非沪籍人口成为上海楼市购买主力

上半年楼市成交结构大调查

据不完全统计，今年上半年（１－６月），上海商品住宅供应量为６１８．０４万平方米（剔除动迁配套，下同），成交量为５２５．９万平方米，总成交金额为７３９．６１亿元，三者均低于２００６年和２００７年的同期水平，其中成交量甚至同比去年萎缩了近一半。

与此同时，上海今年上半年的购买力结构亦发生了微妙的变化——在上海本地及境外购房者的数字随成交数据同比双降的情况下，外省市购房者的数量逆势上升，形成了在今年上半年的新房购买者中，上海本地购房者和外省市购房者平分秋色的新形势。

成交缩水本地人购房大减

自去年年底“第二套房贷”细则实施以来，上海楼市低靡至今。相关统计报告显示，今年１－６月上海商品住宅的总供应量为６１８．０４万平方米，略低于去年上半年的６９９．７９万平方米，但新房成交量却较去年同期萎缩一半。

据此，记者对今年上半年的新房购买人群进行分析。结果发现，今年上半年，虽然外来购房者有相当规模的增幅，但上海本地购房者大幅减少，成为成交量大规模缩水的主因。

本地购房者沦为配角

佑威房地产研究中心提供的统计数据显示，今年上半年，上海共成交新房公寓（含动迁配套，不含约100万平方米别墅）约7.3万套，涉及建筑面积约748万平方米。其中，上海本地人购买约5.8万套，涉及建筑面积约582.4万平方米，占总成交面积近八成。

光从上述数据来看，今年上半年上海公寓主力购房人群仍以本地人士为主，但实际上，上述数据未剔除动迁配套房，参照意义不大。由于动迁配套房均为户籍人口所享受，记者从上述上海本地人购买的5.8万套房源，剔除今年上半年成交的约4.2万套动迁配套房，得出的数据显示，今年上半年，上海本地人士在纯市场引导下购买的公寓约1.6万套，涉及建筑面积约219.3万平方米，这和去年上半年上海购房者购买逾5万套公寓房源（剔除动迁配套）的水平大相径庭。上海本地购房者大幅下滑，直接导致了今年上半年上海住宅成交大规模缩水。

“移民”需求旺盛

数据显示，中国大陆其他省市来沪人士购买公寓约1.46万套，涉及建筑面积约159.3万平方米，占总面积两成；而中国港、澳、台地区购房者仅来沪购房347套，涉及建筑面积约6万平方米，该部分购房者在总成交面积中不足1%。

1.6万套的数据，只比大陆外来人口购买的1.46万套多出了约1400套（一个中型社区的体量）。可以说，在今年上半年的上海楼市中，外来购房者和上海本地购房者势均力敌，一同扮演着主力购房人群的角色。

值得一提的是，在今年上半年上海本地购买力大规模下降的同时，中国大陆其他省市人士在沪购房数量直线飙升。上述数据中，大陆外来人口购买公寓约1.46万套，涉及建筑面积约159.3万平方米。佑威提供的对比数据显示，今年上半年的1.46万套较去年同期的约0.37万套?熏上涨幅度逾280%。

而在1.46万套中，浙江购房者首当其冲，成交了2277套，涉及建筑面积约29万平方米，较去年同期的1630套涨幅达四成；江苏购房者位居第二，成交了2447套，涉及建筑面积约25.7万平方米；第三名的是安徽购房者，成交了1861套，涉及建筑面积约18.4万平方米。

婚房需求依旧强劲

购房年龄结构中，婚房需求最为旺盛。适婚年龄——25-30岁人群，在今年上半年购买公寓高达9708套，涉及建筑面积约95万平方米，是所有年龄段中购房最多的。

35-40岁、40-45岁这两个以置换型购房为主的人群，购房需求也相当旺盛，两个年龄段的购房面积均超过了80万平方米。其中，40-45岁的购房者购房达到7682套，涉及建筑面积约85万平方米。而35-40岁的人士购房亦达到7281套，涉及建筑面积约83万平方米。

另外，父母为子女买房情况也较为普遍。数据中，20-25岁的年轻人在今年上半年购房4246套，涉及建筑面积约42万平方米；而20岁以下的年轻人也购房1141套，涉及建筑面积约12.4万平方米。

限外一出本地人抢占高端市场

今年上半年，在上海新建住宅市场成交量整体萎缩的情况下，单价在３万元／平方米以上的豪宅却供需两旺，成为上半年上海楼市的亮点。据上海佑威房地产研究中心最近公布的一组上海豪宅市场的成交数据显示，在今年上半年上海新建商品住宅的成交量只有去年同期一半的情况下，高档公寓的成交量却是去年同期的５倍——今年上半年成交２０１７套，而去年同期仅为４０４套。

由于限外政策发挥实效，今年上半年上海成交的２０１７套高档公寓的购买者中，境外人士（中国港、澳、台地区居民及外籍购房者）的成交数仅有１５９套（占成交总套数８％）；而上海本地居民的购买力大增，成交数达到１１８３套（占到成交总套数六成）。上海本地居民已成为今年上半年上海豪宅市场的绝对购买主力。

上半年供需两旺

数据显示，今年上半年，上海市高档公寓新房市场供应5319套，面积合计76.72万平方米，占全市住宅供应的7.9%。除了2月份受春节因素影响，其它月份的供应量都在800套以上，而1、3、6月这3个月的每月上市量都超过了1000套。

在成交方面，上半年的成交量达到50.56万平方米（共3478套），占全市住宅成交的5.7%，成交均价为34141元/平方米。在高档公寓的新增市场中，无论是首次亮相的尚海湾豪庭、静安紫苑、涵碧景苑、白金湾府邸，还是老盘新开的翠湖天地、仁恒河滨城、黄浦新苑、达安锦园、泰府名邸等楼盘，都是在一开盘就受到热捧。值得一提的是，卢湾区依靠新天地的几大豪宅，如翠湖天地、华府天地的成交，均价一直名列前茅，今年6月更是以83495元/平方米的成交均价，远远超越了除了虹口北外滩以外的其它区域。其中，新天地的翠湖天地嘉苑在6月开盘当月就取得了99套的销售佳绩，均价高达86627元/平方米，其最高单价达到126000元/平方米，赶超了汤臣一品。

六成为本地居民购买

值得一提的是，一直以来，以港、澳、台地区居民以及外籍人士为主要购买人群的上海豪宅市场，在今年上半年开始出现变化——购买主力逐渐开始向上海本地居民倾斜。数据显示，在去年上半年成交的404套高档公寓中，港、澳、台地区居民及外籍人士购买了194套，上海本地居民购买数只有181套——两者几乎各占一半（上海以外省市居民购买者所占的剩余成交数仅为29套，占总套数7%）。

今年上半年成交的2017套高档公寓的购买者中，港、澳、台地区居民及外籍人士所占的购买数仅为159套（占总套数的8%）——在占成交总数的比例上，较去年同期缩水至1/6；而上海本地居民的购买成交达到1183套，占到成交总套数的60%，是去年同期的6.53倍；同时，外省市居民的购买亦增加到675套，占到总成交数的32%——占比上是去年同期的3倍以上。在外省市购房者中，来自浙江的豪宅买家，更是从去年成交9套增加到今年的235套。

“这些数据只能作为参考。”佑威房地产研究中心办公室主任薛建雄补充道。因为对于去年上半年来说，今年上半年的房价要高出太多，而用于作比较的两个时期，房价水平已不可同日而语。“同样楼盘的房源，今年上半年单价3万元以上，去年单价大概只有2.5万元左右。但还是可以看出，今年上半年豪宅市场需求相当旺盛。”

供不应求还将继续

据记者了解，“限外”政策是削弱外籍以及港、台地区居民购买上海豪宅的主要因素。而在上海豪宅楼盘的房价攀升的同时，上海本地人士和其他省市的购买力也迅速崛起。

“随着上海经济的发展，将会有越来越多的高收入人群向上海中心城区的高档楼盘聚集。比如，在总体房价较高的古北地区，几年前出现过有楼盘被整层买下，打通成超大户型的个案，今年，古北地区又出现高出区域平均价格近一倍的御翠豪庭，能够在古北热销的现象。”

佑威研究中心根据上海工商企业的经营情况进行测算，得出的结果显示，目前，上海能够购买500万元以上房子的家庭有50万户以上，能够购买150-500万元房子的家庭有150万户以上。网上房地产数据显示，目前，上海内环以内可售住宅房源仅6000余套，涉及面积约100万平方米，而这批在售新房中，真正意义上的豪宅更是少之又少。

由此可见，近年来所开发的高端住宅并不能够满足中高收入者消费，豪宅供不应求的局面还将继续。

普通住宅

外来人口成绝对主力

低价房供应减少购买力同比普降

佑威提供的数据显示，相对于在上半年豪宅买卖市场的表现来说，上海本地购房者在中低价公寓买卖市场的表现就逊色许多——今年上半年，上海本地购房者购买5000-8000元/平方米价格水平的房源从去年同期的2.5万套降至0.83万套；外省市购房者也从去年的0.43万套下降到今年的0.35万套；境外购房者则从去年的220套下降到今年的25套。

佑威房地产研究中心办公室主任薛建雄指出，由于去年房价猛涨，加上近期市区一些高档公寓楼盘集中成交的拉动，使得上半年上海商品住宅的成交均价攀升至14026元/平方米，比去年上半年的9940元/平方米上涨了41%；同时，上半年共成交了45257套的上海商品住宅套均总价达到163万元，比2007年的128万元涨了27%。“这样一来，去年以8000元单价为标准的低价房，今年的成交量必然下滑，因为房价大涨，这一价格水平的房源供应就较去年少了许多。”

“考虑到价格近两年来大幅上涨，要保持以往的成交量已无可能。”中房上海指数办公室的分析师也表示。

中价房受外地人士欢迎

记者在数据中发现，外省市来沪购房者，在单价8000-15000元水平的中低端公寓买卖市场中表现得异常活跃。

今年上半年，在8000-15000元/平方米房价水平的住宅买卖市场中，上海本地购房者及境外购房者购买房源套数分别下降六成和八成，外省市购房者购买套数却大幅上升。数据显示，今年上半年，外省市购房者购买8000-15000元/平方米房源4711套，是去年同期2263套的2倍。

15000-30000元/平方米——中高端房源市场的购买力变化和中低端房源情况类似。上海本地购房者和境外购房者购买房源套数分别下降三成和七成，外省市购房者购买套数则又有一定幅度上升——从去年上半年的1041套，上涨近七成到今年上半年的1748套。

“8000-30000元/平方米相当于去年的6000-25000元/平方米，这一价位较容易被目前的婚房和置换型购房者所接受。”分析人士介绍，今年上半年遭遇排队抢购的楼盘，包括20000元/平方米的天山华庭、天山怡景苑、徐汇中星海上名邸，16000元/平方米的浦东金地未未来，11000-15000元/平方米的宝山宝宸怡景园，以及9000元/平方米的保利金色唐城等等，均在是这一价格范围之内的优质楼盘。“今年以来资本市场低靡，不少外省市的富裕人口在寻求投资渠道，他们来上海购房，或者为了自己子女，或者为长期出租投资，都会选择附近有轨道交通站点，区域内有一定生活配套的楼盘购买。”

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下半年购房者结构或变化剧烈

豪宅市场成交量的变化，是导致今年上半年上海全市新房均价大起大落的最重要的因素，也是导致购房者结构变化剧烈的其中一个因素。不过，６月份上海豪宅成交放量的火爆情况并没有在７月得到延续。和６月相比，７月份豪宅市场亦十分冷清，“除了御翠豪庭和尚海湾这两个楼盘还获得购房者的青睐外，新上市的远中风华园和君御豪庭都因价格上涨而滞销。”佑威数据显示，７月前２３天，上海３万元／平方米以上的高档公寓住宅成交量收缩至１４８套，涉及金额９．５６亿元，仅为６月份成交量的１７．５％，同时，上海新建商品住宅的全市均价受成交结构的影响，从６月均价１６９８８元／平方米滑落到１２９４７元／平方米，跌幅达２３．８％。

在豪宅市场暂时趋冷的同时，郊县地区的中低价房开始放量。数据显示，７月前３０天（３１日未统计在内）商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量为１２９．９７万平方米，略高于６月的１２９．１７万平方米。据悉，这些新增房源主要集中在松江、嘉定、宝山三个近郊区，浦东、闵行、青浦、南汇也有较大的供应量，黄浦、卢湾两区都无新房供应。

分析师认为，一些大开发商在７月底低价开新盘和降价卖老盘是供应量攀升的主要原因。但在大开发商“自降身价”获得部分购房者的芳心的同时，也让市场看跌房价的氛围加重，观望气氛进一步加浓。

“随着前期聚集的刚性需求被逐步释放和大开发商在７月底调价推盘抢走了一轮客户之后，８月上海楼市可能会更加低迷，降价的开发商会更多。”分析师表示，这一情况，又为今年下半年上海楼市最终的购买力结构造成了不确定性，“可能继续会有更多的外省市购房者来沪‘抄底’，下半年购买力的变化有待观察。”