万科战车减速，调头“北上西进”

王石和冯仑，一直是我比较敬重的两位房地产企业家。行业经验和商业智慧摆在那儿，任何人都无法忽视。从经验上讲，两位都经历过1993、1997两轮房地产下行期，而目前全国5万多家地产商绝大部分都不清楚1993年的“地产低潮”，多数也没亲历过1997年的“楼市黑暗”。

所以，很多地产企业和地产老板对眼下的这轮楼市调整，还没做好充分的思想准备，甚至春节过后刚出现成交量的反弹，便大呼春天到来，放松了紧绷的神经。当然，部分老板可能心里依然较悲观，但嘴上死活不愿说出来，而王石和冯仑不仅打心底对这轮调整持短期悲观态度，采取理性的企业策略，并且还坦诚的说出这种真实的想法。王石07年底抛出“拐点论”的时候，让地产商集体惊诧；冯仑目前仍在表态2010年楼市才有可能走出低谷。

这种稍带悲观的预期，跟我的想法比较一致，倒不是我这无名小卒硬要蹭两位大佬的名气，我的真实想法确是这样，作为一名并不资深的地产研究者，我从不掩盖自己的想法。接下来，根据万科的年报数据，以及克尔瑞中国的相关资料，稍稍对万科做些分析。

2008 年，万科这辆前几年高速奔驰的战车，明显减速，主要表现在去年新增土地储备规模大降，以及两次下调新开工面积。2008年，万科在全国各地共取得28 个地块，新增土地储备建筑面积680 万方，截止2008 年底，万科总土地储备建筑面积达2281 万平方米，同比2007 年上涨5.5%；总权益土地储备面积1793 万平方米，同比2007 年下降了1.5%。这是2005 年以来，新增总权益土地储备首次出现的下降。

2006 年-2008 年万科土地储备情况

从土地成本来看，2008 年万科新增土地储备平均成本大幅下降，楼板价为1737 元/平方米，较2007 年的3582 元/平方米大幅降低，下降达52%。从区域分布上看， 2008 年万科有向环渤海和其他区域进行战略转移的趋势。报告期内，万科对珠三角和长三角区域的新增土地储备同比去年明显下降，分别下降达74%和85%；在总体扩张速度放缓的情况下，万科在环渤海和其他区域（主要指中西部区域）新增土地储备面积同比仍有小幅增长，分别增长3.3%和12.8%。可以看出，万科向环渤海和中西部区域的扩张，是想分散区域风险，毕竟东部大城市房价依然偏高，而中西部地区在绝对的自住需求主导下，市场下调的幅度要明显小于东部。

2007-2008万科新增土地储备区域分布

另外，不妨对全国地产巨头的土地储备情况做个比较。根据中国房地产测评中心的研究报告，2008年12家重要房地产开发企业土地储备可建总建筑面积近3亿平方米，按当前速度估算，消化这些土地储备需要5年以上的时间。巨量的土地储备不但延长了房地产开发投资时间，占用了企业大量可用资金，也使得一些500强开发企业变得日益臃肿，资金流动周转速度急剧下降。在面临市场环境变化时，企业调整的余地越来越小，土地储备成为众多房地产开发企业的“金绞索”。相比而言，万科的土地储备量并不算夸张，按万科目前的企业规模，2200万平米的土储量更接近合理水平。

2008年重要开发企业土地储备情况

全国房地产开发10强企业2006年和2007年的销售总额，在全国房地产销售总额中的比重分别仅为6.1%、7.9%，根据经济学中公认的衡量行业集中度的指标来看，2006年、2007年和2008年上半年房地产市场集中度只有较小的变化，最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为4.6%、5.2%、7.7%，显示出目前中国房地产行业集中度依然较低，但呈现逐年微量递增的态势。在这种情况下，万科虽已持续多年充当行业龙头，但依然有较大的市场增长空间，在楼市下行期，“北上西进”，或许是不错的战略选择。