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最严调控下，南京这四大板块房价依然坚挺……
(2016-10-26 19:09:44)
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杂谈 |
楼市调控之下，市场真相是这样的：
1、10月南京楼市迎来推盘潮，却冰火两重天，市场分化日益加剧：河西依然卖光，但融侨悦城目前去化2成，江北豪宅雅居乐滨江国际开盘显示仅卖出4套......
2、二手房进入冰冻期：限购一个月，上周南京二手房成交量首次下跌，跌幅达到44.31%。且上周河西二手房成交量只有限购前的2成，客户下降近80%。
一、南京到底哪里最抗跌？
南京楼市经历了这一波最严调控，市场已明显转向，从以前激进“买买买”趋近稳健买入。当然房子能“涨多少”依然是大家关注的，但市场调控期更值得关注的是房子“抗跌性”。根据前几天微博网友的投票，发现主城区的城南、城中、城北、河西成为房价最抗跌板块主城板块。
根据南京市官方认定，南京主城区就是指鼓楼、玄武、建邺、秦淮四城区。原鼓楼、下关两区合并成为新的鼓楼区；玄武区因区内北部玄武湖而得名；建邺区东、南紧邻外秦淮河和秦淮新河，西临长江，北止汉中门大街；秦淮区作为南京的中心城区，原秦淮、白下两区合并而成。
细看主城四城区最具房产价值的区域，分别对应了今年南京四个新兴板块。这4大板块作为当下抗跌区的典型代表：河西新城建设目前重点打造河西鱼嘴区；秦淮区新城核心区与南部新城核心区基本重合，即红花街道，大校机场片区，面积约10平方公里；鼓楼区超千亿元投入打造鼓楼滨江商务区；玄武区近几年重点改造新玄武片区。
二、抗跌板块必须具备的几个特征
个人认为这四大板块的抗跌优势主要在于：
区位上：隶属主城区，距离新街口几公里范围，位于南京井字形内环线
品牌上：品牌开发商扎堆，板块定位较高
产品上：开发商旗下的高端产品系
价格上：单价在3--4万之间，总价大约在300万--600万
土地储备上：有一定规模的土地储备，其地产价值远超大家的想象
关键是，他们均具备主页君经常强调的抗跌板块3个共同的特点：
1、房价未经历疯涨。比如在这一波行情中仍未翻倍的，价格往往还存在上行空间。
2、自住客户比较看重。因为自住比重高的楼盘卖家少，所以相对稀缺，更提升了其保值增值性。
3、板块发展相对成熟。当下刚需和改善的自住需求占多数，房子也变得好买了，人们就不大愿意为概念买单了，所以真正有居住价值的板块就更容易脱颖而出。
三、入驻南京主城区四大板块的机会何在？
双限之下，买房人也迎来买入好时机，这四大主城区板块的机会又在哪里呢？我们又该如何把握？下面一起来看看：
1、河西南开盘依然要抢，预计年内还有3盘加推，有盘放风要卖4万
规划：形成“两轴、两核、两带、五廊、八片”的空间结构，规划居住用地共500公顷，分为八个社区，为快速城市化的南京城市提供800万-1000万平方米住宅建筑，可以居住16万-20万人。
位置：板块位于南京主城西南角，北至江山大街，南至秦淮新河，东临南河，西邻夹江，开车到新街口大约半小时不到。
景观资源：鱼嘴地区位于夹江与秦淮新河的交汇处，滨江资源丰富
交通：地铁宁和城际一期，地铁7号线，地铁9号线，地铁2号线西沿线，未来还将建设有轨电车2号线，纬七路隧道、长江五桥（建设中）直接对接江北新区
名校：到2017年，河西南将完成南京外国语学校河西分校和奥体二中、南部初中、海峡城初中（规划名）等一批新校建设
品牌房企：招商、世茂、五矿、朗诗、升龙、正荣、鲁能、佳兆业、金茂
地价：3块高价地，楼面价约3.7-4.5万元/㎡。
房价：限价3.5万，一直维持着这个价位，难突破。
楼盘动态：
房价支点：
1.高地价支撑，土地金贵：土地新政后的2次土拍与本月土地预公告都未有河西地块出让；
2.各种优质资源汇集，配套完善，加上品牌房企云集，产品升级换代，纯新盘绿地华侨城滨江星晖预计年内上市，之前放风要卖4万，究竟会卖到多少呢？拭目以待！
3.海峡城、五矿崇文金城、佳兆业城市广场等老盘基本无房源可售，且暂无加推计划；朗诗熙华府今日进行意向登记，明日摇号，售楼处外排队人群已把路堵了，正荣润峯要增加一栋楼，近期加推18/19号楼，一波河西粉跃跃欲试。
2、南部新城地价飚至2.7万，新城内2大纯新盘首开大捷
△大校场机场区域航拍图（来源南京发布）
定位：秦淮将力争通过5年乃至更长时间，把新城地区建成基础设施完善、产业层次高端、宜居宜商宜业、智慧低碳典范的国际化现代新城区，成为与河西、新街口三足鼎立的主城新中心。
规划：据《秦淮区新城开发建设实施方案》显示，南部新城核心区与秦淮区新城核心区基本重合，即红花街道，大校机场片区，面积约10平方公里。“十三五”期末，包括南部新城核心区在内，明城墙外的秦淮区新城，人口规模将达40万人，道路布局呈现“窄马路、密路网、小街区”特色。
南部新城范围：
大校机场片区属于南部新城核心区，面积约10平方公里；光华路街道，即东部片区，是联动区范围，面积约12平方公里；月牙湖街道、秦虹街道和部分中华门街道，属于影响辐射区范围，面积约10平方公里。
南部新城范围包括明城墙以外区域，北至秦淮、玄武区界，东南至江宁、秦淮区界，西至明城墙沿线、龙蟠南路（包含龙蟠南路以西部分中华门外区域），东至玄武、秦淮区界及江宁、秦淮区界，面积约32平方公里，分为核心区、联动区和影响辐射区。
△南部新城大校场机场土地利用规划图
南部新城地价：南站地价2.7万/㎡,由万科竞得
南部新城楼盘动态：
以大校机场为核心的南部新城未来房价支点：
借助十三五政策利好，发展势头强劲
城南的南京南站、卡子门目前都已站稳3万 ，南站片区的几大纯新盘项目向3.5万看齐
目前在售住宅房源相对不足，保利堂悦、绿地玉晖预计有加推计划，复地宴南都目前在售公寓产品，暂无加推住宅计划
3、鼓楼滨江毛坯3.8万，9月1145套当天均卖完，年内预计5家楼盘要加推
定位：南京主城区中一处整体大规模重建的旧城改造片区，是一个具有后发优势和想象空间的潜力股。鼓楼滨江商务区规划用地面积5.6平方公里，核心区规划用地2.36平方公里，总投资超千亿元投入。
地价：G01楼面地价29899元/㎡，该地块拟建23栋住宅及部分商业体，未来将由招商、仁恒以及保利三家联合开发，有人说这个项目可能会卖到6万。
名校：力小分校、拉小分校、树人分校、汇文分校（规划中）
交通：地铁2号线、4号线（年底通车）、5号线（在建）、9号线（规划），郑和中路高架以及规划的建宁西路过江通道组成快速交通系统。9号线从长途东站到绿博园，预计2020年通车。这两大地铁线一横一纵，可以实现与1、2、3、4号线的无缝对接。
品牌房企：中冶、深业、龙湖、世茂
板块项目动态：目前鼓楼滨江多个项目无房源可售
房价支点：
1.“长江时代”名片，一线江景资源，滨江商务区，现代产业集聚，宜居易居；
2.首善之区，汇聚了全市优质资源，尤其是最受关注的学区资源；
3.今年，鼓楼滨江开盘的楼盘基本上日光，房荒程度比肩河西，价格上更是超赶河西南，中冶盛世滨江九月加推毛坯均价38800元/平米，年内预计还有一波房源上市，推盘量不小，连龙湖春江紫宸都要加推了。
4、新玄武房价3万 ，市值千亿土地储备
定位：新玄武红山新城隶属玄武区，总用地面积约7.13平方公里，规划范围为：西至黄家圩路，北至网板路—营苑北路，南至玄武大道（现状铁路），东至玄武区区界，东北方向与栖霞区相邻，西北则与老下关交界，是离主城近、发展也成熟的新兴板块，寄托了玄武复兴的希望。
规划：铁北红山新城位于南京主城北部玄武区红山街道，南至玄武大道，北至网板路，规划面积7.13平方公里。距新街口7公里，交通便捷、区位优越，旅游资源丰富。现有常驻人口9万人，方圆1.5公里范围内人口约50余万。
储备地块：上千亿市值！
据介绍，截至2015年底，铁北红山新城已完成片区超50万平方米的城中村（95%）拆迁。2017年上半年全面完成片区城中村、工业厂区的征收及搬迁工作。未来2-3年内，铁北红山新城将释放各类性质42宗，约1340亩的可建设用地，涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地，其中居住面积140万平方米。
交通：
将有地铁1、3、6、9号线四条地铁在此交汇，同时区域内部多层次路网规划将新扩建28条道路。另将新建21条、拓宽改造6条道路，形成“四纵三横”格局，完善片区的路网。
品牌房企：中海、恒大
房价支点：
1.文脉厚重的城区，区域优势突出
2.周边配套成熟，生活便利
3.毗邻紫金山、玄武湖，生态资源丰富
4.土地储备充足，未来地产价值大
板块项目动态：
1、目前新玄武板块在售楼盘只有中海玄武公馆、恒大翡翠华庭两家，中海玄武公馆二期价格已经卖到36000元/㎡以上，而且是全南京的销冠项目。
2、据了解，一街之隔的恒大翡翠华庭近期将加推10-11#B地块2栋高层住宅，户型119㎡三房、134㎡三房、153㎡四房，经过装修共192套，两梯三户，项目现在仅有的一批小户型房源，均价31000-33000元/㎡。项目靠近地铁，交通较方便，附近是成贤街小学分校、十三中分校。而中海玄武公馆下个月也将加推，价格也会继续上调！
（恒大翡翠华庭效果图）
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