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刘杉
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一个“伪预测”:3年后房价下跌

(2006-06-22 15:29:38)
分类: 房地产
 
        买房,还是租房,这是个问题,而且是个让人难以很快给出答案的问题。
        这年头,预测房价是个受累不讨好的差事,不仅网友打闷棍,钟伟教授也要说这是"伪预测"。您就当作是基本面分析吧,至少给您一个扔板砖的靶子。
        如果将租房还是买房,看作是一个人在生命周期里的决策,那么他要考虑的不仅是财务成本,还要对诸如生活方式、财产观念进行选择。关于长期租房的话题说起来会很长,这里无法细讲,我主要就短期内该是买房还是租房,谈谈看法。
        对于短期决策而言,选择租房还是买房,主要考虑的是财务成本,也就是说,选择哪种方式更合算。
如果从财务角度看,就是把租房成本和买房成本进行比较。我读过中金公司经济学家哈继铭在去年写的一篇文章,他提供了一个计算财务成本的简单算式,应该说比较实用。他用了两个指标,一个是买房资金成本与租金比率,一个是买房月供与月租金比率。
        中金公司在对19个样本城市进行调查后得出的结论是,平均买房资金成本和月供分别是租金的1.1倍和1.3倍。也就是说,以19个城市的平均数字来看,买房比租房的资金成本要高。
        哈继铭最后给出的结论是租房比买房合算。
        如果说,哈继铭去年4月份所提供的成本数据是准确的,那么,时隔一年后的今天,买房的成本更应该大于租房成本。
        理由主要有二。
        其一,房价大幅上涨,而租金相对平稳。今年以来,全国70个城市的房价均出现上涨情况,而比起房价的疯涨,租金比较平稳。
        租金无法与房价同时高涨的原因在于租房供给大幅增加。租房供给增加的来源在于,住房销售增长,市场提供了新的出租房源。出租房供给的增加部分包括主动供给和被动供给。主动供给包括两类,一类是投资者购买住房后专门用于出租;另一类是自住者购买新的住房后,将旧房投进出租市场。而被动供给则是一部分投机客在宏观调控形势下无法转售住房,只好出租。
        其二,宏观调控导致购房资金成本增加。由于房价疯涨诱发了新一轮宏观调控,特别是经济过热促使央行将贷款基准利率提高了0.27个百分点,这使得买房者的利息支出增加。而无法预计的是,央行是否会在随后的几个月继续加息。从房价和利息成本看,买房者的资金成本肯定是增加了。
        一方面是房价高涨和利息成本增加,一方面是租房市场供给增加租金相对平稳,二者相比,租房自然比买房合算。
        但决定是否买房,不仅要看目前的买房租房成本比,还要看到未来房价的走势和收入预期。
        因此,谈论买房问题,又不得不预测房价的走势。
        我以为,在可以看到的一两年内的时间里,房价不会疯涨,但也不会大幅下跌。其主要原因有两个,一个是我多次强调的"政策底"问题,一个是通货膨胀问题。
        所谓"政策底",就是指中央政府在调控房价时,顾及到银行利益,担心房价下跌会增加银行的呆坏帐,进而引发金融危机,所以在调控时只能以稳定房价为目标,这就导致市场产生房价不会跌破当前市场价格的预期。由于,"政策底"的无形支撑,使得房价短期难于打破稳步向上的状况。
        所谓通货膨胀问题,是指普通居民认识到通货膨胀的潜在威胁,不得不购买住房,以进行保值。如果撇开造成房价居高不下的制度性因素,单纯从供给角度看,是资金过剩导致了房地产市场需求旺盛。
资金过剩的原因在于货币政策存在问题。一方面因为外资大量流入,央行被迫发行基础货币,以稳定人民币汇率,造成货币供给大幅增加。另一方面,商业银行迫于自身的流动性压力,同时在追求高额利差和稀释不良贷款的动机驱使下,主动大量放款。
        而从居民角度看,由于房价不断上升,而存款利率却保持不变,那么为了预防通货膨胀,进行资产保值,也就不得不把资金从存款转投到资产市场。事实上,央行近日所做的问卷调查显示,以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自去年四季度企稳回升,今年二季度更是由上季的15.5%升至17%,上升了1.5个百分点。与此相伴的是,5月份全国房价继续上涨,据国家统计局数据,5月份70个大中城市新建房屋价格同比上涨了6.1%,而北京房价更是上涨了10%。
        从当前经济形势看,买房实际成为居民进行资产保值的一种手段。
        不过,房价上涨的状况不会持续很长时间。3年后,房价应该进行大幅调整,当然,也不排除特殊原因导致房价提前进行调整的情况。
        导致房价3年后可能调整的因素是多方面的。
        一个是供给的增长。对城市住房进行规划的效果会在一年后出现,那时,市场住房供给会显著增加。同时,开发商囤积的住房也会因为信贷政策紧缩而被迫放量进入市场。
        一个是需求的分化。自住者会等待规划房,进而减少原有的市场需求,投机活动无法裹挟一般性住房需求。
        一个是资金因素。货币政策会逐渐偏紧,人民币也会加快升值步伐。一旦人民币汇率改革进展到一定程度,就有可能出现国际游资变现流出的情况,市场中的流动性泛滥局面将得到缓解,房价就会面临调整。
        一个是政治因素。3年后,国有商业银行全部完成改制,银行圈钱结束,应付呆坏帐的能力增加,中央政府对银行的担心要小得多。另外,奥运会已经结束,政府不会担心因为房价下跌,"负翁"可能引发不安定因素。
        总之,无论从经济因素,还是从政治因素看,3年后的房价很可能要经历一次大的调整,至于幅度有多大,那就要看房价现在敢涨多高了。
        如果现在要对买房还是租房进行选择的话,那么我选择租房。因为,尽管买房可以进行资产保值,但同时也会让生活受到约束。不如潇洒点,将手头的钱一部分购买其他可以保值的资产,一部分进行消费。人生自古谁无死,何必紧衣缩食做房奴。
        3年后房价还涨,那只好一辈子租房啦,因为70年后,留下的房子与己无关。那时的社会已经大变了,现在的"鸽子窝",70年后还能值几个钱?

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