今日，南京土拍最后一战又是毫无悬念。。。想到前三天14幅住宅地块全部超过最高限价，进入23号的摇号命运，今天6幅宅地再次毫无悬念进入摇号阶段，至此南京共有20幅地冲破最高限价！南京迎来现房销售时代！由于这些地块基本上最高限价都是2万元/平米上下，很多人惊呼：南京将消灭3万内的楼盘，再添20家4万 的楼盘，潜力板块4万内可能买不到房，土拍之后每个有房家庭身家增加100万，南京主城核心房价直奔10万而去。。。听起来让人恐惧，但事实果真如此吗？地价一定能决定房价吗？并不然！

不得不审视的是，为期4天的土拍风暴席卷过后，南京还剩下什么？天价的土地和浮华的楼市下，还没买房的你还好吗？还能怎么办？

个人认为，此次土拍从政府调控目标上来看，初步达到国土部门“不出地王”的目标。即使现在南京多了不少2w 的地块，但限地价对楼市天价房的预期还是有一定的遏制作用，高价地不断，其边际效用也会衰减，对楼市稳定会有帮助的。那些敞开地价限制的城市，拍出来的地价更为惊人！

但是南京土拍震惊全国，可见其对市场的影响仍然不可低估，主要表现在：

1、所有住宅地块超过最高限价，最疯狂的甚至64家开发商争抢一幅地块。这种稀缺，显示出开发商和资本的狂热预期，地价实际上应该更高；

2、从这次出让地块的特性来看，位置都偏远郊区。河西主城市区都没有宅地共用，如果江宁、麒麟都已经这么贵，未来房价预期就会很高，因此，这次土拍表面上没有出地王，但是地价实际上也没能真正降下来。不过话说回来，城市价值提升，地价攀升也在情理之中。

3、市场预期进一步提升，对当下岌岌可危的住宅库存来说是一种灾难：一方面，开发商会更加肆无忌惮地捂盘惜售，一则因为要实现最高的利润，二则因为拿地难，不确定后期还能不能拿到土地，地价追赶房价的背景下，开发商卖房积极性差；另一方面买房人看到预期和库存，也会加快抢房节奏。确实，土拍在被放大之后，唤醒需求也是不争的事实！

总之，此次土拍短期对楼市供不应求的局面可谓雪上加霜！

今日土拍结果：

仙林湖G58，经过128轮竞价，超过最高限价，楼面地价24871元/㎡；

麒麟G59，经过105轮，超过最高限价，楼面地价22317元/㎡；

青龙地铁小镇G60地块，超过最高限价，楼面地价19951元/㎡；

江宁方山G61地块，超过最高限价，楼面地价11997  元/㎡；

G62地块，经过171轮，超过最高限价，楼面地价22241  元/㎡；

G63地块，经过56轮，超过最高限价，楼面地价 4477 元/㎡；

很多人都有这样的判断：地价决定房价。目前南京楼面地价持续走高，各区域全面突破2万。目前江浦、江宁、燕子矶、麒麟、青龙山、仙林等地价都站上2万元/㎡左右，是否意味着南京将迎来4万时代？

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图文来源新浪乐居

个人对此保留观点。为什么这么说？房价不是由地价决定的，地价只是决定了开发商的成本和最低售价，但房价则取决于供求关系的市场本身。房地产市场不是一加一等二的逻辑思维，一个基本的规律是：土地背后是资本的逻辑，过剩的资本追逐有限的土地；销售的背后则是购买逻辑，多少购买力对应多大的供应量。高地价能不能顺利解套？今后南京市场会走向何方，值得我们去思考，我试图给出个人的答案：

政府真的是这场土拍游戏的始作俑者？

细思这波地价的疯狂，背后真相主要还是资本现象的折射，而并不是简单归咎于政府、开发商或者狂热的市场需求。

事实上，南京政府在对房地产的管控上一直都有积极出台政策积极应对。当年初河西最开始闹房荒，开发商接二连三出现捂房惜售现象，备受市场谴责时，“商品住宅新领预售证房源面积不低于3万方”新规就来了，为控制房价和地价，限价令和最严土拍新政也随后出炉。但市场需求过于旺盛，超乎想象才导致这次土地市场的狂热。

从政府讲政治的角度出发，出台这一系列政策还会继续坚持不动摇。与此同时也带来新问题：市场会随之出现一些不正常的现象，如面包面粉倒挂现象，这对买房人来说倒不是一件坏事，反而压力会转接给开发商，增加其财务成本与机会成本。

有人提出南京也要限购，但是仔细一想，限购就能起到立竿见影的效果吗？就能控制住这波市场的疯狂吗？答案很肯定：没有！南京周边的厦门、苏州、杭州等二线城市都在限购，但都是本地人不限购，限外地人二套以上。这些城市外地人首套房也不限，尤其是近日追捧的杭州，由于本身不限价不限贷使得市场疯狂至极：有楼盘几天涨一半，限购第二天拍地土地溢价300%，比南京疯狂多了。

苛求南京像京沪深一样严格干预，既不科学也不现实，毕竟南京房价8月涨幅也只是全国第六！

开发商拼死拿到地一定会好过吗？

1、高价拿地风险大。土地限价是给开发商发福利，房价限价是给买房人发福利。限价仍会在一段时间内持续存在，但这也让高价地的预期实现不了，因为限价不仅是限未来的售价，而且还限成本，超过起拍价45%是不计入成本的，这也意味着未来开发商想卖很高，物价部门也是不批准的。房价限价制约了未来获利空间，从地价翻番倒推房价是不现实的。现在很多开发商都在赌限价会很快放开，但从目前行情来看，今年政府是不会放开限价的，明年后年要看楼市情况了。

2、买房人是否买单不好说。虽然现在房价已经在高位了，但对比地价来看仍是不算高的，现在还有不少在售楼盘售价接地气，面包价与面粉价相差无几，买房人何必等那些新的项目呢？如果需求提前释放或得到满足，未来这些地王上市时，买房需求会不会已经被透支过呢？让我去买那些4万盘，很难！如果我是投资客，宁可现在买，等地王上市抬轿子出手！

3、南京市场能不能承受地王推导出的高房价？远郊板块都动辄要卖4万，实际价值真的值这么多吗？南京有那么强悍的购买力和承受力吗？土地是资本逻辑，新房二手房市场是购买逻辑，真正的改善客户愿意跑到郊区买这么贵的房子？我想不会很多，那刚需客又买得起吗？

可能有的人说南京未来会是千万人口大城市云云，但高房价下人口流入速度能跟上吗？要知道南京还不是真正的一线城市，其实际购买力并没有大家想象的那么强，能够消化得起4万 的高房价现在只有少数板块。如果非要消化南京的高房价，只能依靠持续的财富效应，有持续不断的投资资金流入！

但是，好日子不会一直过下去。俗话说的好：常在河边走，哪有不湿鞋。开发商高风险拿地，总会遇到被调控被套的一天，这在房地产历史上也是有先例。2007年、2010年、2013年南京被套的开发商也有不少，现在又到了3年后！现在我国实体经济是不景气，催热了房地产，若中国经济一旦转型成功，减轻对房产的依赖度，或者楼市持续走热，国家出台干预政策，或有更好的投资渠道出现，楼市的投资热情就会消退，抛盘大增，也会使得这些高价楼盘面临极大的风险。

当下买房人该怎么做？

1.地价比房价高，意味着眼下开发商风险比买房人大，所以要重点关注面粉比面包还便宜的楼盘。因为是现房销售，离上市大概还有2年时间，在这样一个周期内，从拿地到交付，开发商的风险还是比较大的，其实对买房人来讲其实是好事，因为等到这些这些房子销售的时候将面临着激烈的竞争。比如说一个版块买了很多地，面临的激烈竞争， 而且可以去现房挑选，那长时间的竞争会比现在激烈，开发商所想的很高溢价，其实不容易实现，会有开发商会被套。  可能中央大牌房企可以时间换空间，但中小企业就完蛋了，会撑不住！

2.对买房人来说当下还是要抓住机会。现在有些价格不高的盘就抓紧去买，但是有些开发商开始随行就市，开始捂盘不卖了，这会是比较担心的局面。有自主需求的抓紧买，价格适中的楼盘也值得关注。毕竟未来这些楼盘，虽然开发商高价不一定实现，但要开发商卖很低的价格肯定是不乐意的，抓住现在这样一个机会，现在积极推盘的开发商都是雷锋，政府也要鼓励！

3.最好大家不要紧盯那些最紧俏的所谓好房子，开发商肯定捂盘的。政府也盯着的限价，开发商自然不愿意卖，就买不到。有投资需求的也不要只盯着南京城，周边城市也可以看一看，毕竟楼市也进入第三波了，非热点二线城市已经开始启动。长三角这一块都可以看一看，眼光放长远，不要在一棵树上吊死！

4、江宁楼市要火，尤其是郊区板块预期大幅提升，这也在之前的预期之内。跟进地块周边的项目，九龙湖房价将站住3万 ，而一些2万多的高性价比的楼盘更值得关注。

值得一提的是，8月份南京房价最高涨幅为城东1.27%。而仙林板块涨幅为1.19%。位居第二！超过江北！超过河西！超过城中！所以，此次仙林湖、麒麟、青龙地铁小镇这三幅地块成为此次的重头戏，而江宁的三幅地块也毫无悬念超过最高限价。具体见下面介绍！

No.2016G58仙林湖

地块名称：栖霞区仙林体育学院北侧地块一

用地性质：R2二类居住用地

规划面积：124519.91㎡

实际出让面积：106002.49㎡

容积率：1.01≤R≤2.2

挂牌起始价：32.6亿

最高限价：58亿

起拍楼面价：13936元/㎡

最高限制楼面价:24871元/㎡

周边房价：25000-30000元/㎡

目前仙林地王：21032元/㎡

G58看点：

1.地块靠近经天路地铁站，交通区位非常不错       

2.整个区域的配套基本成熟，该地块旁边有山景资源

3.整个仙林湖地块余量不多，地块质量较高，很受关注。

久未有地块供应的仙林，新房一直是严重的供不应求状态，G58地块毫无悬念成了仙林新高价地。 

No.2016G59麒麟

地块名称：江宁区麒麟科创园启迪大街以北、运粮河东路以东地块

网拍时间：2016.09.22 09:40

用地性质：Rb商住混合用地 R2二类居住用地

规划面积：72361.66㎡

实际出让面积：67809.78㎡

容积率：≤2.63

挂牌起始价：19亿

最高限价：39.8亿

起拍楼面价：10654元/㎡

最高限制楼面价:22317元/㎡

周边房价：14500-25500元/㎡

目前麒麟最高地价：22353元/㎡

古人认为，麒麟出没处，必有祥瑞。曾几何时，麒麟也是被当做重点新城来打造的，后来因为一些原因，板块建设被搁置，配套不完善、交通老大难的麒麟被多数人看低，然而，在这一波上升行情中，麒麟利好不断刷新：有轨电车预计今年年底正式通车，清华系学校被引进，大型商配荔枝广场也被提上提成，麒麟G09地块拍出22353元/平的楼面地价，成为麒麟乃至城东地王。眼下，麒麟科创园均价在2万3左右，可售房源不多，只启迪方洲有少量房源，户型面积79-115㎡，均价为25500元/㎡。上周银亿东城加推838套房源，均价17500-19600元/㎡，千人抢房全部售罄。

在此次土拍中，麒麟G59地块突破最高限价22317元/平，进入待摇号阶段。

No.2016G60 青龙地铁小镇

地块名称：江宁区地铁小镇青龙片区国二地块

网拍时间：2016.09.22 09:50

用地性质：R2二类居住用地Rc基层社区中心用地

规划面积：74740.88㎡

实际出让面积：74740.88㎡

容积率：≤2.26

挂牌起始价：18.5亿

最高限价：33.7亿

起拍楼面价：10952元/㎡

最高限制楼面价:19951元/㎡

周边房价：24000-27000元/㎡

目前仙林最高地价：21032元/㎡

G59看点：

1.地块尚未平整，需要后期拿地开发商进行处理  

2.距离2号线南大仙林校区站和4号线东流站都有一定的距离，整个区域配套不足

3.青龙地铁小镇的整体规划定位较高，如果推动建设到位，未来还是很可观的。

青龙地铁小镇概念是基于今年10月试运营的地铁4号线提出的，是南京首个以公共交通为中枢的TOD模式地铁小镇。定位为国际化生态新城，集交通枢纽、医疗养老、商业娱乐等功能于一体，目标要打造成一座低碳环保小镇。该板块位于南京主城东侧，仙林副城东南部，作为仙林3.0时代的一张新名片，拥有大量土地储备的青龙地铁小镇将成为新一轮开发的热点。

目前，该板块只有恒大龙珺和中南山锦花城两个项目在售。其中，恒大龙珺项目首领销许，一次推出404套住宅，包括精装房384套，毛坯房源20套，总体均价24402元/㎡，其中精装房源均价27191元/㎡。

项目认筹已经启动，本周末将会正式开盘，认筹随时会停止。

No.2016G61 方山

地块名称：江宁区高新园印湖路以南、定林路以东地块

网拍时间：2016.09.22 10:00

用地性质：R2二类居住用地

规划面积：49548.43㎡

实际出让面积：44145.00㎡

容积率：1.0＜R≤1.1

挂牌起始价：5.6亿

最高限价：10.8亿

起拍楼面价：11532元/㎡

最高限制楼面价:22241元/㎡

周边房价：18000-30000元/㎡

目前江宁最高地价：19476元/㎡

G61地块亮点：

1.G61地块南面即为方山国家地质公园，周边环境良好

2.该地块较为平整，未来拿地企业还是基本可以直接开发。

3.由于其容积率较低，后期基本会打造成洋房、叠墅类项目，产品在市场上的关注度相对较高。

No.2016G62 江宁

地块名称：江宁区江宁区江苏软件园科技大道以西，研发二路以南地块

用地性质：R2二类居住用地

规划面积：56833.01㎡

实际出让面积：56833.01㎡

容积率：1.0＜R≤2.2

挂牌起始价：6.5亿

最高限价：15亿

起拍楼面价：5199元/㎡

最高限制楼面价:11997元/㎡

周边房价：15000-16000元/㎡

目前江宁最高地价：19476元/㎡

No.2016G63 江宁

地块名称：江宁区横溪街道吴楚西路以南，横云北路以西地块

用地性质：R2二类居住用地

规划面积：48162.90㎡

实际出让面积：48162.90㎡

容积率：1.0＜R≤1.6

挂牌起始价：1.8亿

最高限价：3.45亿

起拍楼面价：2336元/㎡

最高限制楼面价:4477元/㎡

目前江宁最高地价：19476元/㎡

No.2016G64 江宁

地块名称：江宁区横溪街道吴楚西路以南、宁丹路以东地块

网拍时间：2016.09.22 10:30

用地性质：B1商业用地

规划面积：32337.61㎡

实际出让面积：30395.89㎡

容积率：≤1.18

挂牌起始价：1.52亿

No.2016G65 禄口

地块名称：江宁区空港枢纽经济区越秀路以北、乾清路以西地块

网拍时间：2016.09.22 10：40

用地性质：Aa居住社区中心用地

规划面积：14289.21㎡

实际出让面积：14289.21㎡

容积率：R≤2.0

挂牌起始价：0.6亿

周边房价：12500-15300元/㎡

目前禄口最高地价：4777元/㎡

No.2016G66 江宁

地块名称：江宁区龙眠大道以西、格致路以南地块

网拍时间：2016.09.22 10:50

用地性质：Bb商办混合用地

规划面积：23809.79㎡

实际出让面积：23809.79㎡

容积率：R≤3.0

挂牌起始价：2.7亿

周边房价：18000-30000元/㎡

目前江宁最高地价:19476元/㎡

静静等待摇号的住宅地块：

9月19日的1幅地块：

正方新城G44地块，最高限价楼面价12947元/平米；

9月20日拍卖的7幅地块：

1、城南铁心桥G45地块，最高限价楼面价28977元/㎡，42家摇号

2、城南左邻右里G46地块，最高限价楼面价27034元/㎡，19家报名9家摇号

3、江浦G47地块，最高限价楼面价22358元/㎡，338家摇号 

4、江浦G48地块，最高限价楼面价22329元/㎡，42家摇号

5、江浦青奥公园G49地块，最高限价楼面价22234元/㎡；

6、江北高新区G50地块，最高限价楼面价15983元/㎡，19家摇号

7、江北高新区G51地块，最高限价楼面价15871元/㎡，17家摇号

9月21日拍卖的6幅地块：

1、城北尧化门G52地块，最高限价楼面地价20049元/㎡，17家摇号 

2、江宁九龙湖G53地块，最高限价楼面地价19721元/㎡；46家摇号

3、江宁九龙湖G54地块，最高限价楼面地价19866元/㎡；64家摇号

4、江宁九龙湖G55地块，最高限价楼面地价19459元/㎡； 43家摇号 

5、江宁九龙湖G56地块，最高限价楼面地价15966元/㎡； 40家摇号 

6、江宁方山G57地块，最高限价楼面地价16953元/㎡，24家摇号

今日土拍播报和解读就此结束，码字不易，感谢支持！

下面一切就交给命运，就等明日9月23日摇号！哪些开发商会能成为南京土地市场的“幸运儿”，敬请期待~~~

部分图片和地块信息来自南京各媒体，特此致谢！