短期房价及利润的相关性分析——波动经济学（8）

一、从剩余法公式出发

P=(L+C)*(1+A+Y)+Z——假定研究6个月或1年以内的房价急剧变化时期情形 

P——房价；

L——地价；

C——造价；

A——与造价等固定成本相关的利息、税费综合因子；

Y——短期房价造成的利润率；

Z——与增殖税有关的变化因子。

二、分析

1、公式变形

——假定研究6个月或1年以内的房价急剧变化时期情形

P=(L+C)*(1+A+Y)+Z  公式中

短期内，相对固定（或变动小）的变量是L、C、A；联动变化剧烈的是P、Y、Z。

由于销售价格、扣除成本、增值的比例之前难以确定，目前主要以小比例预收，可见增值税的不确定性，导致增值税转化为利润。

为简化起见，干脆不单独考虑增值税，将Z完全放进利润，即可改造测算公式如下

P=(L+C)*(1+A+YZ)

即YZ——是与房价相关性很强的利润增值税综合因子，

也就是，短期内，相对固定（或变动小）的变量是L、C、A；联动变化剧烈的是P、YZ。

2、求导数分析

我们将该公式两边对价格P求导数，如下

1=(L+C)* δ（YZ)

δ（YZ)=1/(L+C)

可见，短期内，利润率与价格是正相关的——正比。

3、经济学含义（市场含义）

解决以下疑问——

（1）——房价短期快速上涨，转化为什么？

——转化为利润（含增值税）。

——说明土地估价、地价分析时候，应充分考虑短期利润率（含增值税）的快速变化。

（2）——房价短期快速上涨，转化为地价为什么不科学？

——转化为利润（含增值税）是科学的（不排除小比例转化为地价），若主要转化为地价是不科学的。说转化为地价，嫌疑是部门利益争持的结果（国土部门、税务部门）。

——市场平缓时期，这个问题被掩盖了——房价、地价、利润相互变化在合理范围；

——但是市场快速波动时期，这个问题凸现严重，比如前后2个月之间波动幅度（+/-20%--50%），若强行将全部的价格波动计入地价——很危险地发生这样的后果——基准地价（或标定地价）将过度紊乱，不符合基准地价（标定地价）在短期内相对稳定的价格水平、政府管理地价、调节资源要素价格的基本政策要求。

——如果科学分析、科学管理，并因应科学的方法，则效果不同。如何操作？将短期市场可能的波动（可能的泡沫）纳入税收管理管道，即事后通过严格的增值税管理，政府部门之间放弃利益争持、功劳争持的因素，那么短期市场波动（或泡沫）的影响，将不会引起基准地价（标定地价）的稳定体系受到冲击。同时，通过事后的增值税管理，也达到了控制开发商暴利、保证国家利益的基本要求。 

（3）——深度分析可能的恶果？

——开始于2007下半年的全球金融风暴、国内房地产市场波动（泡沫破裂）的影响，才真正暴露了地价管理的违反科学、部门利益争持的可能恶果。——这样说，是针对2007年10月之前若公告基准地价调整方案——不经过市民听证会或即使进行听证会（而市场热情高涨），导致一旦方案通过，那就是不堪设想的行政后果）——政府将处于极度尴尬境地。