随着保利香槟国际的基本谢幕，保利与中海屡次在河西狭路相逢已成往事。中海凤凰熙岸风头正劲，华润置业悦府迎面走来，将会上演一场真正的巅峰对决。PK一下，以飨读者！

      上篇博文对二者的开发实力、品牌形象、地段交通、规划建筑等四个方面进行了概括性的阐述，本篇作为下半部分将继续对资源环境、配套优势、在售产品与定价、客户圈层与不足缺陷四个方面进行初步解析。

      五看资源与环境。凤凰熙岸东依秦淮河畔及石头城风光带，与南京著名的清凉山、明城墙、乌龙潭、莫愁湖等风景区相邻，浓缩古城南京的文化起源，是南京唯一同时拥有山、水、城、林资源的城市中心项目。

      比较而言，华润悦府在资源环境这块相对弱势。外部缺乏明显的自然山水景观，这种外部资源的缺乏实际上也是一种竞争优势的缺乏。豪宅社区定价远超一般社区，必须有充分的稀缺性资源来构成差异化的竞争优势，否则很难打动越来越挑剔的客户。虽然金地名京等地已有些相对成熟社区，但华润悦府所在的老所街板块的社区机理也并非是诞生豪宅社区的土壤。

      六看配套优势。中海凤凰熙岸的配套无需多言，华润苏果等购物休闲娱乐设施繁盛，鼓楼区教育资源丰富，小区亦有配建学校。凤凰熙岸虽属龙江板块，但距新街口直线距离仅2.3公里。项目所在的凤凰西街也是鼓楼区有意重点打造的第二条湖南路。更重要的是，凤凰熙岸凭借自身23万平米商业综合体，会将项目打造为城市的高端生活圈。

      华润悦府位于2009年以来兴起河西新江东板块，紧邻欧尚超市、华润苏果、江苏广播电视大学等，内部配建一定的的商业裙楼。凭借鼓楼区中央科技区CID、建邺区中央活动区CAZ的共同打造，加上万千百货、在建的金鹰高层旗舰店、规划中的苏宁银河五星级酒店、鼓楼科技园等配套的催熟，新江东板块未来将建成商务、商业、酒店、旅游等相对集中的区域。新江东板块的成长有目共睹，但是有些利好的落实尚需时日。

      七看在售产品与定价。中海凤凰熙岸在售07、08、09号楼房源，面积100-170平方米不等，均价27000元/平方米（含不低于4000元/平米的装修），房源预计2013年5月份交付，一次性付款97折，按揭98折。项目也有一些商铺出售，往往销售较好。

      华润置地悦府项目一期工程共5栋房源，03栋均为200平方米的三房、01和04栋均为238平方米的四房、02和05栋均为284平方米的四房，精装标准5000元/平方米左右，预计2013年10月底交付。 9月份将公开其位于项目现场的高端会所，预计将于10月开盘入市，开盘均价将高达3万元/平方米，起价600万元一套。

        从产品上，我们可以看出，华润悦府的产品更为高端和纯粹。如果说凤凰熙岸是综合性豪宅社区，华润悦府则剑走偏锋，仅仅瞄向豪宅消费群中的某一小块细分客群。确实，从豪宅客户的需求来说，140平米以上的面积只能算是起步面积。但调控高压之下，230平米以上产品客户基数小，且为多次购房，受限购影响较大，客户出手也十分慎重。所以最顶端的产品去化情况有待于其是否能经得起客户的挑剔，有待市场的检验。

      八看客户圈层与不足缺陷。

      首先来看不足缺陷。凤凰熙岸的不足缺陷在于部分房源靠近清凉门桥和加油站。该项目靠近清凉门桥的地方主要是会所所在，靠桥最近的6栋已销售完毕，稍远一点的7栋作为一期最后压轴在持销。从样板房实地察看可知，三层中空玻璃可以隔音效果较佳，噪音污染小。加油站可能有些客户的抗性会比较大，但该加油站是代征地，从规模来看，是小型加油站，安全方面应有足够的保障。悦府的不足条件主要是欧尚分割了地块的方正，对于社区营造产生了一定障碍。不过从规划图上已经看出该小区将会所做在欧尚北侧，形成视觉遮挡，将社区建成一体两翼格局，倒也合适。另外就是变电站和高压线的问题也令不少客户顾虑。不过按照南京市的布局，市政道路旁的高压线下地只是时间问题，但是河西电力供应尚显不足，这一改进措施有待时间。

      最后，想专门谈下项目的圈层定位和营销。悦府200-280平米的纯大平层设计，住区系统、家庭系统、社交系统等都将项目的产品定位拔高。3.6米层高、2.6米高入户门、3米高围墙等似乎都在昭示着这个项目客户圈层的与众不同。作为一块楼面地价超过8000元的项目，华润走高端线路也是理所当然。客户定位为金字塔尖的某一部分人，这群人有财富积累，有海外阅历，有品质追求，这从项目的LOGO法国的国花鸢尾花可以传达出某种精神。纯粹大平层，纯粹豪宅社区，纯粹高端生活领地的设想使得这个项目有了与众不同的定位，但是这样一个群体有待华润这样一家新入南京的企业去寻找和开拓，他们的生活方式也有赖华润去充分感知和把握，通过景观示范区和样板房去打动这些挑剔的人。

      中海凤凰熙岸的LOGO是一只金色的凤凰，似乎并无意去传达太多的精神。只是在昭示项目与生俱来的稀缺与高贵。在产品定位与客户定位上也未一位追求高端，只是抓住了有主城情结与需要的私营企业主、机关事业单位工作人员，加之龙江板块大量的改善需求，其客户基础较为丰富。而且中海深耕南京8年，也具备了一定的品牌追随者。所以凤凰的营销较为低调，而华润的高调似乎也想表达些什么？