加载中…宁镇扬大都市区，仙林湖会成为新中心？
(2014-08-25 00:09:36)
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房产仙林湖宁镇扬 |
问：孟老师，建宁镇扬国际都市区，是否意味着仙林湖地区将成为中心地区？想在仙林湖买房，请孟老师给些建议，谢谢！
答：前天，江苏省政府正式发布《宁镇扬同城化发展规划》，这是我省颁布实施的第一个以“同城化”为主题的区域性规划，意味着宁镇扬三个城间将形成三大快速通道，其中，宁扬通道将形成由高速公路、快速路、普通铁路、城际铁路、都市圈轨道构成的复合运输通道，完善南京-六合-扬州传统运输走廊，加快宁启铁路复线电化改造，新建浦仪高速公路，快速化改造328国道，打造江北地区便捷的城际快速通道。而轨道交通就是自仙林湖出发直达仪征和扬州的宁扬城际，考虑到宝华地区也是句容房地产市场最活跃的板块，主要是接受仙林湖的辐射，换句话说，仙林湖很可能成为南京新的东大门，值得关注和思考。
1.区位上，仙林湖是大城东新崛起的中心。仙林和城东发展虽然没有河西那样突飞猛进，倒也扎扎实实，表现在房价上也是稳步提升。仙林中心已然成为仙林大学城的商业中心，金鹰等一堆商业地产商深耕于此，已经展示了板块的潜力。仙林中心往北有规划的200万平米的栖霞CBD（在京沪高铁仙林站以西，恒基富荟山以北），往东就是仙林湖了。这是一个三线地铁交汇之地：地铁2号线经天路站抵达仙林湖，南京地铁4号线预计明年通车，在此设仙林湖站，其实大家可以观察南京地铁1-4号线交接处都是南京要地。未来在仙林湖北的仙林东站还可换乘宁扬城际。根据扬州市地铁规划，2015年力争开建轨道6号线（即南京仙林湖至扬州西站的宁扬城际轻轨，南京境内称15号线），建成后可以半小时从南京抵达扬州城区。扬州先期动工的地铁1、2号线均接驳宁扬轻轨，在扬州东区的广陵新城交会。至少在短短的几年内，这里会成长为南京的东大门。除了仙林湖板块近10万消费人群外，扬州、仪征、句容宝华、青龙地铁小镇的人群纷纷汇聚于此。万达选择此地，相信也是看中此地的发展前景和未来人群聚集的潜力。
2、配套上，这里有全龄学区，金陵中学等名校进驻也一直是板块最大的卖点之一。仙林湖南、湖东还有百万平米商办物业等待上市，板块住宅余地仅有40万方，所以后期不会有大量的住宅上市，配套升级是下一步的应有之意，包括一直热传投资150亿的万达要落户仙林湖。如今仙林湖万达已经意向签约，市委书记莅临见证，也十分重视，因为这个投资规模确实非常大，已经超过了一般的万达广场的规模，也远远超过江宁万达广场和河西万达广场。作为南京第四座万达，仙林湖会不会打造为最顶级的万达mall？那就是服务于南京都市圈的概念了。当然，这个从前期洽谈到签约再到土地出让会有一个过程。如果仙林湖南地块挂出来应该可以算是尘埃落定了，因为会是带规划出让，拍卖也不会太大变数。而且据了解，仙林湖的商业规划是连带湖区一并规划，商业打造的规划前瞻性和整体布局可见一斑。
3.主体上，仙林湖是品牌房企的扎堆之地。仙林湖可能是南京品牌房企最集中的板块，从保利、万科首次打开局面，再到高科荣境、栖霞枫情水岸、保利罗兰春天、金地湖城艺境渐次绽放，如今新城香悦澜山也酝酿下半年上市，这个板块都是清一色的上市品牌房企。品牌扎堆更容易开发出优质产品，催生板块成熟，河西新城就是典型的经验。当然，更重要的是，如今各家企业的拿地成本都很高，这也决定了板块并没有什么降价空间。环顾仙林湖，除了保利罗兰春天楼面价4500以外（好在目前仅剩一两栋楼王，已接近尾盘），新城香悦澜山和金地湖城艺境地块楼面地价都过了8000，栖霞和高科多年的财务成本下来，楼面地价应该也在7000以上。金地湖城艺境拿到手的楼面地价超过8000元/平米，卖14000多的产品，利润空间并不大，而且再降跟老业主也没法交代。恰逢板块利好不断，配套日趋成熟，各家楼盘在寻找自身差异化定位的同时，做好产品与服务提升自然会有回报。不过我记得3月份的时候说，未来半年仙林湖压力稍微大了点，开发商压力大，对买房人来说就是好机会。
总的来说，仙林湖前景规划不错。淡季买房首先考虑的是控制风险，房价要到位就值得出手。在这里买房，从我过去推荐的经验来看，好像还没有亏的吧。（更多新锐原创观点请订阅微信公共号“孟祥远”，或搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”加关注）
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