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年前的一波调控相信大家还历历在目，南京不少区域出现二手房业主降价抛房，尤其资金链紧张的降价甩卖者比比皆是，河西、江北还有部分中介门店关张倒闭，二手房似乎一下子进入了紧急速冻！

过完年后，市场像天气一样有所转暖，最近向孟祥远教授 咨询买房的朋友数至少增加一倍。这次土拍前后，主页君也对南京8大板块进行了实地探访，了解了新房二手房的最新情况，惊人的发现目前各板块新房二手房价格倒挂普遍存在，有些甚至倒挂严重！

孟祥远教授  总结了新房二手房倒挂严重的原因：

1、近日，南京土拍多幅宅地达到最高限价，大大提升了二手房业主的信心；

2、河西、南站、江宁等板块严格限价，新房价格上不来；

3、各板块“房荒”依旧严重，但是需求量仍在，导致二手房关注度较高；

4、年后买房人对市场预期好转，部分板块二手房开始回暖，成交总价比较坚挺，刺激了一批房主。

一、目前新房二手房倒挂严重的区域主要是江北高新区、河西、城南板桥、江宁百家湖、仙林湖等

1

江北高新区，最高倒挂4000元/㎡

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二手房：

新城香溢紫郡，挂牌均价20500元/㎡

朗诗未来街区：挂牌均价20000元/㎡

新房：

招商兰溪谷，前期均价14500元/㎡

弘阳时光里，前期均价16200元/㎡

亚泰山语湖，前期均价16500元/㎡

江北高新区去年这一年新房大约涨了5000元/㎡左右，2016年初有人咨询主页君@孟祥远 11000元/㎡能否买入弘阳时光里，后来他耽搁了一段时间2016年中才入手，当时已经15000元/㎡了，半年涨了4000元/㎡。目前高新区新房基本16000元/㎡左右，而二手房成交均价都在20000元/㎡以上。

2

河西中部，最高倒挂10000元/㎡

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二手房：

中海凤凰熙岸，挂牌均价55000元/㎡

万科光明城市，挂牌均价50000元/㎡

新房：

北辰旭辉铂悦金陵，前期均价44999元/㎡

金隅紫京府，前期均价45000元/㎡

海玥名都，前期均价45000元/㎡

目前河西中部也无房源，预计北辰旭辉铂悦金陵和海玥名都近期会加推，金隅紫金府4月也会加推一批房源，但量都不大。

3

河西南部，倒挂7000元/㎡

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二手房：

海峡城，挂牌均价37000元/㎡

五矿崇文金城，挂牌均价42000元/㎡

升龙天汇，挂牌均价39000元/㎡

新房：

升龙天汇，前期均价33000元/㎡

金地中心风华，前期均价35000元/㎡

五矿崇文金城，前期均价35000元/㎡

目前在售二手房有海峡城、五矿崇文金城和升龙天汇三家，最高报价达到42000元/㎡，而目前整个河西南新房限价35000元/㎡，倒挂达到7000元/㎡。同时，河西南目前新房也是闹房荒，除了绿地华侨城海珀滨江预计最快3月底开盘，其余楼盘近期都暂无推盘计划，据了解，海珀滨江意向客户2000余组，看来也难买！

4

河西北部，最高倒挂5000元/㎡

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二手房：恒盛金陵湾，挂牌均价43000元/㎡

新房：恒盛金陵湾，前期均价37500元/㎡

河西北部目前在售项目不多，仅恒盛金陵湾一家，恒盛金陵湾是龙江双学区房，按照前期均价来算，它的倒挂也达到5000元/㎡左右，值得注意的是，该项目预计3月底将推出2#楼约522套房源，面积为：68㎡（1房）、70㎡（1房）、98㎡（2房）、103㎡（2房）、126㎡（3房），有想法的可以看看。

5

城南板桥，最高倒挂6000元/㎡

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二手房：

金地自在城，挂牌均价：24000元/㎡

宋都南郡国际，挂牌均价：20000元/㎡

世纪城金域华府，挂牌均价：22000元/㎡

朗诗绿色街区，挂牌均价：24000元/㎡

新房：

明发浦泰梦幻家，前期均价：17500元/㎡

和昌湾景，前期均价：18000元/㎡

弘阳春上西江，在售均价：16500元/㎡

大多数人选择板桥都是在河西上班的年轻小刚需，这么做是对的，无论如何，政策是保护刚需的，先上车再说。除了改善豪宅蓝光公园1号之外，板桥目前新房的价格不超过18000元/㎡，还是值得看看的。

6

江宁百家湖，最高倒挂5000元/㎡

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二手房：

绿城水晶蓝湾，挂牌均价33000元/㎡

朗诗玲珑屿，挂牌均价35000元/㎡

怡湖华庭，挂牌均价32000元/㎡

万科金域蓝湾，挂牌均价35000元/㎡

新房：

中锐星湖名邸，前期均价29000元/㎡

金辉禹州金陵铭著，前期均价30000元/㎡

整个江宁限价30000元/㎡，目前来看，较远一些的江宁滨江、空港新城、正方新城等地还有刚需盘，其它地方也逐渐朝改善发展，百家湖作为江宁的中心区，房价自然也是板块最高。

7

仙林湖，最高倒挂6000元/㎡

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二手房：

万科金色领域，挂牌均价35000元/㎡

高科荣境，挂牌均价35000元/㎡

新房：新城香悦澜山，在售均价29000元/㎡

仙林湖板块学区资源丰富，同时拥有不可多得的湖景，地铁2号线和4号线比较通达，万达的进驻更增添了它的吸引力。目前板块内新城香悦澜山和高科荣境均有房源在售，新城还打出首付一折的优惠，高科主要在售大平层。

二、通过对这几个板块对比分析，我们可以发现三大共性：

1、这几大板块都有高价地。

江北高新区，通宇G69地块，楼面价19561元/㎡

河西南部，葛洲坝G14地块，楼面价45213元/㎡

河西中部，上海建工G68地块，楼面价42561元/㎡

城南板桥，蓝光公园1号，楼面价10689元/㎡，前期售价21500元/㎡

江宁百家湖，距离万科岔路口G46地块不远

仙林湖，融信G58地块，楼面价24957元/㎡

2、这几大板块都遭受严格限价，其实南京全市都处在限价中，但热点板块的限价更厉害些，此前百家湖中心区的景枫凤凰台经过长达几个月的价格博弈，仍然未能突破30000元/㎡，调控严格程度可见一斑！

3、这几大板块此前都存在不同程度的房荒，新房一房难求，而买房人的需求量在那儿，倒挂严重的区域需求都比较大，基本是改善首选区域或者刚需聚集地，从对主页君@孟祥远 的咨询情况来看，这些板块关注度都非常高。我们也统计了开年以来的新房认购量，增速明显，但是热点区域的新房经常出现买不到的现象，买房人只能转手进入二手房市场。

三、面对现在的市场情况，我们还能如何置业？

1、新房二手房倒挂严重，这反而是一个机会，对买了新房的人来说是好事，买到新房更容易赚到。

2、二手房是市场的风向标，它能反映市场的真实情况，例如河西南42000元/㎡的二手房价，假如能被市场接受，那就说明买房人对这个板块的认可程度还是很高的。

3、限价短时间内不会放开，这意味着倒挂现象也会持续一段时间，这段时间也是买房人抓紧上车的好机会。

4、热点区域闹房荒，一房难求容易导致开发商偷工减料，降低精装标准，此时买房要选择品牌房企、口碑好的项目，避免吃亏。