在商业开发中，我们一定要注意商业的体量和尺度问题。

   这个体量不仅仅关系到商业能否正常开业问题，也关系到投资者能否有收益，更关系到开发商能不能获得最大的效益问题。

   因为商铺的销售价格较高，开发商往往会想尽办法扩大商业的销售面积。不仅仅是住宅开发的裙楼，更有跃跃欲试的商业综合体和大市场；同时，也有更多的开发商苦闷大量的商铺闲置，销售不出去。

   这其中，主要就是商业的体量和尺度问题。

   因为体量太小，无法形成一定的市场规模，就很难在城市中形成一定的商业影响。同时，开发商在销售操作中，也不会针对商业业态进行销售整合和招商辅导，最后，开发商就无法统筹商业业态，形成规模市场；也无法统率所有商户同时开业。最后，开发商的剩余商铺将无法全部按其销售节奏销售完毕，就会积压大量的利润。我们看到比比皆是的临街裙楼2-3楼空置，就是这个体量和尺度问题的现实反应。

  同样，因为体量过大，开发商没有很好地控制业态的招商和开业节奏，也会因为划分也太过多，过细，而无法形成市场合力，造成市场影响力不够，无法形成良好的商业氛围。

  那么，如何控制商业地产的体量和尺度呢？

  经过多年的商业地产实践，针对商业体量和尺度，按照商户进货的方式，我归纳了四种商业现象：提兜商业、三轮车商业、双排座商业、大货车商业。

  提兜商业：就是社区商业。是指销售半径很小，范围在一公里之内。它以零售为主，消费者主要是拿着提兜来消费的周边居民。这类商业模式主要是小区内的社区商业或者街边商业，它很难形成较大的商业影响力，也很难培养忠诚的长期消费者；消费者对价格不是很敏感，主要是图方便，消费额也比较少；我们经常看到的士多店、小卖部、马路边的杂货铺、服装店、书店......

  针对提兜商业，我们的误区是，许多开发商认为商铺一定比住宅价高，更赚钱。于是几乎都选择在住宅楼的下面修建商铺，甚至建造二到三层，我们往往发现大量的社区商铺无法按期销售或者无法开业，空置。大量利润无法变现。在这里要提醒开发商的是，我们在规划项目的时候，慎重布置商业的体量，如果适当规划一些满足社区需要的小型商铺，或者在临街一楼规划部分商铺，是无可厚非的，也是居住功能的配套；如果希望加大商业铺位的份额，就要想清楚商业业态的体量，并且实现进行商业调研，确定业态，控制体量；对目标客户要进行事先拜访，征求建议，甚至事先确定购买意向和租赁意向。

  我们看到的商业街和城市综合体就是比较成功的提兜商业，也是提兜商业细分后的产物。商业一条街还要分成历史自然形成的商业和新建的二类形式。历史形成的商业一条街，是历年商业的积累和沉淀，对这样的商业街开发，只有采用渐进的城市改造的方式，目前地方政府很欢迎开发商进行城市改造，但是这种别号为城中村改造的开发，最为头痛的是拆迁！因为历史商业街的形成和沉淀，也是多方利益的纠葛焦点，不但地方政府、各部门、业主、商户都在其中。因为拆迁的滞后，这种模式很难进行快速复制。

  开发新的商业街，万达是一个学习的榜样。万达地产是一个比较成功的商业地产开发集团。他开发的万达广场，理论上也是提兜商业的一种。在经历了第一代的城市中心、第二代的主力店、第三代的自营店后，万达集团摸索出目前最为先进的第四代商业地产开发模式。这种称为城市综合体的商业开发模式，不再需要依赖成熟的商业氛围支撑，也不再单纯需要依赖主力店的商业带动。最为震撼的是拿出一定面积的牺牲，规划出商业步行街。二层的商业步行街在三个月之内就可以实现销售，因为主题商业的支撑，商业街一开盘就可以收回土地的投入，拿走前期公司投入的成本，进入下一个项目的开发。这样三个月一个周期的轮回，可以用极少的资金，撬动全国的市场。值得大家学习。

  三轮车商业：主要就是小型批发市场。它的销售半径10公里之内。它以小型批发为主。它的开发面积以300亩--500亩的体量为宜，千万不要形成综合市场，要开发成专业市场。如果形成综合市场，它就会细分成无数个小的专业，这样，它每一个商业的品种就会十分稀少，就无法满足消费者对品种选择的需要。它可以开发成4+1的模式，就是商业中心、仓储、物流、工业园+配套住宅。我们现在正在从事的县级市建材大市场的开发和复制，就是三轮车市场的实践。这个市场往往被许多开发商所忽视。如果把提兜商业认可是终端商业的话，我们就可以把三轮车商业命名为毛细血管商业。针对商业市场开发来说，在地级市开发的区域大市场只能影响县级市最大的几个乡镇，而一般的县级市都会有三十个左右的乡镇或者集镇。以建材市场和食品市场为例，小乡镇的零售商一般资金不是太雄厚，交通工具一般为三轮车，他们进货很难凑足五万元以上的货款，租赁双排座或者大东风车去进货。他们一般的进货模式是，2--3万元的货款，30公里的范围，驾驶一辆自家的交通工具（三轮车）去进货。这样，在县级市，搭建一个300亩--500亩的中型专业市场就十分必要，也就有十分宽广的市场前景，要知道，全国有近2700个县城（市）。

  双排座商业：主要就是区域性大型批发市场。它的销售半径是100公里之内。以大型专业批发为主，它的目标客户是主城区的小型批发商和零售商，县级市场的大批发商。他的进货金额一般在10万元左右，运输工具为双排座货车居多。它的开发体量以2000亩---3000亩的体量为宜。它可以开发成4+1的模式，就是商业中心、仓储、物流、工业园+配套住宅。当商家发展到一定的规模之后，就会有加工的需求了，这样，前店后厂的商业模式就形成了，物流、仓储、配套生活就开始形成配套。我参与开发的华中光彩大市场（2000亩商业+2000亩工业园）就是这种商业模式。目前商户入驻率达到95%，入驻商户达到近3000家。

  大货车商业：它是面向全国的超大型批发市场。销售半径是100公里-500公里。它的目标客户是全国的区域批发商，每次的进货金额一般在30万-50万左右，采用的运输工具以加长货车为主。笔者在华中光彩大市场开发前期，帮其定位的“中国东风汽车配件市场”就是这类市场。

  对目标客户进行消费行为细分之后，我们对我们的开发尺度和体量就有了一个清晰地认识。把握细分好自己擅长的商业业态，控制好体量和尺度，做好营销、招商、商业辅导工作，就可以实现较好的盈利了。