转：2009/12/25 地图随笔

写字楼和住宅是有相互作用力的。
核心写字楼区域，导向着住宅及住宅地段的分布。

同样，成规模的宜居之地也反过来吸引着商圈的入驻甚至发展到写字楼，
那么新的次中心由此展开。当然这取决于城市整体的能量及对阔容的要求。

浦东的地产热其主线就是由陆架嘴写字楼的需求带动起来的。也就是写字楼导向着住宅需求，

陆家嘴的写字楼还再不断的刷新，更高的摩天大楼上海中心正在孕育，

大致可以估算的，每一幢灯火通明的写字楼基本可以消灭一到两个次新住宅小区的供应。

目前来说，浦东房子供应的总的体量已经是很庞大的。
但高端的供应是不够的，这也就可以解释为什么远在北蔡造的星河湾到要卖到5万6万。

靠近高架的仁恒也卖天价。选择的余地是有限的。

再来说虹桥，虹桥也有写字楼，已然成为一个独立城区，有独立之中心。
那么这个应该就属于由住宅导向的了。西郊是传统的宜居之地。
在车流少的情况下，黄浦静安上班，回去住西郊虹桥。
但若交通拥挤，有了瓶颈，又无法放弃虹桥西郊的居住环境，
怎么办呢，有需求就会有存在，市场自然会做出调整。
于是虹桥写字楼区产生。大虹桥甚至可以作为独立版块发展。
这样的现象在浦东也是有的，
世纪公园联洋社区附近以证大五道口为代表的一些写字楼已是灯火璀璨。

由民生路穿过杨高路的时候，会感觉这个区域与虹桥很有几分相似之处。
碧云也是宜居典范的区域，其东片区域的写字楼也已小成规模。

世纪公园的南面及展览中心的边上也有写字楼拔地而起

再顺便提一下新江湾，若真能打造完美住宅区，吸引足够多的高端，
那么五角场成就一个次中心也就不会太过意外的。（目前并不看好，或者说暂时看不清）

而以浦东的能量在远期来看，也不能完全排除这种可能，即在唐镇甚至更远的地方矗立起浦东之虹桥区域。
临港的整体规划是前端的，但缺点是太过脱离核心辐射，那么若非璀璨夺目到自成一体，就尴尬了

另外我举点例子，我认识一些做老板的朋友，看看他们选择写字楼与住宅之间的关系

以更浅显地来佐证我的一些观点。

其中一个是住金桥的别墅的，办公地址选在八百伴附近。

因为每天到公司，所以觉得金桥别墅略远了，后就买到了世纪公园附近的别墅。那么其公司的员工自然也就普遍落户于源深洋泾的公寓区域。那么这就是典型的住宅去迁就写字楼地点，由写字楼决定住宅的模式。

另一个老板是住唐镇的大花园别墅，这位老板的选择历程更能反映住宅与写字楼以及核心辐射之间的相互作用及牵连了。一开始他的办公地点也是八百伴附近的写字楼，但每天去公司，距离确实有些远，但他又住惯了他的大花园别墅，不想搬，于是把办公地点改到了金桥，这样离家就近了，但时间一久，发觉他的业务需要频繁的利用陆架嘴金融区这个平台，业务员办点事也觉得不方便，最终又折中的选择了金桥与陆架嘴之间的写字楼。

所以地产有核心辐射论之说，也有板块论之说，依我看应该是核心辐射作用串联下的板块论更为贴切。

即大的基调由核心导向，区域细分会呈现不同亮点。

城市，
一方面是强者恒强的核心通吃局面。
另一方面是永远为效率至上的变通妥协。