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别忽悠房地产产能过剩

(2006-03-21 13:39:24)
分类: 房地产



 □刘杉

  在中国谁最能忽悠,演小品的、卖保险的、搞房地产的。
  开发商忽悠,房价不会落,就像一行白鹭上青天;售楼小姐忽悠,买吧,可以收藏的;银行忽悠,首付八千八,一套房子领回家;易宪容忽悠,北京房价要跌三成啦。
  如今,国土资源部也跟着忽悠,其官方网站说,有关部门已经将房地产业列入产能过剩行业。
  国土资源部忽悠,其实也是好心,说产能过剩,就是告诉大家土地供给并不紧张,不像开发商忽悠的那样。既然土地供给充足,那么房价居高不下,就跟自个儿无关。
  不过,国土资源部和它所说的那个有关部门有点外行,将空置房过多与产
  能过剩挂钩,有点牵强,不仅理论上说不通,而且容易产生误导。
  中国社科院工经所的曹建海撰文称,房地产业不适用产能过剩的概念。他说,生产能力过剩的概念适用于工业生产企业,当实际生产能力小于最佳生产能力时,就可以称之为生产能力过剩。
  生产能力过剩显然与机器厂房等固定资产有关。房地产企业不同于工业企业,它的投入包括资金、土地等,其实都是流动要素,不会产生生产设备那样的沉淀成本。
  而且最要命的问题是,产能过剩的表现应该是存货增加、产品价格下降、利润减少。住房空置率的偏高,虽然可以说是存货增加的表现,但开发商坚守暴利和房价居高不下,则说明并不存在住房普遍过剩的问题。
  因此,说房地产业产能过剩是不确切的,准确的表述应该是房地产出现产品结构性失衡。
  说产能过剩容易给开发商找到话柄,因为如果你认为产能过剩,你就不应该再进行调控,应该鼓励大家消费才对。如果你认为产能过剩,你就该承认现在的房价是积压产品的价格,就不存在房价偏高的问题。
  糊涂啊。
  当然,提出房地产业产能过剩概念的不是国土资源部,而是有关部门,国土资源部只是跟着忽悠了一下。但作为政府机构,不论是国土资源部还是那个有关部门,都应该严肃些,对经济现象的认识应该深入和准确。
  其实,房地产业出现的问题是复杂的,房价居高不下与地方政府政策和开发商牟取暴利有关,而住房产品空置率增加与普通人买不起住房的现象同时存在,则与产品结构有关。
  商品房空置率增加的原因在于住房户型偏大,且价格太高。如果这部分房子能够降价销售的话,空置率显然会降下来。当然,开发商现在不会这么做,因为小户型的房子供给不足,因为低价商品房和经济适用房供给不足,因为整个房地产市场的供给不足,导致住房平均价格重心不会下移,因而空置率也就不可能下来。
  因此,对待房地产空置率偏高的做法不是认定其产能过剩,并限制土地供给,而是发现其存在的结构性问题,并加大力度增加用于低价商品房和经济适用房的建设用地。随着低价产品的大规模入市,自然会逼迫开发商低价出售空置的住房,从而拉低现有空置房的价格水平,达到降低空置率,实现供给均衡的目的。
  幸运啊。
  虽然国土资源部对房地产业的现状表述不清,但在政策选择上倒是没有走错路。其提到,促进未开发土地的开发和再利用,以及适量增加低价位住宅用地供应,应成为房地产用地调控的当务之急。
  既然是当务之急,就应该急事急办。而且,对低价位住宅用地的供给,光是适量还不够,应该是加大。加大土地供给的结果是,市场自然就会逼迫开发商尽快开发囤积的土地,而如果开发商逾期没有开发,则土地局就应该加大力度收回已经售出的土地。
  解决房地产市场的问题,需要综合治理,需要出动像城管那样的“综合治理大队,在土地供给、低价房建设、税收、银行按揭、政府改革等方面一同下药。
  高兴啊。
  报道说,中央政府今年依然对房地产实行调控政策。显然,保持政策的连续性,对于稳定房价,解决普通居民的住房问题会进一步起到效果,只是在政策执行过程中,不要被忽悠了,更要走对路。

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