近期，关于上海市对“汤臣一品”等房地产公司进行专项整治的消息铺天盖地，我看后一点也开心不起来！因为，这样治标不治本的整治效果想必早已在众人的心中大打折扣了。近年以来，诸多原因造成国内的房地产市场价格节节攀升，百姓望楼兴叹！中央政府虽然为此研究出一系列调控办法，但效果未尽人意，过高的房价仍未降下来，相反，在一些地方，甚至连续上涨，房价远远超过了广大百姓的实际承受能力。大家都知道，当前畸形的房地产市场不仅严重透支了老百姓的消费能力，严重降低了人们的生活质量，影响其它行业的正常发展；更是使大量的财富聚集在极少数人手中，加剧了社会的不公，破坏了和谐社会的建设，引发诸多社会矛盾！最终的结果就是影响全国经济的发展与社会的稳定。可以说，当前畸形的房价所带来的问题只是暂时被持续快速发展的经济所掩盖，一旦出现经济发展速度放缓甚至衰退，那些节衣缩食、背负高额房债的“房奴”们势必大批地倒下，给经济与社会带来的巨大冲击是可想而知的！
    一乙虽非业界人士，但仍为当前畸形的房市感到忧心忡忡。本人最近关注了一些网友的文章，觉得新加坡管理房地产市场的一些经验非常值得我国借鉴。现结合本人的一点思考，将本人关于解决当前畸形房市的不成熟的想法说出来与大家磋商，如有谬误，敬请指正！
    如何解决当前的畸形房市？由于房地产市场是个相对垄断的行业，而住房又是老百姓四大基本的生存需求之一。因此，在土地资源相对稀缺与房地产市场相对垄断的情况下，将房地产业完全推向市场是非常错误的行为。正确的做法应该是对房地产市场进行合理的分类，即针对不同类型的消费群体确定不同的开发主体，由其去建设相应的房屋。由于目前国内70%左右的居民都无力购买价格高昂的商品房，因此，对那些中、高收入消费群体（约占30%—40%）的住房需求完全可以由市场去承担，即各房地产公司主要为这部分群体建房，这部分房屋价格完全由市场供需关系决定。而面对另外60%左右的中、低收入群体，政府应该责无旁贷地承担这类群体的住房需求。根据这部分群体的收入与支付能力，又可将其分为两类：一类是有较稳定收入来源且有一定支付能力的群体，约占总消费群体的50%左右；政府可以通过调节市场价格为这部分群体提供经济适用房。另外一类就是收入低微甚至无固定收入来源、无支付能力的群体，约占总消费群体的10%左右；这部分群体应该由政府解决其住房问题，让他们租住政府提供的“廉租屋”。
    分清了住房消费的群体，我们清楚地看到，政府行政管理部门的主要职责，便是如何确保广大中、低收入阶层能够真正购买到经济适用房，即通过行政管理手段委托建筑开发商建设大量的经济适用房。为有效地进行管理，各级政府首先应该成立协调监管机构“城镇居民住房保障建设指导委员会”（以下简称住房保障委员会），可由纪委、监察、发改、国土、建设（规划）、房管、财政、国税、地税、工商、审计、检察等部门人员组成；该机构的职责是引导当地（所辖地）房地产市场的健康发展、负责处理政府经济适用房开发过程中发生的问题，接受购房者的投诉，查处房地产业中存在的渎职、官商勾结等违纪违法行为，监管执行部门依法行政、保证经济适用房开发与建设过程的公开与公平。其次，在建设（规划）部门下设具体执行部门“城镇居民住房保障建设办公室”（以下简称住房建设办），负责当地经济适用房的规划、开发，通过公开招投标制度，委托有一定资质的建筑工程公司按照规定保质、保量、保价（即控制建筑成本）地建设经济适用房。它受城镇居民住房保障委员会的指导与管理，并接受购房者的监督。
    成立相应机构后，作为具体执行部门的住房建设办，其工作的主要流程为：①每年通过当地媒体（含网络政务平台）发布一次经济适用房开发公告，公开接受住房申购→②认定申购者的资格，并确定当年开发数量→③确定房屋规格等次及核算建设成本，并向申购者公示，接受申购者的咨询→④与申购者签定购房合同、最终确定开发数量→⑤报经当地住房保障委员会审核通过，并上报上级主管部门备案→⑥通过公开招投标制度，按价低者得的原则委托有资质的建筑工程公司进行开发建设→⑦建成后通过随机抽签的方式向申购者售房，并协助其办理住房按揭等相关手续→⑧接受经济适用房后续问题的投诉，并给予妥善解决。
   最后需要特别说明的是政府指导下的经济适用房开发建设中必须遵循以下原则：
    一是每年公开接受一次经济适用房申购，按申购需求量确定当年开工的商品房数量，并确保在五年时间内逐年分批解决当年符合条件申购者的住房。
    二是由各城区（县）住房建设办负责接受登记、并确定开发地点；报经当地住房保障委员会审核通过，并上报上级主管部门备案。
    三是确定当年开发数量与地点后，由各城区（县）住房建设办公开招投标，在确保工程质量的情况下，按价低者优先的原则确定建筑开发商。
    四是按照中心城区、次中心城区与城郊等档次，根据当年当地的人均收入水平的5—10倍以内确定房价，建筑开发的利润必须控制在10%以内。 初期的开发的费用政府可先通过设立“住房保障建设专项基金”来解决；由日后申购者缴交的购房费用来弥补。
    五是政府对这部分商品房只征收税收和经营性收费，减免各种行政事业性收费（含基金）与土地出让收益；即按预先确定的房价去控制开发成本，除去建筑公司的利润和税收后，若有剩余资金才分配给收费与土地收益项目。另据调查，当前各种税费占房产开发成本的20%（不含土地出让收益）以上，因此，政府部门必须“革自己的命”、大幅减少这方面的收入，真正还利于民；绝不能让房地产业成为政府对百姓的“抽血机”。
    六是购房者条件：需是年龄满28周岁的本地户籍居民，在当地居住时间达五年以上，且有比较稳定的收入来源与一定的支付能力；另外，可对年龄达35周岁且未婚男性者优先安排经济适用房；女性申购房必须出示已婚证明，夫妻间只允许一方申购；夫妻离婚后须明确房屋的归属，所属者不得再次申购经济适用房。同时，对当地引进的有特殊贡献的人才，可适当放宽申购条件。 此外，可适当调低申购经济适用房银行按揭的比例，如首付只需三成即可申购。
    七是除特殊情况以外（比如：工程质量问题、申购者全家迁至外地、以及申购者死亡等少数特殊情况），认购的经适房自建成居住之日起七年内不得出卖（转让、赠与），违者须交三倍于房价的罚金；七年之后交易（转让、赠与）的，须加征一倍的税收与相关费用。
    最后是应该明确经济适用房的面积，根据当前人们的生活水平与住房需求，可对国内大城市的经济适用房面积限定在100平方以内（即三房二厅、含公共分摊面积，下同），而中、小城镇可适当放宽，限定在120平方之内。
    以上仅是个人匆忙草就的一些想法，自然有疏漏与欠妥之处。重要的是，若此办法可行，政府部门应该通过制订切实可行的详细政策（法规）来让管理部门去执行。只有从制度上去抓管理，才能从根本上确保政府在经济适用房开发建设中有所作为，真正开发出符合广大百姓需求的廉价住房；真正做到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，最终实现社会的和谐与安康。

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