楼市滞胀期来临

近期，中央再次明确：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。如此看来，下半年央行大哥，还将继续率领商业银行小弟们，在流动性过剩的“大路”上狂奔。

于是，一种担心滋生。按经济学通则，流动性过剩必将导致通货膨胀，如果通胀显形时，实体经济还未复苏，则经济极有可能陷入滞胀。上世纪70年代美国经济 “滞胀”尤其典型，正是在彼时的政策困境下，经济学流派的凯恩斯主义被迫走下神坛，货币主义崛起。

在消费品价格上涨之前，资产价格先已膨胀。作为重要资产品的房地产，从今年2月以来扶摇之上，短短半年时间，便神速的完成了复苏、回暖、繁荣“三步曲”。正如眼下气温一样，全国主要城市的楼市俨然重演2007年火爆景象。上半年少数城市房屋成交量已超去年全年，许多城市房价已赶超历史高点。

人们关注并疑惑的是，楼市已出人意料的由小阳春转换成夏天，还会热多久。笔者认为，当所有媒体天天都在唱多的时候，当排队抢房已使公众产生审美疲劳的时候，楼市可能正在构筑新的顶部。接下来，一线城市和部分二线城市的市场将出现滞胀——价格维持高位、成交量回落。

全国各区域市场之间差异很大，若论整体市况，则无鲜明特点可。一线城市和部分二线城市今年以反弹力度很大，投资投机比重增加较快，少数城市重新出现房价泡沫，市场调整的压力越来越大。因此，暂且单论这些区域。

从成交量观察，上攻乏力。不妨以上海为例分析，今年2-7月，一手商品住宅的成交量依次为80万平米、154万平米、190万平米、210万平米、219万平米、202万平方米，7月首次出现环比下跌，而二手住宅成交量跌幅更大。其它中心城市类似，有些6月成交量已出现下滑。接下来数月，成交量将处于下行通道。

任何一个城市，短期内（比如一年）的购房需求是都有限度的，如果按前7个月的销量，则多数城市全年成交都将超过楼市最繁荣的2007年——这基本是不可能完成的任务。2007年属宏观经济繁荣背景下楼市盛宴，而目前经济尚未全面复苏，居民收入增长放缓，部分刚需已患上了房价“恐高症”而退出，剩下喜欢追涨的投资投机需，挟持部分改善需求还在市场中折腾。另外，二套房贷政策严厉化，也在一点点蚕食投资客的信心。

价格的变化，明显滞后于成交量，这是楼市的一般规律。当前，还有另外两个因素，决定房价短期内不会下跌。一是货币政策未变，流动性过剩的条件未变，为保值增值目的自住和投资者，更喜欢高端楼盘，等于是扛着“高房价”的红旗。二是开发商不差钱，内部热卖回笼资金，外部资本市场圈钱，即使成交速度放慢，多数企业短期内都不会降价。

经济滞胀，最让政府头疼。楼市滞胀，最让购房人心焦。但若不经历煎熬，政府也就没机会反思政策失误，房地产市场也不可能理性回归。滞胀之后，房价很有可能出现新一轮的回落，然而，也别奢望能重返今年1-2月的低位。

本文刊发于时代周报

货币政策调头，还看美联储“眼色”

上海楼市成交量已经触顶