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首套房贷利率能打几折?

(2014-10-10 09:14:02)
标签:

房产

分类: 政策态势:懂点政策有好处

首套房贷利率能打几折?

 

9月30日出台的“央四条”,揭开了中央支持合理房贷需求的序幕。诸多内容中,现有一套房贷结清后再购第二套普通房执行首套房贷政策,优惠力度最大,看得见的优惠是首付比例由六成剧减至三成。但是首套房贷利率呢,能打折吗,打几折?这一点,不管是首次置业者,还是二次改善者,都很关注,因为这直接影响到贷款成本。

 

央四条提出:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对于七折利率,很多专家认为这是重要的新政策,而想要购房的人也不禁为之欢呼。其实这非新政,商业银行也不可能大面积的执行七折利率。

 

有必要回顾一下我国房贷利率演变历程。1998年之前,个人房贷并不普遍。1998年是房改关键年份,个人房贷也获得了国家大力支持。1998年出台的《个人住房贷款管理办法》规定:支持城镇居民购买自用普通住房,无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款,贷款期限最长不得超过20年,用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率减档执行,比如期限为5至10年的,执行3至5年法定贷款利率。也即国家在利率方面是让利给个人的。期限为10年以上的,在3至5年法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。比如,当前3-5年期贷款利率为6.4%,上浮5%,为6.72%,仅比6.55%的五年以上贷款利率略高一点点。注意,当时主要支持自用普通房,而高档商品房、别墅除外。

 

2003年开始调控房地产,头一炮就是《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文”),其中规定:对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外),商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率执行;购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套及以上住房的,商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。照此文件,购首套自住房,利率仍有优惠;而其他的房则按基准执行,并无上浮。但此政策惹争议,后来并无严格执行。

 

2007年9月出台二套房贷新政:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。注意,这是首次提高利率下限。2008年10月,为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,财政部和央行的文件规定:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。注意,这是第一次,政府大幅扩大房贷利率空间,其后至2010年一季度,首套房贷打七折成为常态。同时,二套房贷利率也下滑。2011年下半年,执行过程中,首套房利率折扣减少或消失。

 

2010年4月的“国十条”重新强调:二套利率不得低于基准利率的1.1倍。2012年执行过程中,首套房贷利率再度放松,很多城市打八五折也算常见。2013年2月的“国五条细则”规定:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后,一线城市二套利率下限上浮至1.2倍。2013年下半年和2014年上半年,执行过程中首套房贷利率折扣消失甚至上浮。

 

通过回顾和梳理脉络,从政策导向看,国家一直支持首套房,尤其首套普通房的个人贷款,利率低于同期银行贷款利率。2013年7月央行再次重申:现行的商业性个人住房贷款利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。也就是说,自2008年四季度以来,下限0.7倍一直没有变化过。只是,商业银行出于商业利益考虑,同时也受到全社会流动性的周期性波动的影响,执行过程中存在优惠幅度的变化,个别时段甚至无优惠。

 

依照当前经济和楼市形势,政策导向肯定是降低首套普通房利率,至少保证不上浮,比如央行和银监会可要求不超过基准利率,至于下浮多少,是可以打九折,还是九五折,由商业银行自主决定。而央四条再次重申最低可打七折,其实只不过传递一个信号:希望商业银行更多的让利于民,但也不并强求商业银行。

 

不过,央四条增加了一条重要新措施:鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这条特殊政策的目的很简单,就是通过设置资金池,让商业银行在放贷方面有利可图。对于这个资金池,商业银行必定都想跳进去泡澡,但央行和银监会决定着谁有资格入池,以及整个池子水量多少。对于部分入池的商业银行,监管层必定会设置条件:比如所筹资金以打折利率支持首套房贷,至于到底是九五折、还是九折、抑或八五折,甚至是八折,则是商业银行与央行银监会博弈的结果。笔者预计至明年,九折左右可能成为主流。至于八折,或者小概率出现的七折,商业银行将会有较为苛刻的额外要求,比如VIP客户、存款数量、购买理财等,一般民众不宜奢望。

 

杨红旭发表于新闻晨报

 

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