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房价上涨速度不宜高估!

(2015-09-28 08:44:15)
标签:

房产

分类: 市场风云:洞察大势看未来

房价上涨速度不宜高估!

 

近期,国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻,标题是:8月份新建商品住宅同比价格由降转升。

 

其后,新华社也刊发了一篇报道,新华社:楼市回暖更要坚守政策底线,抑制投机炒房。并引用了统计局的“房价同比由负转正”,尽管二线城市房价同比涨跌互现,三线城市同比仍然全部下降,但北上广深等热点城市价格回升明显,因此需要警惕楼市过热风险。

 

仅凭这两条消息,好像楼市已经比较热了,又需要担心房价大涨、投资投机者乱蹿了。不过,笔者认为,第一,统计局的房价同比首次转涨,存在较大误差。第二,媒体暂时不宜重提抑制投资投机需求。

 

很多普通民众,甚至经济学家,都认为中国统计局的数据水分大、不靠谱。作为房地产研究者,我几乎天天都要用到统计局的数据,也觉得统计局的数据确实不完美,却是当前全国成体系的数据,而且多数数据也是最权威的。没有办法,只能暂且骑驴找马。

 

几乎全国人民,都在关注房价。房价数据有很多,但全国及主要城市房价的指标,最重要的有两个,一个是全国新建商品房成交均价,虽然统计局不公布,但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出;另一个便是70个大中城市房价。

 

前者只能反映全国房价总体情况,不能准确反映月度变化,而且不涉及主要城市;而后者则每月18日由国家统计局按时公布,包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度,除了直辖市、计划单列市、省会城市外,还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此,70城房价,也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。

 

70城房价,其实是房价指数,通过选取样本楼盘,持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘,进行持续跟踪。当然,不可能百分百达到房源同质,比如有些楼盘中间隔了多个月份才推出新的房源。但总体看还是靠谱的。而且,其间还经历过一次改革,2011年1月开始实行新的统计方式,由之前的让开发商填表,转变为参考交易中心数据,从而大幅提高了采样数据的准确度。

 

我有意见的是,统计局关于8月70城房价同比由跌转涨的数据!8月份70个城市中,新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个,下降的城市个数为61个。显而易见,下跌城市数量远远多于上涨城市。但按统计局的测算,8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正。

 房价上涨速度不宜高估!

统计局的这个“同比综合平均”,肯定设计了城市权重,9个上涨城市中,涨幅第一的是深圳,大涨31.8%,第二名的上海为6.5%,北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中,跌幅第一的是丹东,下跌8.7%,第二名是湛江,下跌8.6%。这就意味着,统计局把四个一线城市的权重定得特别高,而把35个地级市(三线城市)的权重定的特别低。所以,才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

 

一线城市确实重要,但据此能代表70个大中城市吗?一个大涨的深圳和三个小涨的城市,能把61个下跌的城市全部抹杀吗?如此权重设计,非常不合理!如果一定要设计权重,可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此,则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍,因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

 

其实,不必设计权重,用简单的计算方式,把70个城市的价格进行算术平均,得出的平均同比增幅,也能较好的反映实际市场情况。70个城市当中,35个地级市的成交面积较小,但考虑到他们是全国200多个地级市中的“代表”,所以不必有意降低他们的权重,得出来的平均同比增幅,基本上代表了全国所有的一二三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式,则8月份70城房价平均同比下跌3.3%,比较符合总体情况。因此,强烈建议国家统计局调整一下这一数据的计算方式。

 房价上涨速度不宜高估!

关于新华社的观点,由于是建立在统计局这一不靠谱的数据基础之上的,所以也无可厚非。今年以来,只有深圳楼市过热,房价上涨过快,投资投机需求虽有反弹,但其占比相较2007和2009年,仍小很多,限购仍在,不必担心。至于京沪穗三市,今年来房价只是合理反弹。况且,广大三四线城市和部分二线城市,仍受制于库存偏高,房价也不可能大涨。

 

总之,当前全国楼市复苏力度仍不够,虽然全国商品房成交量已经好转,部分城市房价也止跌转涨,但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态,仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此,不宜高估房价上涨势头,也不宜这么早就重拾“抑制论”。

 

房价上涨速度不宜高估!

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