香港HK差饷估价、物业税考察小结

 

 

一、总体评价

是一次全面、系统的了解香港差饷估价体系，包括其历史演进、机构组成、职能划分、运作机制、保障措施，当然最核心的是物业差饷和地租的差饷估价体系。

对于差饷估价体系——又全面细致的了解了其原理、以批量评估技术为核心的评估方法、技术路径、以及估价过程的相关细节和注意事项。

总体印象是，差饷估价体系具有科学性、艺术性、法治性，是香港作为法治社会、市场经济的世界典范，以及作为世界经济中心和金融中心之一的一个有力证明。

香港差饷估价体系，对我们的土地房产评估的借鉴启示作用，尤其对大陆地区的房产税（物业税）的评估及相关工作的借鉴启示作用，是显而易见的。

房产税（物业税）的理论研究、政策制定、评估方法、以及物业税的征收，都值得借鉴香港的模式。但是，借鉴不可能一蹴而就，须要在工作实践中一点一滴的逐步加以实施。

 

 

二、重点探讨：商铺评估的GIS方法介绍

房产税（物业税）的理论研究、政策制定、评估方法、以及物业税的征收，都值得借鉴香港的模式。

 

（一）综合物业资料库

综合物业资料库——是包含物业信息的地理信息电脑系统，主要存储的图形资料包括物业的地区图、片区规划图、建筑图、照片。该库可以链接调阅其他电脑系统（如物业资料总系统、租金资料系统、买卖资料系统、重估差饷租值系统）的文字资料（如物业估价特征、租售记录、历史变化资料等）。该库也具有文件管理功能，存储照片、估价报告、其他电子文档（如数字楼盘说明书、人工绘图、手写摘录等）。

综合物业资料库的作用——借助数字地图和有关物业特征，估价人员可以在地图上找到大厦、物业单元的位置，获得相关物业资料、地图、照片信息。

地图上也可显示某种物业特征的物业单元、租赁记录。

自动生成租金地图，用不同颜色标注租金与应课差饷租值的对比。

估价人员可以在地图上标示某个物业的位置、形状，加载建筑图则，利用AUTOCAD软件计算物业单位的楼面面积。

综合物业资料库应用于商铺评估——2006/07年，综合物业资料库首次应用于全面重估应课差饷租值的评估，主要作为商铺评估。利用地理信息系统评估商铺，一般可进行一组商铺的指数法评估，或单个商铺的个别评估，或利用“标准店铺”进行批量评估。

 

（二）标准店铺估价法

店铺的位置、面积、宽度、高低、形状、楼龄、街角差异，是价值的主要影响因素。

标准店铺估价法，就是假定一个理想化的标准店铺，假定具有全部的基本特征，然后将同区域其他店铺与标准店铺进行对比，将各个特征进行量化，建立对应关系。

在评估差饷租值时，具体详见 GIS Application in Valluatiion of Shops 。

 

 

（三）商铺估价的GIS技术应用

 

商铺估价的GIS技术应用

GIS Application in Valluatiion of Shops

GIS Application in Valuation of Sho

 

1. Introduction

2.Understanding the GISVM and Standardised Shop Approach

3. Improvement in 2009/10GR

4.CAMA/GIS Application on Shop Valuation for General Revaluation

 

 

1. Introduction 简介

GIS Application in Valuation of Shops

 

2. Understand the GISVM and Standardised Shop Approach

GIS Application in Valuation of SRental

Drawbacks of the Traditional Practice 商铺评估历史回顾

Manual Valuation  人工评估

Manual Analysis   人工分析

Single Data User   单一用户

Manual Shop Layout  人工设计

Fragmented Procedures 分解过程

Manual Records   人工记录

 

Major Features of GISVM GR Shop 商铺GIS方法的主要优势

 

One-stop Service——

Display on map and colour classification of Data Analysis

Online Viewing of Floor Plans, Photos & Values on GIS Map

Concurrent Data Sharing

Instant Valuation Result Checking and Report Generation

Handy upload function

Excel _ IDPB _ GRS

 

Shops are heterogeneous：Characteristics of Shops in HK 香港商铺的一般特征

Size

Frontage

Headroom

Age

Shape

Corner Position

Column Obstruction

Location

GIS Application in Valuation of Sho

“Standardised Shop” Approach 

 

（详见PPT之16-22页演示）

 

3. Improvement in 2009/10GR  2009/10年度商铺重估的方法改进

 

（详见PPT之24-37页演示）

 

对比发现，2009/10之前是用简单的因素调整值代数和进行综合调整，与传统房地产评估的处理有差异，显然值得商榷。2009/10之后的改进，就与国际通行做法吻合，其科学性得到保证。

也即，我们要借鉴的必须是2009/10之后的改进方法。

 

4. CAMA//GIS Application on Shop Valuation for General Revaluation

 

Workflow 工作流程

1. Login IPDB/GISVM System 登录

2. Retrieve Record 检索记录

3. GIS Analysis 地理信息分析

4. Set Prov RV 设置物业租值

5. Review Assessment 审核评估

6. Prepare Supporting Documents 准备支持文件

7. Display / Print Statistical Report 获得统计报告

8. Confirm Prov RV 确认物业租值

9. Upload Prov RV to GRS 加载到全面重估系统

10. Check Outstanding 特殊检查

 

Optional （3-5-6-7-10 可选）  Mandatory （1-2-4-8-9 必选）

 

（详见PPT之38-138页演示）