摘要：一、愈发分化的市场在延续，二、房价难涨也难大跌，三、投资慎出手，自住可挑选

    正文：近期每周都要接受几次媒体朋友的采访，虽然形式有报纸、电视、广播、网络等，讨论的议题也有很多，但是大家最关心的问题还是两个：房价会不会降？什么时候买？实际上这两个问题是一个问题，就是房价走势的问题。

    对于房地产市场的走势，我的观点少有变化。也经常在各种媒体呈现，当然包括本人的实名微博。一些基本观点总结一下，呈现出来，以飨博友，以便他人。

一、愈发分化的市场在延续

在很大程度，新春开年，我们还只是去年的延续。去年总体呈现一个前高后低的走势，全年房价基本平稳，销量有所下滑，但是市场的分化现象越来越严重。因为市场总量萎缩的情况下，品牌开发商的市场份额急剧提升，所以强者愈强，弱者愈弱。南京去年排名前十的房企中，外来大鳄已占据大半，本地中小企业进一步式微。

就拿最近火爆的南京最牛售楼员27岁的甘延辉的事例来说，他个人去年取得了4亿元的销售额，成为励志传奇。这在淡市的2011年实属不易，已经相当于很多企业全年的销售额。而他所在的案场是中海凤凰熙岸，该项目是南京住宅项目去年的销售冠军。

甘延辉们和中海凤凰熙岸们的逆市脱颖而出，让我们看到：即便是在淡市之下，只要开发商在优质的地块上认真做好产品、理性定价，加上销售人员善待客户，努力售房，依然可以取得不错的成绩。这一点，值得开发商和销售人员共同学习。

二、房价难涨也难大跌

供需对比是决定市场和房价的根本性因素，而目前库存5.5万套创下历史新高，买方市场特征明显，所以房价出现大的反弹基本上没有可能。

那么房价会大跌吗？我个人认为这也很难，支撑因素有四点：一是中央政策平稳并表现出差别性支持，不会出台更严厉的政策，只是有保有压，保刚性需求和首次置业，压投资性需求，实际上比去年一刀切的政策已经有所放松；

二是资金面会定向宽松，1月份贷款投放已经达到8000亿，即便不降准备金率，上半年的贷款供应量也肯定好于去年年底；

三是地方政府也会定向托市，地方政府巨大的债务平台和财政收入压力使其很难对楼市出重手打击，其会在权力范围内进行托市。比如芜湖市就很巧妙地发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，内涵丰富，救市要点包括：减征营业税，免征契税，增加购房补贴，按照学历或职称给予补贴，购房直接入户等。

四是成本底涌现，一些近两年拿地的开发商按照成本或者微利定价，成本性底部是市场的阶段性底部，比如银城千花溪的1万1，天正天御熙岸的9600，万科金色领域的9900，中海万锦熙岸的9000左右。这些高成年地块，目前的定价利润空间有限，而开发商还不至于亏本卖房，从而形成阶段性底部，也会得到客户的认同。

三、投资慎出手，自住可挑选

毫无疑问，房地产的过度投资引起较大社会不满，调控剑指投资性需求，这一轮调控是一个去投资化的过程，尤其是对商品住宅的去投资性。为了消灭投资收益，收高昂的税费（二手住宅交易税费一般在10个点以上了），房贷利率上浮，远高于市场一般水平等。所以要投资的客户需要非常慎重，除非有很好的投资回报（如被低估的价格）才可以出手，否则以观望为主。

而对于自住需求来说，应该说目前还是不错的机会。刚性需求的客户来说，底部涌现的项目值得关注，而对于改善型客户来讲，一些地段和资源稀缺的产品可以抗跌领涨，也是不错的选择。