问：孟教授您好，每天都看您的微博，学习很多，最近想在浦口的紫晶唐购置。它是40年的商业公寓，看的面积是50平米左右的，每平1万2的样子，就在工业大学旁边。资金比较有限，看中它的价格和跃层还有交通和未来升值空间，希望您能给我些宝贵意见。另外，我是准备给在外地父母看房，让他们几年后退休过来住，想在现在房价低谷时购置，希望升值较好生活比较方便的，总价最好70万以内，小点可以接受，常看您的微博，就看到江浦这边了，谢谢啦.

答：紫晶唐位于浦口新城，靠南京工业大学。项目由1栋1.5万㎡的商业街和2栋4.8-5.2米挑高公寓组成，算是一个小型的商业综合体。目前紫晶唐在售5.2米挑高45平方米房源，均价11000元/平方米。在售4.8米挑高65平方米房源，均价12000元/平方米。对于这个项目我提三点看法：

（红色图标代表周边其它楼盘）

1、江浦商业公寓整体过剩严重，唯一的吸引力在价格。南京长江隧道出来的江浦规划了大量的商业办公物业，除了紫晶唐，还有100万平米的万汇城、40万平米的新城中心、还有总部大厦、明发智慧城、锦上等项目，潜在供应十分巨大。但需求在哪里？基本上都在主城，因为江浦尚未有充分的写字楼，也没多少办公人群，所以我对该板块的商业公寓持谨慎态度。未来的出租要靠地铁，租给河西等地上班的客户，但地铁距离本项目还要1公里以上，对上班族来说也难以接受。

2、“挂羊头卖狗肉”的开发商比较多。浦口大道上项目不少，但大多是早期开发商囤地，产业集聚和办公打造罕有动作。开发商普遍对卖低门槛的酒店式公寓更有兴趣，因为这个见效快。这么多公寓卖出去，居住氛围却难以形成，毕竟酒店式公寓就需要两个要素：办公集聚和商业繁华，这个板块两个条件都难以满足。由于相对偏一些，紫晶唐更难吸引主城客户，可能对工业大学的人群还有点吸引力。

3、这个价格不贵，但也不好卖，想买为何不等等？11000-12000的价格看起来确实不贵，但如前所说，板块公寓整体过剩、项目公寓属性不足，所以销售不会好。这个项目总共300多套房源，但网上房地产显示只认购了小几十套，房子确实也不好卖。作为挑高房源，比起9000左右的精品项目，这个价格也只能算适中。项目体量不大，未来居住体验和物业服务水准也不是很有保障。

顺便说一下，70万以内在江北买商业公寓，选择面是很大的，因为都不贵。但是升值不太好指望的，即便升值了，商业公寓转手税费奇高，恐怕也很难盈利，所以还是要做长期持有的打算，稳定而合适的租金水平才是王道。

要买这个房子，我建议你等等。不是说它一定会降价，而是说那么多房子卖不掉，现在出手必要性到底有多大？（更多新锐原创观点请订阅微信公共号“孟祥远”，或搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”加关注）