答：问题很详细，考虑的很全面，还专门发来认真的邮件，感谢你们的信任。最近我也在思考，买家讲坛能不能做一些房产配置方案的专题？专门针对市场发展趋势与大家需求，解决近年如何优化配置房产的问题，所以下一期买家讲坛就做“新常态下南京房地产投资解决方案”，也欢迎各位加入买家讲坛QQ群248508678找@投资方案报名 。

对于信中提出的几个问题，我尽量给出自己的看法，希望能够解决你的困惑，助你顺利置业：

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1、木马公寓一开始亮相就比较抢眼，木马案名和“东大以南南大以东”的广告语也使其很有个性。过去三年我有在关注该项目，因为2012年发现这个项目的租金回报率还不错，客源也比较稳定。单价在25000-26000元/平米，租金在2500-2800的样子。基本上年租金回报可以达到4%以上，还是不错的。

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但是由于开发商品牌和物业不给力，目前无论二手房售价还是租金均未有太明显的涨幅，所以这个楼盘观察了比较久，最后还是觉得是个价值兑现的项目。去年4月，项目发生燃气爆炸事故，也凸显项目管理的问题。虽然占据额绝佳区位，我担心这个项目未来会逐渐衰落，对于高端租赁人群吸引力也会下降。这种情况下，房源在市场并不会很受欢迎，所以建议你还是适当调整一下价格早出手为好。

而金域缇香这个项目，当初90平米和70平米产品是为了应对9070政策（90平米以下要占70%）而出台的产品组合，当初是希望客户两套一起买的，早期无限购。所以项目70平米的房源户型做得较差，也很难销售，90平米应该也还可以，售价大约要比70平米户型贵1000-2000元/平米。我觉得90平米户型应该是比较好销售的，你可以试着多联系几家中介看看，需要我介绍么？或者帮你推介一下你的房子也是可以的。

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2、你出手一些价值兑现的公寓，购置城市别墅，这个思路大致没错。因为物以稀为贵，未来别墅物业应该是比较稀缺的，但是比起产品，地段的稀缺性也不能不考虑。我个人认为，优质别墅地段还是应首选城东或河西，如紫金山附近或江心洲，包括江浦老山的一些别墅也可以考虑，因为环境很好，距离河西也近。九都荟17墅我不建议你买，因为万科虽然物业和产品不错，但南京南站片区不是太适合住宅项目，更不是别墅项目的首选地，少量别墅项目感觉也成不了气候，所以就不要考虑了。

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至于考虑哪些？要看你们的工作地，如果想考虑城东，这个总价段，复地御钟山这些大平层很不错，保利礼墅的别墅市场反响很好，朗诗的科技别墅都在考虑的范围。

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如果江心洲，确实银城、保利、升龙的别墅都在1000万以上，超出范围，但个人觉得一些低楼层的花园大洋房也很好的，毕竟整个江心洲还是相对稀缺的。如果考虑江浦，建议考虑老山东南侧的别墅盘。比如北江锦城的大联排或双拼也就在500万-700万，距离地铁10号线也近，环境不错。融侨观邸大约600万一套，小区环境不错，也可以看看。

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3、至于南京南站的发展潜力，个人认为从重视程度、配套建设、成熟度看，这个区域的住宅不如河西南部。估计要在十三五期间才能成为开发的焦点，那时候配合机场搬迁，会迎来发展机遇，但主要也是商业尤其是办公项目好一些，住宅项目没有太大的发展前景，很难想象火车站附近成为中上阶层集聚区。此前有专门撰文，详见阅读原文。

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是时候关注你的房产配置了

最近大家比较关心卖旧买新的问题，有不少朋友向我咨询如何配置房产，实现更优组合？我也觉得有必要好好研究一下，所以下一期买家讲坛主题就定为“新常态下南京房地产投资解决方案”，面向未来十年，聚焦大家关心的房产配置问题。感兴趣的朋友，现在就可以报名啦！

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