南京河西新城的开发接近尾声，奥南开发尚未充分启动，“河西新城、江北新区、东山新城区、仙林新城区”一城三区的格局已经逐步打开，南京楼市现在也新兴起三个热点板块：江浦新城、江宁大学城、仙林湖，三足鼎立局面蔚然成型。人们纷纷讨论：哪个板块更有成长的前景，谁会成为下一个河西？

这个还是要从板块区位与居住价值论谈起：

一、汽车时代反思：时间开始回归空间

住房产业化与汽车产业化是一对互为因果的因素，汽车时代与住房商品化时代几乎一同到来。

汽车改变了人们计算距离的方式，正是快捷的通勤方式使我们打破了对距离的看法。只要交通便捷，速度够快，空间距离远也能接受，也被认为是有价值的居住区位。也正是这种生活方式变化带来了居住消费理念的变化，促成了郊区化的浪潮。

然而，随着城市的发展，交通拥堵开始成为常态，时间距离似乎又在重新回归空间距离本身。因为这种拥堵是全方位的，全城东南西北在上下班高峰期并无一处顺畅，唯有空间距离本身才有决定性作用。同时，城市发展的均好化理念正在被落实，交通配套等的均好化使得各板块并没有太大的差别。

这种回归，跟芝加哥学派所谓的以中心同半径向外扩展的“同心圆理论”又有某种惊人的相似，这是城市公平发展的一种回归。于是我们看到了主城的绅士化与隔离交错，看到了郊区房价的某种趋同。从紧政策对城市投资扩展的压抑，带来估值回归，此不多言。

二、居住价值首因：远离污染源

这种回归之后，是调控下去投资化的人们更加注重居住价值本身。人们如何对居住价值的考量与取舍？距离主城同样的距离下，如何选择合适的地段？哪个因素最先被考虑，最能决定未来的发展价值？

一是文化背景因素难以割舍。集中的文化与现实固然使得城中被赋予更高的期望，但南京城市的居住文化，有谓“东富西贵”，对于居住在这座城市的人来说，原因也无需多言。

二是回避污染。人是趋利避害的动物，倍受青睐的社区一定要回避污染源。南京这样的城市，回避污染最简单的办法是从紫金山顶到大桥划一条线，以西以南较少污染企业，较适宜人居。西南方向除了河西为江宁部分、板桥和江浦。江宁距离主城较近地区已基本开发完毕，板桥存在钢铁厂污染源，老山脚下的江浦应属不错。

三是板块要符合长期发展规划具有高成长价值。这要结合城市规划布局，选择发展潜力地区。目前新兴板块竞争空前加剧，表现差异大。就拿南京来说，仙林湖因为很不成熟，面临一级市场和二级市场的双重压力；而有些板块已经有些概念透支，比如江宁大学城板块，空间距离和时间距离过远，而地价已经处于高位，开发的成本压力很大，难降价但也难跑量。河西相对成熟，顺应江浦这样的大河西板块人居环境为佳，青奥基地、地铁、过江通道等重大设施的倾斜也显示出是未来发展重点，表现不错。具体项目无需多言。

三、消费者如何选择？

选择的出发点是居住价值。调控之下最本质的分化是居住价值的回归。以往房价过快上涨使得楼市较为浮躁，注重追求短期的投资盈利，不关心居住价值本身。目前调控尤其是限购对投资性购房进行严厉打压，购房机会显得更为稀缺，人们更关注居住价值本身。一些相对成熟和有前景地块吸引了自住人群更多的目光，而拥有较好的产品和服务则可以做好增加值，赢得市场认同。

对于刚需人群来说，货比三家，挑挑选选，价格是重要的参照因素，但不应是唯一因素，答案就在价格本身。因为价格过低的楼盘，往往不外乎几个原因：实力不足的开发商以价换量、资金链故障、质量问题、产品定位失误、成本不高。理性定价跑量还好，要是其他原因则不妙。项目的品质、发展前景等要素综合考虑，以满足自己长远居住需求为主。

 至于改善性客群，要珍惜相对难得的购房资格，毕竟限购政策尤其长期性，如何选择了不合适的楼盘则后悔莫及，故考虑要相对复杂些。应综合地段的成熟性、内外部景观资源，这是相对抗跌与领涨的支撑因素。还要重点考虑品牌实力，由此带来开发实力和后续服务能力是所购房产保值增值的基本的支撑点！

 需要说明的是以上是个人意见，希望能相对客观的看待市场，试图去寻找真相。仅供参考，不构成投资建议。（更多内容请关注我的微博http://weibo.com/1219760062）