国土部：我国地价占房价23％远低于国际水平

　　京21楼盘地价房价比为25％

　　自国土部公布“中国地价占房价平均为23.2％”的数据以来，业界一直对该数字存有异议。昨日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36％，最低为14.33％。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25％。

　　全国共调查620个项目

　　620个案例中，销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。

　　58.6％的高地价比来自河北石家庄的新公爵项目，其楼面地价为每平米3869元，开盘平均售价为每平米6600元。

　　根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2％，356个项目比例在15％-30％之间。其中，比例在30％以下的约占总数的78％。

　　地价1720房价12000

　　此次调查的北京21个项目中，地价占房价比例最低为14.33％，最高为51.36％。记者看到，21个项目里，不乏金隅七零九零、远洋沁山水、首城国际中心等热门楼盘，只有4个分布于城八区之外。

　　数据显示，地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33％。

　　不过，业内普遍认为，房价与地价之间并无直接对应关系。土地从购买到开发销售一般有2至3年时间，在此期间，房价会随市场变化不断调整。

　　追问

　　为何现在公布所有数据？

　　国土部：摆数据消除争论

　　国土部昨日表示，“我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”

　　今年6月底，国土资源部副部长鹿心社首次在国新办的新闻发布会上，公布了全国地价约占房价23％的结论，这也是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。

　　随后，有人认为这一结论“太模糊”。 

　　新闻背景

　　“地价推高房价”争论

　　国土资源部称，今年5月底，开展房地产项目用地地价专项调查，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。

　　国土部解释称，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

　　早在今年两会上，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2％。地价推高房价的争论就此开始。

【作者： 吴鹏】 （责任编辑：黄俊）

国土资源部24日公布了全国620个土地项目关于“地价房价比例”的详细调查结果，其中涉及到深圳的9个楼盘，地价最高占到房价的48%，最低为22%，平均为34%，远超全国23.2%的平均值。其中地价占房价比例最低的深业紫麟山，其楼面地价为3781元/㎡，开盘均价为17283元/㎡，房价比地价贵1.3万元。但深圳开发商认为这一数据太过笼统，没有反映出开发商的实际土地成本。同时，专家也指出，这一数据虽无代表性，但反映出的恰恰是开发商暴利。

开发商抗议测算不准

国土资源部披露的9个楼盘全部集中在特区外，其中龙岗占6个，宝安占3个，而且都是2006年出让的地块。

在这些项目中，地价占房价比例最高的楼盘是中信湾上六座，为47.95%，其楼面地价为4555元/㎡，开盘均价为9500元/㎡，地价与售价相差4945元，该项目为中信华南集团2006年9月以3.8亿元拿下，总建筑面积约8.3万平方米。地价占房价比例最低的楼盘是深业紫麟山，为21.88%，其楼面地价为3781元/㎡，开盘均价为17283元/㎡，地价与售价相差13502元，该项目为深业集团2006年12月以7.7亿元拿下，总建筑面积203653平方米。从整体上看，涉及的9个楼盘地价占房价比重介乎30%-40%之间，平均数为34.4%。

但这一数据遭到深圳开发商的质疑，“国土资源部调查这个的时候，我们不知情”，旗下两个楼盘被公布出来的深业南方地产一位内部人士透露，东城上邸楼盘数据基本准确，但是紫麟山误差明显，“楼面地价3781元/㎡是整体的楼面价，但17283元/㎡的开盘价只是别墅的价格，按我们计算，别墅部分的楼面地价是6000多元/㎡，就算不包括利息和税费，我们项目的地价占房价比重也超过了30%。”另外，振业峦山谷营销负责人也透露，楼盘去年开盘价只有6300/㎡，比国土资源部统计的6700元/㎡为低。

特区内楼盘地价成本更低

在采访中，一些被曝光楼盘抱怨称，不知道国土资源部公布这样的数据意义何在。“我们的楼盘去年还在亏本，以现在的价格才算持平，并不是大家想象的暴利。”振业峦山谷营销负责人说，目前峦山谷的价格约7300元/㎡。同样的还有其它楼盘，比如万科金域东郡，国土资源部披露的价格7418元/㎡为其2007年高峰期的开盘价，但在今年4月份重新开盘时，价格只有6200元/㎡，也是亏本。而像深业·东城上邸、中海康城国际以及中信湾上六座等，在房价低谷期时均录得亏本。

不过，也有专家不认同开发商的说法。“成本和利润之间的关系是动态的，不同阶段的地价成本在房价中所占的比例不同，在去年大家可能亏损，但房价反弹到现在，很多楼盘已经开始赢利了。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，从国土资源部测算时的角度说，其报告是可信任的。他的这个判断记者也从上述曝光楼盘中得到了印证，如中信湾上六座目前价格已经超过了12000元/平方米，峦山谷、东城上邸在新价格下也已确保不亏。

高海燕还着重指出，从深圳整体情况看，国土资源部涉及深圳的楼盘并没有代表意义，“因为都是关外的楼盘，如果是关内的楼盘，其容积率和房价都会更高，加之又是多年前拿的地块。因此，相对之下，地价在房价中的比重会显得更低”。而这一点在他看来，“恰恰说明了推动房价上涨的动力不是地价，而是需求，这也反映出房企目前的核心利润仍然集中在分享土地红利和城市红利带来的暴利。”

开发商：地价测算没包含税费和资金成本

采访中，开发商们集体抗议更多的则是，国土部这份报告计算的只是单纯的地价和房价比较，“没有涉及到土地税费和开发商持有土地的资金成本”，包括招商地产营销中心副总经理严士平在内的多位开发商指出，土地出让时开发商需要支付契税(土地成交额的3%)、营业税以及数量不等的土地增值税；另外，由于从拿地到开发普遍有两年以上的持有周期，这部分产生的资金成本也是很大一笔钱，“我把拿地的钱存到银行里放两年会产生利息，这部分成本在核算时是要计入的。”

严士平还指出，开发商在成本核算时，通常以可售楼面地价来和房价对比测算，而不是国土资源部报告中提到的总建筑面积。“一般来说，扣除掉小区配套设施等不可售面积后，深圳一个地块的可售面积占总建筑面积的比例是75%，达到80%是上限，低的有些连70%都不到”。他预计，如果按照这样计算，上述9个项目地价占房价的比重，在国土部测算数据的基础上，可能还会高出一大截来。

专家：国土资源部撕开了房企成本面纱

资深地产评论人士王世泰认为，国土资源部通过公布这620个楼盘的地价房价比，在某种程度上等于是开始了撕开房地产商成本面纱的意义，无论从哪个角度讲，都有阳光化的味道，在一定程度上也能起到消除某种不必要争论的作用。从其披露的深圳楼盘情况看，我认为是大体公允的，虽然也存在着采样不全、市场波动大以及调查楼盘的档次定位不同，都会影响其地价房价关系。

但也毋庸讳言，目前的楼市是一盆糨糊，一团乱麻，单凭国土资源部这个动作，断然无法结束“地价和房价谁决定谁”的争论。高房价绝对不是哪一只手推动的，政府垄断一级土地市场是推手之一，但银行信贷过度宽松，开发商追求暴利的原始思维，都会成为推手。