增值税是推高地价房价的内在原因之一

    与上个世纪90年代相比，现在涉及房地产的各项税费已经非常多、力度非常大。

　　在此主要讨论增值税的内在影响。

　　1、如果发展商要赚取6000(或者其他数字）元／平方米的差价，则成本（地价＋建筑成本等）越高越有利于发展商避税。

　　2、问题的关键在于，开发商资金主要来自银行贷款，其自有资金只不过走形式而已（尽管要求30％），贷款用于交纳地价，建筑成本也几乎用贷款支付。

　　3、贷款成本主要是利息，目前的中长期贷款年利率约6-7％左右，一个项目在2-3年内完成，则由此产生的利息大约会是全部预付成本的15％左右，有的资金并非最初一次性投入，比如建筑成本是逐渐、累计投入的。可见，开发商的资金成本风险不大。目前，房地产开发几乎稳赚不赔啊。

　　4、有了银行贷款支持，资金就不成问题，而且成本也不高，剩下的就是如何开展项目，即落脚点在于如何以房地产开发资质获得土地，而土地是政府垄断的，实行招标、拍卖、挂牌等市场化方式。

　　5、一个房地产项目的运作需要2-3年时间，既然资金来自银行，而只需支付一定的贷款利息（约为项目投资的１５％左右），那么开发商将主要考虑如何在2-3年内一个项目上稳定的赚到房价部分的差价部分，即最终房价扣除总成本（地价＋建筑成本＋税费+利息），余下的就是其要得到的利润。

　　6、回到问题的最初——如果发展商要确保赚取6000元／平方米的差价，分两种极端情形进行静态的粗略分析（为简化起见，这里放弃精确的数学方法进行经济学的边际分析）。分几种情况分析。

　　7、第１种情形——地价＋建筑成本＝3000元，目标销售价格=12000元，表面差价=9000元，按４档增值税计算，则总的增值税＝3000＊（0.15+0.20+0.50+0.60）=4350，则最终的差价＝12000-4350-3000=4650元。

　　８、第２种情形——地价＋建筑成本=6000元，目标价格=15000元，表面差价=9000元，则总的增值税=6000＊（0.15+0.20+0.25）=3600元，则最终的差价=15000-6000-3600=5400元。

　　９、第３种情形——地价＋建筑成本=3000元，目标价格15000元，表面差价=12000元，则总的增值税=3000＊（0.15+0.20+0.50+1.20）=6150元，则最终差价＝15000-3000-6150=5850元。

　　１０、第４种情形——地价＋建筑成本=3000元，目标价格=18000元，表面差价=15000元，则总的增值税＝3000＊（0.15＋0.20＋0.50＋1.80）=7950元，则最终差价18000-3000-7950=7050元。

　　１１、第５种情形——地价＋建筑成本=6000元，目标价格=18000元，表面差价=12000元，则总的增值税=6000＊（0.15+0.20+0.50）=5100元，则最终差价=18000-6000-5100＝6900元。

　　１２、第６种情形——地价＋建筑成本=3000元，目标价格=24000元，表面差价=24000元，则总的增值税＝3000＊（0.15＋0.20＋0.50＋3.00）=11550元，则最终差价18000-3000-11550=9450元。

　　１3、第7种情形——地价＋建筑成本=6000元，目标价格=24000元，表面差价=18000元，则总的增值税=6000＊（0.15+0.20+0.50+0.60）=8700元，则最终差价=18000-6000-8700=9300元。

　　是不是发生奇迹了？？？！！！

　　投资成本为３０００元／平方米与投资成本为６０００元／平方米，若目标销售价格同样为１８０００元／平方米，如果忽略利息、税费的差异（即粗略分析），静态分析的结论是——操纵地价，使得投资成本是正常投资成本的２倍，则销售价格为正常成本的６倍（操纵成本的３倍）时候，两者的投资差价几乎是一样的。当然，前提是发展商的贷款几乎全部来自银行贷款。

　　结论１——当全部投资成本（地价＋建筑成本）一定时，销售价格上升，则发展商吃到的差价不断上升，这取决于市场供求（成本3000-(对应销售价格12000-15000-18000-24000)-(差价4650-5850-7050-9450))。(成本6000-(对应销售价格15000-18000-24000)-(差价5400-6900-9300))；

　　结论２——当销售价格与成本的差距（倍数）越大时，则差价越接近，说明这时差价不取决于地价、建筑成本，只取决于销售价格、增值税。如地价及建筑3000元-销售价格24000-差价9450，而地价及建筑6000-同样销售价格24000-差价9300。就是说，对于同样销售价格，发展商的差价不取决于地价及建筑成本，而主要取决于销售价格和增值税。

可见，对于发展商而言，应主要控制其销售价格，从而控制房价。

    结论3——对于个人投资者，市场上房价达到6000元以下时候，即是最佳投资区域。而地价既然不直接产生差价，但是对老百姓的购房价格起重要作用，因此，地价要限制，所谓取之于民，用之于民，或者不取之于民，就等于用之于民。