随着国内热点城市楼市调控新政悉数出台，这一波调控潮似乎已落下帷幕，市场正在消化这一重大利空。南京市在9.25限购限贷新政（南京142号文）的基础上，10.5进一步出台调控加强版（南京143号文），政策密集程度和严厉程度也绝无仅有，在全国都很少见，对市场的冲击很大。但，依然有不少买房人跟我咨询当下的楼市能不能投资，怎么投资？我觉得很有必要对调控的严厉程度及影响进行深入的分析，试图给大家提供一个观察的视角：

​一、新政影响到底有多大？是不是毁灭性的？

先不说南京国庆楼市销量创五年新低，就看最近各家楼盘节后客户回访情况也可见一斑。个人参加有关权威研讨会得知，据调研，南京刚需楼盘大致减少了30-50%的客户，改善楼盘大概减少了40-70%的客户。有极端的情况，某改善楼盘客户量甚至少了70-80%。开发商，你怕了吗？

所以这个利空消化很需要时间，政府也正在积极给政策打补丁消除负面影响。个人认为要理性看待此番最严调控。看调控强度，南京二线里最强，排全国第四，比肩“北上深”一线城市。城市等级上南京虽还不是一线，“北上深宁”在楼市调控方面确实是不争的事实。本次政策无论从调控力度，还是实施城市规模，都足以说明政策拐点确实已经到来。

再纵向比较会发现，与2011年版本最严的限购调控相比，本轮调控的严厉程度也有增长：2011年2月19日，南京正式出台限购令，被称为“史上最严厉的调控”的住房限购令落地南京：本地人限购两套房、外地人限购一套房且须提供满一年的社保和纳税证明；而2016年10月5日升级版限购限贷：单身人士只能买1套房，离婚也不行；已有1套房且贷款没有结清的，首付8成。这个是目前国内最严的，对投资投机的打压意图也十分明显！这么看，好像投资必须是要收敛一点了。

​但，政策不能孤立来看，更要看外部环境。与之前的政策相比，环境却存在很大的差别。资金面，现在比以前更加宽松，利率也维持在低位；人口红利在衰减，但城市分化在加剧，南京不缺购买力（这两天开出两三万张社保证明可见一斑）；经济变得更差了，但实体不景气反而使得更多的资金流入楼市，因为实体更难赚钱。。。所以，宏观环境方面好像也并不是很糟糕。

而楼市成交量迅速下降，就能说明房价就能立即降下来吗？至少从下面几个要点来看，一二线城市房价不具备大跌的前提。

我一直在提醒房价调头向下要等待这几个信号：

1、货币政策层面是否继续宽松？我们知道，降息降准的最大受益者一直以来都是楼市，当利息处于低位或下降通道时就是买房好时机；反之一旦进入加息通道，楼市发展将会受到影响，你也就该卖房了。加息直接改变资产价格，目前经济形势不景气，加息比较难。

2、传统产业转型是否成功，是否继续依赖房地产发展？这将是一个重要的观察点。国务院总理李克强在澳门的中国-葡语国家经贸合作论坛上表示，今年以来中国经济仍面临下行压力，要促进房地产市场稳定发展。可见我国实体经济还是不行，房地产依然是支柱产业。

3、经济增长恢复繁荣，找到新的增长点。总理在中国-葡语国家经贸合作论坛上表示，今年上半年，中国经济增长6.7%，三季度延续上半年的发展势头，并出现积极变化，今年以来中国经济好于预期。取得这样的增速相当不易，但仍面临下行压力。所以，现在看如果转型成功，还需要时间。

4、老百姓有新的理财通道。楼市遭遇严厉调控，股市就能飞？显然，现在看大家依然还是没有更好的资金去处。股市似乎有点蠢蠢欲动，但之前的教训太过惨烈，更多的资金还是不敢轻易进去。

所以，好像一二城市的楼市还有价值，而且开发商今年也没降价的压力和动力，但投资变得并不容易（赚钱总是越来越难）。一方面，投资的资格被限制了，买不了房；另一方面，投资买房变得更昂贵了，因为首付比例提高去了杠杆，贷款利率也提高，就使得买房不那么划算了。

当然，政府对于刚需和改善的需求还是保护的。这一波调整之后，客户减少，房子变得更好买到了，是利于真正的买房人的。政策在执行层面也在不断修正以减少对市场的冲击，昨天我们透漏：有房无贷或有贷无房首付5成，基准利率甚至打9折，而不是一开始盛传的1.1倍，也被确认了！

根据人民银行南京分行召集各行召开的住房按揭沟通会。经沟通确认，目前各行关于贷款细则执行要点如下：本地房产情况及个人征信记录将是贷款城市和利率的判定依据。据悉，一套房还清的情况下，不强制利率上浮1.1倍，可按首套房的利率9折执行。

​本图为人民银行南京分行的房贷细则

​上图来自昨天本公共号头条文章的独家爆料

二、投资的禁忌与选择

其实，再差的市场，总有卖得好的产品。同样，再差的楼市也会有好的投资品，只是寻找难度变大。个人认为，南京出台严厉调控政策会释放过热的风险，后市依然存在结构性机会。只是，该怎么选择就变得非常重要！我想，首先要回答的问题：哪里不能投资，哪里还能投资？

不能投资的板块之前已经分析过，这样的板块房价最容易调整：

1、前期房价涨幅过大的，可能透支购买力，因为购买力不可能过大的；

2、投资客比重过高的，可能抛压会比较重，因为现在有多少人买以后就有多少人卖；

3、缺乏实质性利好支撑的，这样的地方不宜居而且刚需人群少。

那么问题来了，什么样的板块房价最坚挺，或者最值得投资呢？

1、房价尚未经历大涨的，比如在这一波行情中仍未翻倍的，价格往往还存在上行空间。从经验上看，一波大周期房价上升一倍是可能的，现在南京价格没翻倍的板块不多了。

2、自住客户比重较高的板块。我们经常说，一个二手房市场坚挺的好楼盘往往卖家很少，大家都是自住为主。如果租客云集，住户频繁更换，社区居住品质比较差，保值增值也就谈不上了。也正是因为自住比重高的楼盘卖家少，所以相对稀缺，更提升了其保值增值性。放眼望去，不少板块和楼盘，投资客比重超过50%甚至高达70%，这样的楼盘就比较危险了，建议坚决回避。

3、还有，就是选择一些相对成熟的板块。有的人可能会说，板块都成熟了，还有什么投资价值？这里要改变一个思路，牛市里，那些没用实质性支撑的郊区板块往往涨势惊人，而成熟板块相对沉寂。这里面有增值空间的问题，也有投资炒作的原因。当下，刚需和改善的自住需求占多数，房子也变得好买了，人们就不大愿意为概念买单了，所以真正有居住价值的板块就更容易脱颖而出。而这些板块，往往不在偏远的郊区，换句话说，远郊板块现在存在不小的风险，客户流失严重。（不限购板块另外分析）

三、最重要的投资到底是什么？

这一波调控，恐慌的人很多，我觉得大可不必。“智者不惑，勇者无畏”， 做一个成熟的投资者，就会淡然很多。

真正的投资者，把握住市场，是从容的人。

其实，今年中期后，政策收紧的预期一直就在了。我们下半年也反复强调，政策拐点已经到来，9.30新政只是全国一二线城市悉数确认了政策拐点而已。所以，其实是给了市场充分的时间。如果没利用这个时间去做好统筹准备，待政策出来后像没头苍蝇一样去补救，是否要反思自己？

真正的投资者，主动介入楼市，是积极的人。

过去20多年，房地产市场的投资价值已经被反复证实。在大城市好好买房的大妈，这些年的收益一般都会高于巴菲特。他们会对买房拥有偏好，永远在关注市场，寻找机会，积极介入。如果早期能相对充分的介入，其实所持有资产的房价成本是比较低的，甚至比地价还要低不少，这样的人抗跌性很强，投资也非常安全。如果第一次进入楼市，就做高杠杆投资，那是非常危险的。

真正的投资者，坚持打好基础，是好学的人。

我发现那些投资能持续取得成功的人，态度坚定，乐于学习，在长期的楼市实践中也变得足够聪明。用我的话说，“房商”变得越来越高，知道捕捉机会，回避陷阱。其实，我们的买家讲坛也是一个这样的学习平台，很多人通过不断的学习变得更加了解城市与房地产，成为了投资达人，不少已经小有名气了。更重要的是学以致用，这两年积极学习的买家讲坛学员，可能至少买了2000套房，按照套均升值100万来算，这个增值已经20亿了。

对于楼市投资者来说，学习是无所不在的。市场繁荣时，多跑跑售楼处，买买买容易发财；市场平淡点，适当抽抽身，走进课堂系统学习，提升自己。

所以，最重要的投资是你自己！不论是否买房，做一个强大的自己，都能处变不惊，这才是人生赢家的姿态。你，值得拥有！