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政府与开发商是炒高地价的哼哈二将

(2006-06-05 08:55:51)
分类: 房地产

在房地产市场存在着一个奇特的现象,一方面是房价疯涨,一方面是空置率奇高。

究其原因,有两种可能性。

一种可能性是,市场存在供给结构性问题。也就是说,购房者想买的户型买不到,不想买的户型堆成山。这种可能性是存在的,但不是造成高房价和高空置率的原因。因为,如果价格合适,即便是大户型,也不愁找不到买主,何况还有那么多虎视眈眈的“炒房团”在到处打探房源。再说,如果没人买了,房价应该跌到地板上啊。既然价格由供求关系决定,那么房子与大白菜的道理应该一样才对。显然,空置率与房价同高的现象,已然无法用单纯的供求规律来解释了。

另一种可能性是,开发商囤积房源,人为造成市场供不应求,进而不断抬高房价。这种可能性似乎正在得到验证,而坊间也对此观点多表认同。

我在上篇评论中,分析了开发商获取暴利的市场路径。我所描述的,仅仅是简单的地价与房价的联动关系,而开发商获取暴利的猫腻当然还包括各种花样,其中的奥秘大概只有政府人士、银行经理和开发商三者清楚。其实正是他们的铁三角关系,才推着房地产业一路繁荣,房价一路高歌。

不过,从地价与房价的联动关系可以看到,对开发商而言,在资金成本很低的金融环境下,其最优的市场策略有二,其一是囤积房源,待价而沽;其二是炒高地价,从而带动房价攀升。

在我看来,导致地价不断升高的元凶是地方政府,帮凶则是开发商。

对于地方政府不断抬高地价,从而获取高额财政收入的批评已经不绝于耳。但至于政府是如何炒高地价的,媒体似乎披露的不多。

政府最简单的办法就是紧缩“地根”。我们可以从媒体上看到,政府总会在恰当的时候,透露限制土地开发的政策。并且利用中央政府对房价的调控,适时控制土地供应,进而维持土地紧张的局面,从而提高土地价格,维持房价。这就是上有政策,下有对策,而且对策符合政策。

政府的第二个办法是搞CBD。每个城市,城市的每个区,都要搞一个中央商务区,都要成为总部基地。抓不来跨国公司,抓不到金融机构,也要抓一把媒体,搞一个媒体大道。实在不行,把卖鱼、卖鸟、卖菜的都赶到5A大楼里,建一个“篓水街”。建CBD的目的除了吸引商家,最直接的收益就是提高了地价。

政府的第三个办法是“迁府”。建CBD,搞“篓水街”,不是每个城市都有条件的。不过,没有条件,创造条件也要炒地皮。怎么办? “迁府”。搬迁市政府的思路有两种,一种是将政府从中心区迁出,在原地建设商业区,进而获得土地增值收入。一种是将政府迁到相对偏僻的地方,再建一个繁华区,由此获得级差地租。这些办法本来也是好事,但事情坏在拆迁规模太大,伤害了城市中的穷人和郊区的农民。这就说不过去了。

政府的第四个办法就是先把贱的卖贵了,再把贵的卖天价。这个办法是我推断的,也许政府已经这么做了,也许今天他们从我这里学会了。这个办法主要适用于历史文化名城。方法如下:政府首先说要保护老城区,新房要建在郊区,并且适于穷人类居住。于是,郊区的土地涨价了,并且从外到里,一环一环的涨。涨的差不多了,政府又说,老城要改造了,接下来,城里也搬迁了。由于郊外地价做了参照系,那么城里的地价,只能是越涨越高。同时,城里的老居民要住到郊外,郊外的房子供不应求,郊外的房价涨了,地价涨了,城里的地价就会高高的涨。

政府炒地在获得财政收入、改善市容的同时,也损坏了人民群众的根本利益。那么开发商在政府的炒地皮游戏里,究竟是受害者,还是获益人呐?

表面看,开发商也埋怨政府,说是地价抬高了房价。

深里究,则会发现,开发商与政府其实是一条裤子的两条裤腿,是炒高地价的哼哈二将。道理我在上篇评论中已经说了,地价高,房价就高。这就意味着,如果要让手里囤积的房子价格不断升高,那就得帮着政府不断抬高地价。水涨船就高,地涨房价涨。开发商于是不断以天价拿地。

不过,开发商以天价拍地的同时,却并不立即支付土地款。其一方面可以规避风险,另一方面,还要因为拍地有功,可以和政府私下再拉手指,再做交易。

由于开发商得到了更高的地价,那么他手里存房的价格,如果以新的地价做定价标准,则是大幅攀升了。

这就是房价与空置率同涨的道理,这也是高地价与开发商暴利同时存在的逻辑关系。

世上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。世上只有一条裤子,政府和开发商肯定一人一条腿。

 

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