----与一留学生的对话

留学生：洪老师，我打算进入房地产了，国内有什么房地产方面的书，请推荐一下？

prian 说：没有。至少我没有发现。能写出这个行业基本规律、规则的书，本来就很难。

留学生：呵呵 有道理！不过很多东西还是需要了解一下～。看了谢强的书 受益匪浅

prian 说: 呵呵。我没有看什么书，所以，真还不知道，我都是在工作中接触的行业信息。房地产行业基本是一个强盗和草民的市场。强盗包括xx和开发商，还有媒体在中间，剩下就是老百姓充当炮灰。

留学生说:哈哈总结得太经典了。

prian 说:其本质就是让亿万老百姓给XX和开发商打工抗苦力，最后老百姓基本是什么都没有。房子最终是不值钱的。

留学生 说: 要不您也出书吧。

prian 说: 想出房地产市场调研的书，可是没有时间。真的忙不过来。也不想写，这些话写出来领导不高兴！

留学生 说: 最近调研需求怎么样?房地产方面。

prian 说: 20年内，老百姓为买房子被榨干血汗。10年后开始，将逐步转化为房产税继续养活着XX。最近是降价啊，一线城市降价，三四线不会降反而会升，总体降价有限，除非国际债务危机加大影响。

留学生 说: 发展商的调研需求也减少了吧？

prian 说:多了！房子好卖就无需调研。不好卖了就更须依赖营销。降价对于调研公司是好事。

留学生 说: 原来如此 我以为房子好卖地产商有钱的时候才需要做调研呢。

prian 说: 只有降价，才呈现出市场的规则。调研才有价值。国人抢房子的市场开发商就不愿花钱做调研，有的甚至广告都不做的。

留学生 说: 呵呵，说的也是。。。国内情况太特殊了。。

prian 说: 最近，房地产商找我们基本都是无选择的，对调研重视起来了。

留学生 说: 唉，很多人，尤其是在日本的华人，对我选择地产商去工作都表示质疑。。。

prian 说: 中国房地产的未来在三四线城市。一线、二线潜力都不大了。这个我早就说过的。

留学生 说: 大家都觉得中国地产迟早要垮掉。。说我要去的是一个斜阳产业。。唉，只能先进去做几年地产基金再转投行了。。。

prian 说: 人云亦云的观点都是书呆子、“瞎子”，是看不见市场的。中国房地产可能成为一个政府主导的供应型行业倒是有可能，但绝对不会萎缩的。艾力森调查中国还有上亿的住房需求呢！

留学生说:哦，我毕竟在国外，想好好努力几年把地产高端的那些东西好好学学～，尤其是地产的金融商品设计还有高端融资渠道等等。

prian 说:上亿的要结婚的年轻人有几千万的需求，城市化的农民进城更需要住房。

留学生 说:  恩～大体趋势的确是这样随着人们财富逐渐增加对不同阶层的人对住房的需要也不断提升。

prian 说:不过，房地产的金融性看来不会再旺了。欧洲、美国已经乱成这个样子了。中国不可能再走这两条路的。以后的住房更多的体现在民生居住需求上，而不是金融。金融化的房地产，不说终结，但最起码会在中国不再强势。

留学生 说: 唉。。不过我大学和研究生都是学的这个。。不用的话就太浪费了。。还考了cfa 报了uscpa啥的。。

prian 说: 住房以后只是一个生活资料，在中国尤其应该这样。但商业地产、旅游地产到还是会金融化。

留学生 说:  恩，其实在国外也是，住宅类地产用金融的较少，最多的是写字楼，其次是商业地产和物流类地产。

prian 说: 中国地产金融化只兴了几年，基础本来就不行。现在又赶上国际金融整体性的危机、乱，所以，中国不会再走这个路子了。

留学生 说: 不是现在地产商融资困难，最近私募地产基金啥的挺火的吗？

prian 说: 走了这几年，已经带来政府土地财政，腐败丛生，老百姓意见非常大。温州民间贷款已经出事，也无法继续下去了。所以，中国未来不是金融化的房地产了。而是更高倾向于实体化、工业化的一个产业。

留学生 说: 可是国外的话，还是以不动产金融为主导啊？

prian 说: 现在房市降价，政府不会放松，目的就是要改变这个市场的性质：让投资性的购买彻底死心。这样，以后房地产就不会再这么容易被炒作了。中国国情不同。以后房地产的金融性在中国就很难运作了。我为什么建议你进能源工业，也是这个考虑。

留学生 说: 恩。前段时间我跟CG的hr见过一次，谈到了工作后配属部门的问题。。他们的意思是先让我在外国干几年大客户销售。。。燃料油。

prian 说:不过，既然进入房地产，你可以把日本的旅游地产、商业地产和抗震地产好好学学。这个中国更有作为的！

留学生 说: 唉～估计进了DJ被派到做不动产金融或者不动产投资的可能性比较大。。他家正准备新开发一个reits

prian 说:欧美经济体系、制度，面临重新洗牌，重新定位价值。日本的公司也会改变的

 老一代的观念、习惯，都将被逐步改变的。

留学生 说: 唉。。。CGSY看意思是想把我当成中国区干部培养的。。因为是他们第一个中国人员工。。但是薪水一般。。。没有DJ高

prian 说:现在是一个世界性的转折时期，你们要站在更实际的位置看这些，定位自己的未来。新的企业、新的模式将会出现，日本也一定会有这些思维的新人、新企业出现的。

留学生 说: 各种犹豫啊。。。CGSY估计要熬很多年。。。

prian 说: 必须站在未来的起点上面对未来，搞房地产也可以啊，练几年后可以回来干。中国大，驰骋的天地大啊.你这样背景的，怎么都有价值的。

留学生 说: 但是我在国内地产界没有半点儿经验及人脉。。

prian 说: 很快的。只要自己有本事，金钱和利益总是朝着创造力强的人倾斜的！关系是人做起来的。

留学生 说:  恩，但是俗话说 男怕入错行不是。。。

prian 说: 可男人就不该怕这怕那啊，日本这么近，文化一致，没有问题的。最好在一个中日之都能接触的位置就好了。

留学生 说: 恩。。其实刚开始我还不太想做这种跟中日之间接触的事情。。在日本留学生里，基本上高端的都是先做日本市场的。

prian 说: 根据艾力森研究数据，我估计，未来5-10年中国薪资水平将有一个实质性的上涨。10年以后可能与日本相当。你这样的人回来的可能更大的。

留学生 说: 恩～DJ第一年大概是 45万人民币左右。。。CG算是房屋补贴大概是38万左右。。在国外也是，薪水最高的还是金融和地产。。

prian 说: 这个水平在国内也有不少啊。

留学生 说: 日本还有一个比较特殊的行业叫综合商社这个更多第一年估计也有50万左右。。恩因为我是应届生，没有工作经验。国内哪些行业应届生能给这么多啊？听说投行和基金公司给的不少？

prian 说:中国人多，千分之几就是一个大数字。刚出来不会的，三年以后还是不少的。

留学生 说: 恩～国内涨得挺快的。

prian 说: 也有一个原因是中国教育的问题：新毕业生没有实际工作能力。只要有能力的，待遇就不错。差异很大。就是一个学校、一个年级的出来，干一段时间能力差异出来了，好的就很快涨工资的。我们有的学生干一年下来就能涨30%以上的工资。

留学生 说: 日本这里涨得慢 DJ要工作7到8年才能到70万。。。国内比较实际些。。。日本这里刚开始大家都差不多，只是行业不同而已。

prian 说: 去年到今年，国内工资水平整体上涨的，一年工资水平估计上涨了20%。我们公司是30%。

留学生 说:呵呵 你们公司业绩很好啊，说明。

prian 说: 不仅北京这样的公司，我们艾力森市场研究公司还专门调查了农民工的工资情况，更不得了，2年里大概上涨了1倍。现在中国一个农民工月收入实际是4千元左右，已经成为中国新的内需市场了。我老家的哥哥，一个月可以挣6000元呢！

留学生 说:这么强。。比我爸工资都高。。

prian 说:我们调查行业研究生的话，第一、二年大概5万，第三年8万，5年大概就15万以上了。变化比较大。

留学生 说: 哦～薪水最高的行业呢，还是金融吧？具体来说是投行和基金 对吧？

prian 说:金融行业肯定最高了，基金类看什么项目了，现在可能差别很大，房地产的估计够呛。

prian 说: 我们艾力森调查过的农民工，30%以上都计划5年打算买上城市里的住房！5年20多万元。

留学生 说: 呵呵，的确是这样 。农村的往县城里跑，县城的往市立跑。

prian 说: 所以，我说未来房地产还是很强，就是这个市场。

留学生 说: 恩 刚性需求 对吧。

prian 说:对。除了年轻人结婚外，农民工购房才是新的刚需！

留学生 说: 有道理。 农民工毕竟基数大。

prian 说: 中国目前农民人口是7个亿，进城的会是3-4个亿。大概是1个亿的家庭。所以，以后一半农民都在县城和镇上买住房的。