最新消息：南京三盘加推，依然很抢手！

鼓楼滨江热盘中冶盛世滨江昨日开启认筹，50万认筹、限号200组的限制，依然挡不住买房人热情，预计下周三开盘；河西北恒盛金陵湾昨天加推165套房源，据开发商透露已基本卖光；威尼斯水城昨日新领销许，销许均价约2万元/㎡，今日开盘，据悉去化还可以！

但是，更真实的市场却是：很多楼盘销售业绩惨不忍睹，疯狂之后的楼市终是降温了！

南京新房市场出现降价，有盘直接打出75折甩卖价，有些采取优惠手段偷偷降价；10月下半月南京房价接近0涨幅；二手房几乎同时进入降温态势，此前南京过度扩张的中介门店，本月大量关闭，已经在多个地区出现.......

不难发现：现在的市场，有些楼盘仍然一房难求，有些却举步维艰。那么，目前的市场，房子是变难卖还是难买？当下什么样的房子仍遭抢，最保值？下面是主页君@孟祥远 对当下市场的几点思考，仅供参考！

一、市场降温下，这些房子依然一房难求！

昨天，鼓楼滨江热门楼盘，中冶盛世滨江开启认筹登记。据了解，中冶盛世滨江即将推出锦绣江山3栋65年产权公寓，主力户型80-100平米，销许均价28000元/㎡，价格基本没涨！

买房难度：50万认筹金门槛；有钱还不行，该项目此次限号200组！

开盘时间：预计下周三开盘，客户必须提供购房证明复印件！

据悉，这两天售楼处不少客户是带着孩子来看房。要知道，鼓楼区有着南京市更好的学区资源。很多客户选择鼓楼滨江板块也是看中拉小的学区，毕竟学区房依然是硬通货！

有图有真相！置业顾问帮客户抱着孩子讲解项目

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另据悉，鼓楼滨江的深业滨江半岛，预计近期推出二期的揽江府组团的3号楼，70年产权普通住宅，一线江景房，面积约为121-169㎡，2梯3户，一共186套，毛坯交付。期待的客户依然不少！

除了河西南、南部新城等热点改善区域，许多刚需盘也加紧开盘，销售成绩也都不错。如今天2万出头的威尼斯水城开盘业绩也很不错，可见刚需需求还是很旺盛的！此外，限购后，禹洲弘阳滨湖里、明发浦泰梦幻家、中国铁建原香颂、新城保利天地等项目开盘均取得了不错的成绩。它们的最大共同点是：单价较低，都在2万以内。

威尼斯水城的销控表基本都已贴上红条

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现在的市场，热门的楼盘毕竟还是少数。那么问题来了，什么样的板块房价最坚挺？个人认为：

1、自住客户比重较高的板块。我们经常说，一个二手房市场坚挺的好楼盘往往卖家很少，大家都是自住为主。如果租客云集，住户频繁更换，社区居住品质比较差，保值增值也就谈不上了。也正是因为自住比重高的楼盘卖家少，所以相对稀缺，更提升了其保值增值性。放眼望去，不少板块和楼盘，投资客比重超过50%甚至高达70%，这样的楼盘就比较危险了，建议坚决回避。

2、小区配套成熟的，尤其有好学区支撑的板块。鼓楼滨江就是一个典型的学区利好。鼓楼区优质学区资源的导入，是其他板块无法可比的优势。该项目引入的是拉萨路小学资源，有学区需要的客户无疑这是进驻鼓楼滨江最好的机会。

3、选择一些相对成熟的板块。有的人可能会说，板块都成熟了，还有什么投资价值？这里要改变一个思路，牛市里，那些没用实质性支撑的郊区板块往往涨势惊人，而成熟板块相对沉寂。这里面有增值空间的问题，也有投资炒作的原因。当下，刚需和改善的自住需求占多数，房子也变得好买了，人们就不大愿意为概念买单了，所以真正有居住价值的板块就更容易脱颖而出。而这些板块，往往不在偏远的郊区，换句话说，远郊板块现在存在不小的风险，客户流失严重。（不限购板块另外分析）

4、房价尚未经历大涨的、性价比高的板块。在这一波行情中仍未翻倍的，价格往往还存在上行空间。而一些价格低，性价比高的板块也受到买房人的追捧。如此次中冶加推房源销许均价28000元/㎡，与上次相比，价格没涨！要知道，目前鼓楼滨江的房子都卖到4万。值得一提的是，目前政府对一些高档房管控严厉，这对于一些价格不高的楼盘来说是个好机会，如2万左右的房子依然受刚需追捧。

二、这些房子已经卖不动啦！二手房市场冷清

话说回来，市场终是降温了！以下这三个市场表现不得不关注：

1、事实证明，目前市场上更多的楼盘不好卖。双限之下，大部分楼盘客户量缩减一半，投资比重过高的楼盘甚至高达70%-80%。这样的楼盘在市场遇冷的时候首当其冲，被市场重创。以前市场好的时候，大家只知道“买买买”，买到就行，不管产品等其他因素，所以之前基本都能卖光。现在，估计只能卖一成左右了。而且，梳理下来，发现这样的项目还不少，销售业绩真的是惨不忍睹，在此就不点名了。

2、国家级新区的江北市场为何突然就冷了呢？对于现在的江北楼市，很多买房人不能理解。有高地价支撑、国家级新区的光环、一系列利好的到来，江北市场应该还不错。然而，到江北实地探访，会发现，江北一些楼盘基本已经是门可罗雀了，怎么突然就没有市场了呢？这主要基于江北投资比重过高。此前我一直强调，江北楼市前期房价涨幅过快，高位接盘存在风险。需要经过一个盘整的过程，随着交通学校商业等利好的一一落定，江北未来发展前景依然看好，这波的盘整会让江北走的更扎实！

3、接二连三的调控让二手房房东也吃了瘪，二手房市场惨淡！

在二手房市场，调控后的10月上旬还曾一度出现成交井喷，成交量还高居12307套，这当中绝大多数是新政前的交易，新政后的市场实际成交比较冷清。

此前过度扩张的中介门店，本月也开始出现关门现象。员工离职、店面关闭，已经在南京多个地区的中介出现。

据江苏广电新闻中心报道，一直比较活跃的河西板块，在恒山路上一家房产中介已经关门，店面开始转让。在桥北，一家大型房产中介一个月零成交。

此外，据了解到，在市场调控的大背景下，不仅小中介撑不住，就连一些品牌中介也在咬牙坚持，有中介甚至要开始提前放假。

主页君@孟祥远 认为，在上一轮楼市行情刺激下，南京房产中介门店一个接一个的开张，经纪人队伍也得到迅速扩大。现在南京的中介门店已是高达成千上万。如今，二手房市场形势艰难，没了成交量，员工离职、店面关闭。这主要是市场的降温，让买家预期一再降低，加上限购限贷的限制，有资格的买家也更少了。这些因素的叠加，将给二手房市场带来不小的重创，后期市场的成交会更加艰难！

总结下来，这些房子在市场后期会更加难卖，这样的板块房价也最容易调整：

前期房价涨幅过大的，可能透支购买力，因为购买力不可能过大的；

投资客比重过高的，可能抛压会比较重，因为有多少人买以后就有多少人卖；

缺乏实质性利好支撑的，这样的地方不宜居而且刚需人群少。