这两天江北新区的新闻占据了南京各大房地产媒体的头条，这是昨天一条小道引起的轰动：“正在举行的南京空港经济区总体发展规划专家评审会上，到会的南京市常务副市长刘以安刚刚向参会人员透露，李克强总理已经作出批示：按照程序批准设立南京江北新区。”江北新区获批，重磅程度毋庸置疑，江北尤其是江浦的开发商欢呼雀跃，买房人摩拳擦掌，跃跃欲试。虽然真实性还有待验证，但是所有媒体都在关注此事，官方也没有否认，可信度比较高，今年应该会完成申报并对外公布。这里面就有几个问题：为何偏偏是江北新区？这个区域的价值何在？又存在哪些需要注意和解决的问题？

1、为何偏偏此时，偏偏是江北新区？

对于南京这座城市来说，一直有跨江发展的野心，但是2400多年的城建史99%以上都是沿河发展，这是一座秦淮河上的城市。我们明显发觉，最近几年江北开发受重视程度加大，市委市政府甚至明确提出“青奥会之后全市建设的重中之重就是江北新区”，力度可谓空前。这并非城市管理者一时的爱好所在，而是城市发展的规律使然。目前谈城市跨江发展具备了充分条件和必要条件，充分条件就是江北具备了初步的交通、配套、环境等发展基础，必要条件就是南京河西已经开发接近尾声，即便是河西南部也已大局已定，所以有必要跨江。跨江发展内有引力，外有推力。江北大片的廉价土地、优越的生态条件、较近的地理区位都是打动房企和资本流入的主要因素，比如老山就是南京最大的绿肺，江浦完全可以成为河西的后花园。而在推力方面，河西高昂的地价、房价和日渐稀缺的发展空间，都推动了下一步发展将流向江北。换一句话说，如果没有河西的大发展，江北就没有多少发展空间，这是递进的关系，也只有如今河西南部都发展了，CBD三期都上马了，我们才好大步跨江。

2、区域价值究竟几何？

江北新区的价值呈现快速提升的态势，地价是最好的体现。2010年10月29日虽然出现7000多元的天价（雅居乐滨江国家地块），但此前后，板块三千元的楼面地价比比皆是，且2012年再挂地起拍价不过4000多元，后重新上市价也就6000多元，2013年市场疯狂，最后成交价7900多元/平米，今年最新的成交价是保利地产拿下的青奥体育公园地块，成交价7005元/平米。此处值得一提的是，2010年雅居乐拿下地王，南京震惊，当时我的观点是售价要冲2万，但江浦整体还不会过万，后来得到了验证。青奥体育公园地块拍卖前，我预判是成交价7000，结果以7005元/平米成交，都得到了市场的验证（具体可以关注新浪微博@孟祥远 ，也是本微信公共号名字）。回到该问题上，板块价值究竟何在？我认为很大程度上承接了青奥会的遗产。

首先是青奥会留下了大量的体育设施。青奥体育公园总占地101.6万平米，将改造成为全民建设中心，六合金牛湖帆船比赛场地也使得金牛湖成为江北最好的度假圣地，很快这里的游艇会、五星级酒店、半岛会所、度假公寓等都市旅游产业也陆续上马。南京江南发展最好的奥体板块也是承接了十运会的遗产，奥体中心也是南京房价上涨最快的地方。

其次是便利的交通。江北大道这条南京最长的快速通道打通了江浦到六合的交通，全线畅通，从奥体到高新区也不过20多分钟。地铁10号线是南京此轮建设最快的地铁线，通车也最早。每天10万人的流量也使得舒适度较高，其他线路还在路上，未来舒适度也难以保障。纬三路长江隧道明年通车，值得注意的是这条隧道是八车道，宽度和通行能力在长江上是十分罕见的。长江五桥也正在规划中，目前已经修建到江心洲，三五年内将修到江浦五里桥立交。

再次是景观和配套。从长江三桥到大桥的13公里滨江风光带十分漂亮，建设水准也很高，使得江浦有了靓丽的名片。老山、龙池湖、金牛湖等地景观也可圈可点，生态宜居在江浦表现的尤为明显。配套上，明年浦口新城医疗中心开业，占地280亩，也是南京最大的医疗中心。浦口新城还规划了30所中小学，教育水平也值得期待。

最后是土地的增值和前景。这个前面已经说过，大牌房企云集，江浦土地的热度南京最高，不再赘述，相信这里会成为南京既河西新城之后的又一个窗口。

3、主要的不足与问题

挑战与机遇并存，问题与优势同在，江北新区的问题也十分明显。就拿大热的江浦来说，我觉得要注意几个问题：一是配套需先行。目前除了顺应青奥会开通的体育设施，医疗和教育设施仍相对滞后，其实需要优先建设，提高宜居水平；二是产业先行。按照新型城镇化的思路，产业和就业是前提。而目前江浦产业相对欠缺，这块目前还是以销售型的商业、办公为主，但没有解决主体的问题。引进相关产业，带来就业人群是第一要务，而非建房销售；三是板块聚集人气，门槛不宜过高。高房价必然降低去化率，置业门槛高，进入的人群就少。目前该板块本地房企主要是消化当地客群，外来房企主要是消化市区客群，鼓楼和建邺两区要占到大半。如果价格过高，这些客群很可能会分散到其他区域，不利于人气的聚集和入住率的提升，反过来又会对商业发展速度形成制约。良性发展需要各方共同努力。（更多新锐原创观点请订阅微信公共账号@孟祥远，也可搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”，感谢关注与分享，愿与大家共成长。）

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