近期，南京楼市很忙、很热闹，每天的楼市动态画面都是这样的：近1500人抢300多套房源、一天内3000组客户登记买房.......市场的热度给人一片欣欣向荣的繁荣景象。然而热闹的背后却让人有些担忧！

南京经过三轮调控加码，已经出现新的变化，展望后市，这样的热度还能维持多久？楼市将向何处去？现在南京的房子还能买？很多人关心这个问题。

其实，接下来，楼市已经不那么乐观了！下文将从四个方面来分析。

一、神盘加推，热闹的背后是楼市预期下降

时隔大半年，南京终于迎来一波真正的开盘潮，然而市场已经有了新的变化：

1、降价？南京多盘销许均价下调，开发商这么回应

最近新领销许的一些楼盘价格出现下调引发买房人对于房价走低的期待，如：

青龙山国际生态新城融侨悦城，精装均价22781元/㎡，相比上次上批房源下降超1000元/㎡；

城北电建洺悦府，毛坯均价22351元/㎡，相比上批房源下降近500元/㎡；

城南世茂城品，销许34380元/㎡，相比上批房源下降约420元/㎡

江宁翠屏诚园，精装均价26739元/㎡，相比上批房源下降约130元/㎡；

城南板桥蓝光公园1号，精装均价21428元/㎡，相比上批房源下降约70元/㎡；

房价真的降了吗？

据了解，此批楼盘申领销许的房源大都处于边角位置，所以房价与上批有些差异。但事实上，房企在领取销许前进行价格备案时，物价部门采取就低不就高原则，审核依据参考上一批的预售价格以及近期区域内的成交均价。

2、曾经买不到的那些热盘，这次都要来了

这波开盘中，南京各个板块基本都有楼盘加推，尤其是那些被看成买不到的“神盘”（除河西外）统统都来了。这些热盘具有这些特点：

位于南京限价严重的区域，一二手房房价倒挂严重，最高倒挂近10000万元/㎡；

新房性价比高，如刚需们久等的高新、禄口、六合的楼盘都有楼盘加推；

这些楼盘此前意向客户众多，买房人托关系买房号都要买的楼盘，高位蓄水很厉害。

3、开盘潮背后的真相：市场预期已大不如前

首先，这一波开盘潮，有其特殊原因和背景。这批开盘楼盘大部分是此前迟迟不上市的（由于限价，开发商捂盘），买到难度系数大，房号也要几十万一个，若早前开盘都是几十个抢一套，市场供应严重不足。值得一提的是，实行公证摇号后，已经有多个楼盘房源数比客户人数还多，达不到“公证摇号”的指标，买房人明显减少。

其次，市场进入买方时代。要公证摇号的楼盘，现在中签率高则达到83%，低则也有30—40%，相比此前的“10%不到的得房率”还是很不错的，所以事实上这些楼盘没有达到此前那么高的预期，市场进入买房时代，买房人终于可以买到自己想要的房子！

公证摇号楼盘中签率一览表

http://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/1670257143/641

南京买房中签率越来越高，原因主要有两点：

南京楼市调控的持续深入，暴涨预期已消失（2016年9月，南京限购（不含高淳、溧水、六合），10月限贷；2017年3月，南京全面限购，南京社保提高到2年；2017年5月，南京3年限卖，打击投资买房）；

513新政对短炒投资客打压确实很厉害，房子5-6不得交易，对于投资客是个大考验，被套也是很有可能的。

再次，513新政后，南京基本告别“日光盘”。截至目前，南京新政后已有22家楼盘开盘，其中，仅2家卖完。与此前，开盘即热销的“日光”现象形成了鲜明的对比。

4、现在，南京房子还能买吗？

从价格上来看，南京正在告别低地价盘时代。要知道，这波开盘楼盘大部分还是上一波的低地价楼盘，地价还在2万以下。不过，由于前期的热销，基本也临近清盘阶段，卖一套少一套，个别楼盘推完这批就收官了。

等这批低价楼盘卖完之后，南京楼市将进入高价盘时代。所以，南京这波房子大部分还是很好卖。

当然市场也会进一步分化，有些房子可能就不会那么好卖：

一方面，一二手房房价倒挂严重的区域，新房很抢手；

另一方面，透支的高价房卖不动，主要包括下一轮高价地新盘、偏远配套不成熟区域、房价透支过多的区域等。

二、南京楼市的考验才刚刚开始！

对于南京楼市，更为残酷的是，当这波热盘过境后，南京楼市的考验才刚刚开始，楼市逻辑已经变了！

1、开发商卖房逻辑变了：接下来，开发商捂盘现象会越来越少，快速回笼资金将成为开发商的新目标。之前开发商一直藏着掖着，不愿开盘，是因为还对市场还抱着期望。今年楼市大局已定，房价上涨预期已不可能。对于开发商来说，现在早卖可以早点回笼资金，再捂盘延迟开盘就是在给银行打工。所以，现在开发商卖房逻辑就是给买房人送福利，也不给银行送钱。可以预见，那些2万 的高价地将会加快上市节奏，后市供应也将会跟上来。

2、南京新一轮的上市楼盘压力大了：513新政这波调控后，投资客已大量退场，这部分需求基本可以忽略不计；刚需和改善需求在这波开盘中得到较大释放，消化了很大的市场需求；接下来，留给新一轮上市楼盘的客户就大大打折了。

3、地王被套已不可避免：之前南京拍出那么高地价，南京主城各大板块的地价均已站上2万，开发商成本在那，由于限价措施，不管地价是多少，也只能贴着红线卖，有些地王站岗也是难免的。这时，开发商为了回笼资金，当雷锋给买房人送福利也是可能的。

三、外部环境进一步压缩，房贷收紧雪上加霜！

近段时间，房贷政策收紧的信号已经越来越明显。近日北京、上海、广州多家银行再次收紧房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。20家银行停贷经核实后，数据并不严谨，但是多城收紧房贷已是大趋势。总结下来，当前房贷出现的问题有：

1、房贷利率优惠取消，有可能还要上浮；

2、申请房贷难，下款难度大，批贷时间延长；

3、申请房贷买房要么贵、要么等！

目前，银行对房贷“定向加息”，买房成本至少上升了10%以上，以后可能更高。

四、当下，买房人该怎么办？

1、刚需该买还得买：南京正在告别低地价楼盘时代，卖一套少一套；接下来新一轮的上市，就将走进高价地时代。

2、改善择机换房：随着房源的陆续上市，买房人选择面大了，改善客户可以多选一选，但要求也不要过高，适合自己就好；

3、投资可关注多不限购的产品和区域：短期内房价不可能再涨了，加上限购限卖，南京住宅短期投资价值已经逐步丧失，靠增值获益难上加难！若手中有多套房产，建议先处理掉一些价值兑现的产品。今后房产投资方向要朝着从交易型房产向持有型房产的房东转变；还可重点关注不限购的大城市都市圈楼市。目前大城市周边的城市政策还相对宽松，房价也还有一定的上升空间，大城市被限，资金外溢到周边的城市。