一、销售：涨价之下显颓势

上半年市场依然是非常火爆的，新房销售4万套，创四年来新高。二手房销售甚至超越新房，突破5万套，创历史新高。对于如此火爆的上半年市场，我们应该持有怎样的态度？

由于签约成交数据有滞后性，所以楼市活跃度主要看认购量，成交量倒是其次关注的指标。南京楼市认购数据自3月下来逐月下滑。因为房价已经处于高位，对刚需和改善的吸引力有限，下半年月度销售数据恐怕不会超越3月。

二、价格：青奥会之前南京房价不会跌

南京大学高波教授认为最迟明年一季度南京楼市要步入衰退，理由泡沫严重、市场有周期使然、调控机制不力、房产税要出台等。我则认为明年一季度南京房价肯定不会跌。用房价收入比和租售比评价泡沫并不科学，这是中国国情所决定的；楼市有规律，但在长期调控之下其周期性已不明显；政策面不会更加严厉；房产税一下来不了。即使南京房价出现拐点，也应该是在青奥会或之后的事情，不会是一季度那么早。

为何一年内看涨南京房价呢？ 首先城市价值决定地产价值：中国首个现代化示范区建设启动、区划调整理顺关系、青奥会利好全城都会带来南京城市价值快速提升；其次是城市特性明显：南京对房地产依赖程度高，且购买力稳定而强劲，对行业提供支撑；再次是南京城市资源集中度高，比起上海、杭州还有补涨空间。

预计今年下半年南京量缩价涨，但涨价空间已有限。今年的涨价额度已经基本用完，而且随着下半年上市量的增加，也有利于房价的稳定。

三、政策：尊重市场和稳增长，难有新政

有很多人认为经济形势恶化，非常不利于房地产市场，我却有不同看法。经济形势不佳，对于传统行业的依赖就越高，就越不会出台打压房地产业的政策，尤其是地方政府的依赖程度更高。此外，中国政府一向善于反周期操作，当经济形势过于萧条时，往往会出台刺激政策，那时恰恰是房地产市场最好的起点。

从今年国五条的出台和执行情况来看，中央政府倾向于尊重市场，不会出台明显的打压政策，而地方政府则对该行业持呵护态度。

四、板块：产品不一，板块有别

南京房价涨总是要涨的，但幅度有限，板块有别，即各板块表现不一。趋稳的是城中、城北和河西新城板块。城中小盘社区感不足，城北自身问题难吸引改善，河西新城搅局者的鲶鱼效应引激烈竞争再涨价不易。自从滨江壹号精装改毛坯21000开售以来，精装的江湾城均价26000，华新城均价25000，想当初都称要卖3万以上的项目。此起彼伏的价格战也让人重新审视：为何板块价格并不给力？即便是应天大街一线，精装均价也不过26000-27000。而鼓楼银城、中海等盘已站在33000上方，学区概念依然是深入人心的，房价反映的是城市社会资源要素。而江宁九龙湖、仙林湖等板块地王效应有涨价冲动，比如金地仙林湖地王要想盈利，售价应该在15000以上，当下13000左右的房价相对安全。江北新城规划尤其利好江浦，带来一定的想象空间，需要关注一年后的供需严重失衡问题。

从不同的产品上来看，住宅中的刚需盘和首改盘较受欢迎，而大平层产品涨价较难。别墅市场亦然，城市别墅和经济别墅最受宠，远郊别墅和豪华别墅表现一般。不过在高档住宅回归城市的趋势中，我们不难看到刚需盘一步步走向郊区的过程。目前随着主流刚需板块逐步脱刚，万元左右的刚需板块也就还剩桥北、江浦、江宁大学城，江浦和大学城房价很快都会站上万元上方，但未来刚需住哪里？或许只有北江北（六合新城）或南江宁（禄口新城）了，给买房人几多唏嘘和思考！