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南京市副中心---是美丽的生活还是美丽的忽悠？
(2006-03-13 21:52:41)| 分类： 投资理论研究 |
南京市副中心---是美丽的生活还是美丽的忽悠？
大家应该发现，南京市这些年副中心提的很多，声音很响，动静也很大。不知道与此相关的另一个问题大家发现没有，早些年提出的副中心如江宁，江北，ZF已经很少投入资金了，只剩下一些开发商在苦苦支撑，而奥体正逐渐成为未来几年内呼声最高,ZF投入最大的副中心。
能抽出时间的网友们，可以去江宁一些早几年盖好的楼盘里看看，几年时间不算长，但很多小区已经破败不堪了，和当年的美景盛况早已不能相提并论，大量售楼信息还在小区门口的中介里挂着。虽然进了中介就是二手房了，但大多却是从来就没住过人的。一些楼盘的外立面也已经又黑又黄惨不忍睹了，在楼外站一会，转一圈，映入眼帘的，裂缝，生锈，渗水比比皆是。当然尚未彻底卖完的楼盘还是保养的不错的，还在不断粉刷和出新以吸引下一批客户。。。
走在江宁的大道上，无数的大货车，大卡车呼啸而过，扑面而来的是大量的尘土，夏日里的骄阳可以直接给你带来最热情的日光浴，可以毫无遮挡的晒到你身上的每个角落，而在90年代中后期，江宁在很多人的心目中是2000年后最适宜人居住的伊甸园，是最原生态的环境保护区。。。
当年，你只要翻开报纸，打开电视机，打开收音机，甚至走在马路上，走进商场里，你都会见到，听到，看到美丽的江宁新城，收到精美的江宁楼盘的宣传单。即使你骑着自行车，也会有叠成纸飞机一样的宣传单飞进你的车篓里。纯山，纯水，欧洲风情，巴黎时尚。。。
仿佛卖给你的不是房子，而是一张绿卡，一张机票再加上一份全家共享的欧美终身游。。。
后来，有了二桥了，江宁的地也卖的不少了，于是开始发展江北了，江北成了最具潜力的地方，一夜之间由几百元每平涨至2500左右，成了那段时间南京升值最快的区域。可惜江北时运不济，刚启动就遇到了十运会，再加上大量地已卖出，ZF涉足尚浅，于是施展一招乾坤大挪移，全身而退。
而江北自然成了江宁第二，房价停滞，环境依然恶化，由开发商继续苦苦经营，如履薄冰，其中之苦只有当事人清楚，外人实难理解。有车的朋友从外地回宁通过二桥或大桥前，在江北应该可以明显闻到呛人的莫名气味，看到无数的巨型烟囱，很多还在喷着火苗和灰尘。。。
接下来自然是奥体的崛起，借着体育盛会的东风，无庸质疑，奥体的声势远超过江北，与当年的江宁足可称一时之瑜亮。除了马路上飞来飞去的传单没有了，其他的一应具全。ZF搭台，开发商唱戏，百姓捧场欢呼。。。
可惜天威难测，在国外乌云密布，国内风景独好的时代里，居然赶上国家宏观调控。本已计算周密的盈利模式和计划被全盘打乱，十运会前的资金回收，房产销售遭遇困境。大量卖地资金尚未收足，银行巨额贷款高悬头顶，再加上奥体巨型场馆的长时间闲置以及大笔的维护成本。乾坤大挪移能否再次施展奏效？
此时不同往日，开发商吸取前辈们痛苦的经验，在早些年的教训下苦心练剑，早已修成无敌招数---独孤九剑。你不出招，他决不轻动，更不会把招数用满用尽，等你大笔资金投入才会逐步跟进，要生同生，要死同死。
这一次，乾坤大挪移遇到了独孤九剑，所谓无招胜有招，既是无招无式又如何移法。在凌波微步尚未习成之前自然不能轻易变招远逸，以免步大理段王子后尘，时灵时不灵是要出人命的。
结果很显然，ZF基建的资金十分吃紧，这么多副中心都需要资金来继续建设和后期维护，尤其奥体（这里要先道个歉，我不习惯叫奥体为河西，因为比他方位更象西的南湖暂时没有更名为西湖），ZF是下了大资金的，也是做了许多保证的。勾勒出的美景也是欧洲，美州风情的，绝对没有非洲或亚洲风情。
即然资金如此紧张，为什么却依然将大量资金投入到市内的道路拓宽，景观扩大，隧道建设以及建筑出新等等项目上呢？为什么要花费大量金钱为许多80年代90年代的房子出新呢？为什么对十里秦淮的景观大笔投钱？而相对应的江宁欧美景观房，开发商一走人，却迅速破败下去，无人问津呢？
本来地铁也是计划先通江宁的有人知道吗？那也曾是很多楼盘的卖点之一。
当然ZF这么做并不是错的，如果市区变丑了，破败了，覆巢之下无完卵，其他副中心自然而然也只能降级为农村了。可是这么四面开花，显然资金是大问题，除了来自银行贷款外还需要市民的存款做后盾，这些存款也代表着一个城市发展过程中潜在的购买力。
可是据我了解，南京人的存款并不多，在广东一个小城市的人均（不是户均）存款都能在30万以上，而南京也就区区几万而已。开发商带来的资金是很少的，也是不能指望的，真出问题跑的也是很快的。现在市民的存款已经不等于购买力了，股票，医疗，教育等等招数早已经让很多原本富足的家庭生活在平均线以下了，拿着几千元的收入过着几百元的日子已经不算稀奇了。
当年勾勒出的江宁的美好生活中，还有一样是最吸引我们中国人的，就是有车生活。可惜的是，有车之后才发现油价涨了，进市区上班堵车了。以前没汽车的时候大家骑自行车自然没有堵的概念，也想象不出几十分钟待在一个地方，连站起来活动一下都不行到底意味着什么。
接着进了城之后没有地方停车了，警察叔叔们的数量比以前更多了，活动范围更广了，也更勤劳了（当然指抓你开罚单）。江宁进城市的入口处也有交警叔叔们长期为你站岗了，明哨暗哨都是为住江宁的你而服务的。。。
更麻烦的是，全家一辆车好象矛盾也多了，老婆有个应酬你还得客串一下的士来回接送，至于你有应酬老婆也只能在马路上等你了，当然可以顺便逛街购物。实在逛不下去了狠狠心花个40多也能打的回家，但是这一天的工作基本白做了，都交给的哥的姐们了。。。
几天前，媒体上又出现了宁南副中心。。。
希望我说的这些区域都能真正成为南京的副中心。。。
南京的副中心们，一路走好。。。
注：我写这篇文章的目的不是反对改革，更不是反对发展，发展永远是需要的，不然我们现在买点肉，买点布可能还要带着各种肉票布票。但是我们也需要对一些社会现象，对一些经济现象多一些认识，多一些警惕.
借用一句伟人的话做结束语：不要等到自己脑袋没了，还不知道怎么掉的。
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