如果有人告诉你东西还未开售，就已经有众多购买者在卖点周边扎营，等候开售。你第一感觉会想到是什么？IPhone5？还是Lady Gaga的演唱会门票？

Iphone5离开售遥遥无期，Lady Gaga最近也没有在中国开唱的计划。当然，你也可以发挥想象：如果限量赠送Money，你会不会感兴趣？

首先要告诉你的是，这些购买者扎营的地方在香河，这里以肉饼和家具闻名。如今，这些人正在等待香江全球家居CBD的商铺开售，随时做好了抢铺的准备。

这样的景观，与中国家具业发展速度超乎寻常有着很大的关系。在过去短短10余年时间内，该行业完成了超过万亿的产值积累。如今，这一势头依旧迅猛。而与其相关联的产业商业地产，也一并受到房产投资者的追捧。

香河全球家居CBD还未开售，就迎来围观，足可见产业商业地产的火爆。而该模式是一个由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的世界最新发展模式。给卖者带来的好处是无压力零库存，减少流通成本；而给买者带来的好处则是，提升优惠空间，推动消费能力的提升。最终，这一模式要实现的是产业商业丰厚的获利。这一模式相较于住宅地产与传统商品房投资，风险更低，而收益率更高。

产业商业地产因本身所具备的品牌实力，及平台优势，能够为商户带来巨大的商业回报。比如香江CBD平台辐射力覆盖全国，这就使很多品牌能够借助其平台迅速拓展渠道。另外，开发商举办任何大型惠利活动，都会因影响力及传播力迅速吸引关注，直接带动商业区交易率的提升。

产业商业地产由于其优异的财富吸引力和创造力，使得越来越多的城市选择其作为未来发展方向。世界家居行业中的意大利米兰、美国高点、德国科隆，中国的乐从、义乌、永康......，众多的城市已经将产业商业地产作为其主要发展模式，显示出强大的财富保障性和增值性。

   产业商业地产疯狂的收益率

香河全球家居CBD即拥有这样的特点。曾有人给这里的商铺算过一笔账，但在笔者看来，这笔账计算中采用的数据稍显保守。十年后租金达到目前香河家居卖场的价格160元/ m2？在京津冀核心地带，并且是北京地区的消费者买家具都愿意去的一个地方，这个价格实在是不算高。以2011年10月开业的成都全球家居CBD为例，目前该地租金已达190元/ m2，售价则达7000元/ m2，而仅在半年前，这里每平米还仅需4500元，租金更是只有40元m2。收回购铺成本，完全能够用“指日可待”来形容。

成都VS香河，你会认为哪个更具优势？你会认为京津冀核心地区的商铺租金会甘心蛰伏于160元/ m2吗？

举例来说：在香河按揭购买一个60m2，当前售价定于7000元/ m2，，总价42万元的商铺，首付21万其余贷款。假设租金递增十年后达到160/ m2，以租养贷，十年租金收益就算减除还贷部门，也将将达到44万之多。加上因商业地产本身所具有的物业增值效益，据粗略估算，香河全球家居CBD十年后的产值最低将不低于220万元，最高则能达到350万元左右。21万换220万，将获得十倍收益甚至更多。（物业增值效益：说得简单一些既是，比如十年前在北京王府井买了一个铺子，十年后因为这个地区本身的影响力，地产价格也会因此不断上涨。）

十年十铺的目标，其实以个人观点来看，还仅仅是其核心卖点其中之一。随着家居业的高速发展，成为北京地区最赚钱的商铺，投资前景超越王府井成为最有前景的产业商业地产投资圈，都将慢慢实现。而“物业大部分自持，少量出售”的模式和打造核心家居馆的规划，以及香江集团22年家居行业运营经验的保障和地理位置的优越性，使得已经让众多商家蠢蠢欲动。疯狂的收益率，其实在投资商眼里，并不疯狂。

   租售比告诉你：远离泡沫

以上的数据听着惊人，其实这只是开发商遵循市场规律来进行运作，是一个良性现象，房地产泡沫一说在这里通常很难出现，因为产业商业地产在价格上涨过程中，制约因素比普通住宅及商品房更多。通常，我们看待地产是否具有投资前景，主要是通过租售比来体现。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶160-1∶200。如果租售比高于1∶200，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶160，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

而成都全球家居CBD的租售比在1:36！这意味着商铺产权拥有者未来几年在家等着收钱就可以了。而位居京津冀核心地带、盘踞在国内第二大家居产业集散地的香河全球家居CBD，只会比成都的租售比更具优势。

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