个人认为“最好的买房时机可能正在来临。”从三个方面论述，一是政策见底明显，二是市场接近底部，三是购房人如何选择？政策见底和市场触底的文章见前两篇博文，现在发最后一部分“购房人如何选择”。

三、购房者如何选择？

1、客户分化：去投资化，仅剩刚需和改善。

如何选择？这是最后留给这篇大文章的结尾问题，也是对政策和市场判断后必然要解决的问题。当然，应该说明的是，选择更多取决于购房人自身。而作为一个观察者，更多的精力是做政策和市场分析。

我们知道购房人可以分成三种：投资客、改善性客户与刚性需求客户。在政策重压之下，去投资化和去资金杠杆化成为趋势，也是体现房地产民生属性与社会公平属性的要求，所以投资客的美好时代可能已经一去不复返了。未来的市场主体就是改善性客户与刚需客户，有此也形成了改善盘与刚需盘两类楼盘。

2、市场的分化更明显

如今的市场我们不能一概而论，各种分化都在加剧。我以为“调控即分化，分化有得失”。品牌的分化是展现给人们的后果，背后还有销势的分化、板块的分化，更是限购下居住价值回归带来产品和服务的分化。

势的分化是口碑与销售态势的分化。有些项目已经形成比较好的销售势头，获得了比较好的市场认同，口碑传播比较到位，持销期间并无太大压力。比如板桥的朗诗绿色街区八战八捷，性价比高的科技住宅从头热销到尾；而位于清凉门的中海凤凰熙岸最近一个月有不到8亿入账，推盘已经渐入佳境；与之相对应的是更多的项目门庭冷落，严重缺乏人气，想要重新启动，集聚人气，难度很大。只有出位营销或价格跳水才能引起较大关注。

    板块的分化主要体现在板块竞争空前加剧，各板块表现差异大。就拿南京来说，仙林湖因为很不成熟，面临一级市场和二级市场的双重压力；而有些板块已经有些概念透支，比如江宁某些偏远板块，空间距离和时间距离过远，而地价已经处于高位，开发的成本压力很大，难降价但也难跑量。河西相对成熟，江浦这样的大河西板块人居环境为佳，青奥基地、地铁、过江通道等重大设施的倾斜也显示出是未来发展重点，表现不错。比如融侨世家作为江浦品牌楼盘开盘表现不错，成功站住万元大关。而近期江佑铂庭、群盛江北豪庭诸项目都有推盘计划，说明蓄水不错，好于其他竞争板块，而靠近地铁10号线城西路站的中海万锦熙岸的上市也在紧锣密鼓中。

    最本质的分化是居住价值的回归。以往房价过快上涨使得楼市较为浮躁，注重追求短期的投资盈利，不关心居住价值本身。目前调控尤其是限购对投资性购房进行严厉打压，购房机会显得更为稀缺，人们更关注居住价值本身。一些相对成熟的板块和地块吸引了自住人群更多的目光，而拥有较好的产品和服务则可以做好增加值，赢得市场认同。

    3、刚需和改善客户如何选择？

对于刚需人群来说，货比三家，挑挑选选，价格是重要的参照因素，但不应是唯一因素，答案就在价格本身。因为价格过低的楼盘，往往不外乎几个原因：以价换量、资金链故障、质量问题、产品定位失误、成本不高。理性定价跑量还好，要是其他原因则不妙。项目的品质、发展前景等要素综合考虑，以满足自己基本的居住需求为主。

至于改善性客群，要珍惜相对难得的购房资格，毕竟限购政策尤其长期性，如何选择了不合适的楼盘则后悔莫及，故考虑要相对复杂些。应综合地段的成熟性、景观资源的稀缺性，这是相对抗跌与领涨的支撑因素。还要重点考虑品牌实力，有此带来开发实力和后续服务能力是所购房产保值增值的基本的支撑点！

需要说明的是以上是个人意见，希望能相对客观的看待市场，试图去寻找真相。仅供参考，不构成投资建议。（更多内容请关注我的微博http://weibo.com/1219760062）