给百姓分钱比分房效率高

逢年过节，很多单位都会发些福利品，可总有职工抱怨：这东西用不着，不如发钱爽。由于我国企事业单位偏爱发实物（或购物券），于是滋养出一个庞大的“黄牛群体”。其实道理很简单，经济学中有个原理——货币补贴的效用大于实物补贴。

这也正是我国实施房改的原因，以货币化市场分房取代实物化福利分房，总体上有利于效用的最大化和资源配置的优化。近期，在强化住房保障建设的国家政策环境下，关于实物分配和货币补贴的选择和协调问题，存在一些争议和不同做法。

比如，近日江苏常州市在经济适用房领域大行化币补贴之道。从今年3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房；年内拟解决1万户左右家庭的货币补贴，将投入约8亿元；在此期间内，暂停新建经济适用房。

这一做法似乎与国家政策不太和谐。去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中规定：2009年主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。近日在全国保障性安居工程工作会议上，国务院副总理李克强又重申了这一规划。

而常州的做法是暂停新建，全部实行货币化补贴。那么，该如何理解和看待中央和地方在这一问题上的分岐。从中央层面看，“9000亿安居工程”既是为了配合“保增长、扩内需”的经济方针，又是弥补过去十年住房保障滞后的历史欠债。问题的关键在于，三年内新建400万套经济适用房和200万套廉租房，将使全国的保障性住房占全部住宅供应比重，由前几年不足一成，飙升至四成左右。

在房地产市场低迷时期，这意味着什么？负责安居工程落实工作的地方政府，难以避免的面临中央所顾及不到的矛盾与困惑。以常州为例，目前全市存量房已达1200万平方米，而以往每年只有约600万平方米的销量，如果再新建大量经济适用房，无疑会继续推高存量。在一定程度上，经济适用房对普通商品住宅市场具有“挤出效应”。

另外一个因素是，经济适用房虽然售价比商品住宅低一半左右，但由于选址偏远、建筑质量偏低、户型不合理等原因，部分中低收入家庭认购积极性不高，从而在供应比重较低的情况下，有些城市居然还存在大量空置的现象。比如2008年，常州市共发放经济适用房准购证1321张，实际签合同数仅为811份，510户家庭由于种种原因，放弃购买资格。

上述经济适用房客观存在的两大难题，严重困扰着部分地方政府的决策者。于是，一边是中央大力督促新建经济适用房，一边是地方政府更愿意通过非新建的方式“曲线救国”。不惟常州如此，长沙于去年就推出了每户8万元的补贴方案，同时暂停新建，另外重庆、郑州、河北、山东等地都加大了货币补贴和收购存量住房推进经济适用房制度建设的做法。

从经济学原理上看，货币补贴的效用优于实物补贴，而事实证明确也是如此。常州推出这一新政仅三周时间，居民申请量就已超过去年全年经济适用房的申请量，长沙的反响亦相当强烈。

实际上，很多发达国家都曾经历过由“重实物补贴”到“重货币补贴”的转变过程。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，约86％的家庭享有不同额度的补贴。再如，我国香港地区1970年代推出“居屋计划”（相当于经济适用房），后来问题多多，尤其是干扰市场秩序，于是2002年停止新建居屋，1987 年开始推出“自置居所贷款”计划，符合标准的家庭可申请自置居所贷款，政府予以贴息优惠。

在廉租房制度方面，我国正在着力提高实物补贴的水平，这是非常合理的，因为以前绝大部分都是租金补贴。但在经济适用房制度方面，以前只有实物分配，将来应增加货币补贴比重，以健全保障体系。在全国性规定尚未推出之前，应允许地方政府进行尝试。至于如何协调新建规模与补贴数量之间的比例问题，这是需要中央、省、地市三级政府需沟通的，如果各地都学常州和长沙，则2009年全国新建130万平米经济适用房的目标铁定落空。

住房保障化和住房市场化，客观上存在矛盾，这也是政府“有形之手”与市场“无形之手”之间矛盾在住宅产业上的反映。这一矛盾无法根除，但可以缓和，在经济适用房这一具体领域，多考虑货币补贴，应是柔化矛盾的有效路径之一。

本文刊发于中国房地产报