北京商品房能成为富人俱乐部吗？

                            文/马跃成 

央行最近一次降准又让一些专家兴奋起来，他们称，中央的刺激政策，进一步促进了楼市的回暖和房价反弹。，还有的信誓旦旦第称，房价上涨成必然，北京房价涨幅约15%，鼓动人们如有买房打算，应尽早出手。

    4月20日，在一季度经济数据显示GDP降至7.0%这一底线的几天之后，央行进行了金融危机以来最大力度的降准，下调各类存款类金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金在1.2 万亿元人民币左右，其宏观调控的意味非常明显。预计，近期还将有一次降息来袭。甚至大胆地说，今年的降准降息都不会就此打住。

     楼市受这一波金融政策调整利好的影响不容置疑。降准将促进房企融资贷款，同时有利于此前房贷宽松政策的落地，促进成交和价格反弹。4月的前三周，通州楼市成交数量上涨超过20%，北京楼市新房成交套数上涨近50%，二手房市场则更加火爆，增幅超过60%。但是，从北京楼市结构看，豪宅项目占据整个市场的额度还在逐步上涨，有机构统计，2015年北京将有近13个单价在10万元以上的新项目陆续入市，北京楼市结构和成交价格也会受到进一步的影响。北京商品房住宅供应将越来越高端化，目前可售的商品房住宅消化后，北京商品房价可能就由豪宅房价控制。商品房脱离正常楼市，就有可能成为富人俱乐部，这一点不知道政府方面是否有所准备？

     公开数据还显示，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右，折算成为 商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。

     今年1月30日，盘古大观就曾出现大量网签记录。截至4月28日，北京成交的总价5000万元以上的商品住宅达到104套，其中过亿的顶豪成交3套；成交均价101376元，总成交金额73.16亿元。而2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套，2013年全年成交56套。2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套。

　　在过去三年，北京囤积了一批高楼面价的项目，初步统计，楼面价超过2.5万元地块的就有60余块之多，3万元以上的也有近30块，多数尚未入市。加上税金、利息，这些地块成本比拍得时又有近20%以上上升。如果北京在商品房土地供应上不作调整，随着这些地块入市，北京商品住宅就会出现豪宅化。而老百姓住房就只能全部有政府保障类住房解决，政府压力自然也会随之增大。