一、改善房源比重越来越高，优质刚需盘一房难求

几乎毫无疑问，南京楼市已经进入一个改善的时代，刚需的比重则越来越低。什么刚需？其实刚需是和改善相对而言，这个分割线我们通常认为就是单价10000元/平米，面积100平米。上个月房管局成交数据显示，100平米以上房源已经占到61%，单价万元以上房源已经占到58%。而在前两年，刚需盘一直是绝对的主角。

仅就剩下的刚需盘而言，形势也十分不乐观。一些刚需盘动辄日光，而一些品牌刚需盘目前中小套型一房难求。

　  下半年全市预计有超过100家楼盘计划推新，其中，近半数楼盘走起了改善路线，除了传统以改善为主的城东和河西板块，就连江宁和江北板块都有不少开发一商计划推出改善房源。近期调查江宁和江北共45家主力在售楼盘的户型分布情况，其中江宁24家、江北21家，结果显示，江宁区域主供应120㎡以上户型的楼盘有13家，占总数的55%；江北浦口片区主供应120㎡以上户型的楼盘有12家，占浦口总数的57%。这说明两江板块目前主力在售房源，超过5成是大户型。而这一情况，下半年依旧。

改善唱主角还可以在别墅市场可见一斑。2013年全市预计将有45个别墅项目入市，总供应量达104万平方米。相较于2012年，全市别墅供应量为48.24万平方米，今年南京别墅供应量将翻倍。而在刚刚过去的5个月中，别墅供应超过20万平方米，去化26.6万平方米。别墅市场的热销实际是改善盘走热的最终写照。

二、何以至此？板块脱刚越来越多

为何市场的改善盘越来越多？这种产品结构的变化首先是刚需产品一直是需求主力，引起此类产品的快速消化，剩下的自然是改善房源为主。此外，改善产品可以进行更好包装，实现更高的售价，逐利的开发商在追求溢价的利益驱动下更愿意多做改善产品。

我们还发现，新一届政府对于房地产基本上持放养态度，这也提供了比较宽松的政策环境。对于供需关系的不平衡的市场来说，不打压就会引起反弹。房价自然也会越走越高。

当然，我们不能忽视的就是地王效应。仙林湖地价、江浦地价都破七冲八，房价则要占到15000元/平米上方开发商才有利可图，房价焉能不涨？九龙湖的地价也非常贵，房价可能更上台阶，这在近期开盘已经有所体现，麒麟科创园的洋房甚至站到20000元/平米上方。所以传统的刚需板块仙林湖、九龙湖还有浦口新城、麒麟科创园板块其实已经要脱刚了，下面江浦大部分地区、江宁大学城脱离刚需只是时间问题，或许用不了太久。

当然，各个刚需板块齐刷刷推改善产品我认为也较有风险。比如桥北现在谈改善还为时过早，但是小部分楼盘因为产品的稀缺性和品牌的影响力，会走出一个独立的行情。但江北片区依旧是刚需板块，打造的产品应该坚持刚需为主、改善为辅的定位。

三、刚需如何选择？

以前买房要趁早，如今要选好。因为早些年只要买房就是赚的，现在则不一定，买房亏本的例子并不少见。我的建议是跟着规划走，跟着品牌走，遇到合适就下手。

顺便提一句，如果传统的刚需板块买不到房可以考虑去北江北或南江宁，尽量不要选择都市圈板块。最近都市圈将迎上市潮，不少记者朋友和网友问怎么看都市圈置业，我只有两个字“慎重”。过去两年，靠城区限购溢出效应催热南京都市圈楼盘热潮，成交一度火爆。然而若是自住，这些盘不能享受市民待遇。若是投资难以出租。长开发周期内房价难涨，且连个中介都没有，怎么出手？近期都市圈某大盘要打八折卖房，房价一夜回到两年前，有想哭的老业主吗？这两年，对于限购溢出带来的都市圈置业热潮，我一直持很谨慎的态度。