明通商场易主：无证先盖的回迁房？
生活新报 http://www.shxb.net 2011-2-15焦点追踪

　　本报昨日报道的明通商场“易主”一事引发了各方关注。之前，那份置换协议中涉及的“佴园上景”项目已更名为“兆丰六千城”，目前正如火如荼地建设中。但记者调查发现，此楼盘目前确无土地使用证和规划许可证等相关手续，那为何能开工建设呢？

“土地是谁的都还不清楚”

　　针对股民们提出的关于“佴园上景”的种种疑问，记者在昆明市规划局网站上查询“佴园上景”或“兆丰六千城”是否已办理相关证照，但并没有发现有这两个楼盘的名字。之后，记者在昆明市规划局服务窗口进行查询被告知，规划部门并没有查询到“佴园上景”或“兆丰六千城”的审批手续，也就是说，“佴园上景”更名为“兆丰六千城”后，并没有规划许可证等相关证照。

　　昨日下午，记者来到昆明市规划局官渡分局了解情况，一名工作人员在查询后告知，因为“兆丰六千城”是城中村拆迁重建改造项目，目前规划许可证正在办理中。针对为什么该楼盘在没有规划许可证的情况下能够施工的问题，该工作人员说，因为这是城中村拆迁重建改造项目，建的是回迁房，“这是昆明的回迁房，村民要安置回来的嘛。动工的是回迁房，而回迁房是商品房当中的一部分。”而对于此楼盘的土地归属问题，“现在土地是谁的还不清楚，需要招拍挂，这个过程要先走完。”该工作人员说。

正在建设中的兆丰六千城

　　据了解，“佴园上景”这一楼盘曾被誉为官渡区首批城中村拆迁改造项目，曾在多家媒体进行宣传。当时，据媒体介绍，根据规划部门的审批意见，该楼盘2008年9月14日开工建设，该片区将建成集城市住宅、商业、景观、配套等功能为一体的现代化城市新型社区，将达到1600户。但据记者之前的调查，该楼盘的施工人员称施工是去年8月份才开始的。那么，既然规划部门已有审批意见，为何无规划许可证？

“先盖起房子 再完善手续”

　　“政府政策是迁出去要回得来，要不村民就没有住处，这是国家的一种保障措施。昆明政策就是回迁房可以先盖，我们也要求他们先盖回迁房。”在官渡区城中村推进办公室，一名工作人员这样说。该办公室负责洱家湾片区拆迁改造的工作人员还介绍，城中村拆迁改造过程中，规划许可证也是必要的，但规划许可证更重要的是针对商品房的建盖，而规划许可证等相关手续的办理还有一个前提是办理土地证，有了土地才可能有规划、施工、售卖。因为这里原本是村里的集体土地，因此要进行土地变更，进入土地交易中心变为国有，然后通过法定手续进行招拍挂，“所以先把村民的房子盖起来，让他们回来，后面的手续会逐渐完善。回迁房的建设是对村民生活的一种保障。”该工作人员说，村民回迁后，如果办到房产证和国土使用证，便可进行交易，但这名工作人员同时表示：“这需要一定的过渡期，一两年左右。”

　　记者昨日在“兆丰六千城”售楼部询问了该楼盘的一名工作人员，其表示因目前该楼盘无预售许可证，暂不售房，但估计今年七月份左右就可以进行售卖了。官渡区城中村推进办公室的工作人员介绍，若要办到预售许可证，必须持有国土使用证、规划许可证等证，而预售许可证是最后一道手续。

　　至于在城中村改造重建中，是否能够以楼盘部分房子与双龙桥合作社进行置换，该工作人员称，这种行为他们并不知晓，也没有权力去监管，这是公司内部的事，“我们只负责城中村改造流程。”

■律师观点

无证建的房子 属于非法建筑

　　针对城中村拆迁重建改造项目“边建设边办证”的做法，云南大韬律师事务所的律师高彦金认为，根据我国法律规定，销售房屋必须“五证齐全”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》）。正在建设的兆丰六千城土地使用权都尚未取得，根据《中华人民共和国土地管理法》以及《商品房销售管理办法》等相关法律的规定，不管是城中村改造项目，还是商品房，只要没有取得相应的合法手续，其建设的房屋均属于非法建筑，政府行政主管部门可以责令停止施工，必要时还可以拆除非法建筑。

　　云南大学法学院教授邵卫锋也认为，即使是城中村拆迁改造重建项目，也应该以法律为依据，如果在相关证照还未办理齐全的情况下便进行“开发”，无论是回迁房还是商品房都是违反国家有关土地管理法规和房地产管理法规的。而更严重的后果是，开发商在无齐全证照的情况下进行城中村拆迁重建改造，会导致大批的城中村拆迁户的利益受到严重影响，可能会导致业主无法办理产权证，没有合法的产权证就不可能受到法律的保护，更给犯罪分子提供可乘之机，导致无法预知的后果。作为政府相关管理部门更应该严格执行国家法律，即使是地方行政法规也不能与国家法律相抵触。

如无村民签字 不得转卖土地

　　“他是以四个协议非法将集体财产归在个人名下，私人占有。”昨日，本报对明通商场“易主”一事进行报道后，引起了各方关注，双龙桥村股份合作社的股民说。“我们希望能得到政府和社会的关注，给我们作作主，我们的集体土地不能被贱卖！”

　　针对那四份协议的签署问题，律师高彦金认为，首先，王金荣代表股民与昆明骏之杰投资咨询有限公司等公司签订协议贱卖村民小组财产的行为是违法的。在进行产权置换时，如无全体村民的签字同意，集体土地是不能买卖的，王金荣的行为违反了村民小组章程以及《村民委员会组织法》的相关规定。同理，王金荣代表村民小组与兆丰房地产公司签订产权置换协议也是违法的。此外，如果工商登记中出现的兆丰房地产公司的那名股东确系合作社原法人代表王金荣，那他与关联公司签订的合同显失公平，村民小组可以到法院起诉兆丰房地产公司要求撤销合同，村民可以通过法律途径维护自身的合法权益。

　　高律师还说，如果王金荣在签订合同时，与对方公司串通损害自己单位的利益，在签订合同时通过提供虚假资料、骗取村民的财产数额较大，那么王金荣的行为就涉嫌构成合同诈骗罪。根据我国《刑法》的规定，诈骗他人财物数额特别巨大的，可以判处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。

　　据了解，昆明市公安局经侦支队目前已介入调查此事。

观点

　　昆明政策是回迁房可以先盖，我们也要求他们先盖回迁房。先把村民的房子盖起来，让他们回来，后面的手续会逐渐完善。回迁房的建设是对村民生活的一种保障政策。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——官渡区城中村推进办公室工作人员

　　即使是城中村拆迁改造项目，也应该以法律为依据，如果在相关证照还未办理齐全的情况下便进行“开发”，无论是回迁房还是商品房都是违反国家有关土地管理法规和房地产管理法规的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——云南大学法学院教授邵卫锋