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分类: 地产风云鉴 |
――买房子的分析体系
在一些媒体组织的咨询活的中,许多人问房子怎么买。我很老实的告诉他们,这些问题很难直接回答。挑选房子,先要有一个思维体系,用这个思维体系,分析自己的情况,再了解房子的情况,利用现有的各种工具,为买房子服务。因此,我们试图建立这样分析体系,供大家参考。下面是这个体系的示意图。
图形没有办法贴,由:我、方法、房子、工具四个方面构成。
这个体系大概分四个方面:我、方法、房子和工具,简单的说就是:如何认识“我”自己需要和能力,掌握“方法”去认识“房子”了解“工具”,利用“工具”买到合适房子,并且管理好房子。
第一方面:“我”
买房子,是“我”买房,是“我”和房子的适应,要求是“我”为主,“房”为客。很多人看房子忘了自己。买房子先要了解自己的情况和要求,要买什么样的房子,还有自己的能力,买得起什么样的房子。自己的特点和要求,不外乎是这些:家里现在和将来的人口,人员构成,年龄;工作单位和学校的地点,交通要求,生活方便成熟,房子大,房间够用,小区环境好,位置好等等。人的欲望是无限的,人的能力却是有限的。在这些要求中,我们认为,在人的各种要求中,对人影响最大的是工作上班的交通便利条件和孩子的接送方便,这是每天需要要做的,占生活成本多比例很大。其他生活总还是有办法调整的,户型、面积当然也是要求,只是这些一般人都清楚,自己可以选择,这里就不赘述了。
第二方面:方法
就是“我”以什么样的方法去选择房子。谈一些可以操作性比较强的,实用的方法。
方法一、“看”,买房子必须有大量的看房体验,只要看到足够的量,就一定会产生相当的经验。反之,如果没有看到一定的量,就很难真正了解房子。一些人寄希望专家直接给买家下结论,结果有很大的误差,专家也未必了解所有的区域。况且,每一个买家的“我”要求不同,自己最了解自己,其他人代替不了买家自己的观点。别人推荐的房子,未必适合自己。看不但要看自己想买的房子,也要看周边其他房子,买新房的要看二手房,反之亦然,以形成对杭州房产对综合认识。这样看下来,杭州一主三付六组团区域划分,看主要区域,加二手房,八到十个整天,大概可以做到对杭州对房子有基本的了解。相对数十万,百万到房子,这样的时间完全是值得的,和必须的。
方法二、同比法:不怕不识货、就怕货比货。同比法就是比较房子对差异,同比法不依靠专业知识,在结果上比较差异。比如,我们比较品牌价值,就以品牌厂商和周边其他条件接近房子的二手房差价,基本可以反映品牌价值。地域价值等也可以用这样的方式评判。并且,这样比较的方式,是市场大量交易形成的价格,取样范围大,直接反应市场情况,比较准确。这也就要求买家大量的看房子,获得大量数据。
方法三、价格的取样方式。许多咨询者总希望人家给他们价格评价。价格是和楼层、位置等有关的。这就要求价格去实地看。即便是专家,也不可能把所有楼盘都看清楚,因此,专家都价格取样也有误差,不可能把所有的房子都定的很精确,要定精确,就要自己先取样。新房的取样方式比较简单,就是到开发商去问。要从两个方面看:同区域,同价格比较。同区域比较:附近的楼盘都要做比较,并且分析不同价格的同区域差价为何产生。同价格比较:就是要到其他区域价格接近到楼盘也去了解,比较同等价格不同房子的房子差距。二手房取样,就到中介公司去问,多找几家中介询问。也可以到知名到网站,比如住在杭州、搜房去搜索,或者到报纸广告查,然后找到中介公司。稍有些年份的中介人员,工作态度、能力远远好过新房的售楼小姐。只是有时候他们为了促进成交,会压卖方价格,抬买方价格。大家多看几次,就会了解中介的这样的心理。中介房源,重复挂也不少,要直接找房东了解。以下是询问所需要一般的问题:小区名字、地址、面积、年份、朝向、楼层、总层数、房子在小区位置、是否靠花园、是否考马路、价格是否含税(营业税和个调税),是否净价(中介费和评估费比较高,其他费用有限,也可以和中介谈中介费优惠,评估费找到评估公司是可以打折的)、是否有装修等,头几套房子要亲自去看,以后这些情况在电话里面就可以先问清楚再决定是否去看。
方法五:给青年的提示:“投资房子不如自己”,连续上涨的房价,搞坏了许多人的心情,人们急躁的担心,将来房价还要涨,买房子要一步到位买大房子。青年人的有几个特点:现在收入低,将来增值快;流动性大;现在人口负担少,将来多。这几个特点,决定了青年在买房子不要一步到位,应该买到工作单位近的小房子。现在买大房子,负担太重,大房子又往往很远,周边环境不成熟,工作时间成本很高,房子的投资会牺牲了太多的个人机会。太大的房子,现在也用不了,工作变数也很大。从投资角度,投资房子不如投资自己,担心房价涨,只要买一个合适的小房子就可以了,既满足住的要求,又能够跟随房价变化。
第三方面:房子
自己到要求清楚了,方法也知道部分,就以此选房子了。户型这些大家都容易看。还要关注具体房子之外的价值,简单比喻:房子价值=地段价值+品牌价值+期房的时间成本+折旧。这些价值都可以按照上面都同比法去定位。
老区看积累,新区看投入。老城区的房子,主要看历史沿革。比如西湖边的房子和拱宸桥的房子,积累的价值是不同的。新区看投入,新区是白纸,价值多少,主要看投入量,同时也要看地理位置条件的限制。投入前期主要是政府投入和开发商投入。开发商投入多,店多隆市,政府投入主要是市政配套投入,包括道路、水电、通信、排污、煤气等等,市政配套投入量非常大。如果前期投入不足,将来整体区域会有许多生活问题,并且难以弥补。商业,只要将来有人居住,都可以后期跟进的。按照杭州一主三付六组团的规划,滨江、下沙、临平三个付城,滨江距离最近,和老城区是面的接触。滨江的市政投入量大,现状是“管网路”全通,开发商的投入量也非常大,已经可以生活了,是新区中性价比最高。
同时,选房子的标准按照前叙,要以交通条件和小孩读书条件为首要的标准,一般交通条件好的,区域也比较成熟。
以上是房子的客观条件选择,从自身条件角度看,以“可住、可租、可卖”为判断标准,“可住”是有实用价值,“可租”是可以出租收益,如果房子租不出去,空关不产生效益.. “可卖”是可以变现,如果无法出卖,那就非常被动。这些都是以“自住方式买房,以投资要求选房,以风险控制考虑退路”的方法是相应的,一体的思维。
第四方面:工具
前面三个标准清楚了,就要有工具可以实现目标。大家要放开自己的思维,利用多种工具实现自己目的。比如,这些都是工具:钱、借钱、租房、卖房子。买房子首先要有钱。没有钱,就可以借钱。现在许多人对按揭都有错误认识,不敢借钱,尽量提前还款,这些认识片面的。下面我们就谈关于借钱的几点看法。
均衡资产和负债的比例,在控制总量的前提下,尽量高比例的、尽量长时间的按揭(最大比例不等于最大量)。针对钱不够的人,就要以按揭方式保持自己现金流,尽量拖后还款。按揭支付资金成本,但是却可以保证自己的资金安全,因为一旦按揭款归还不了,就有现金断流的风险。因此要按揭增加自己的现金。当然,这也要保持自己的负债比例,和自己现金存款,将来收入均衡。我一般建议以长时间高比例方式按揭。根据将来的情况,可以选择提前还款。如果开始按揭的比例,时间都很短,将来要再借款,就失去选择权了。
适当加按揭,现在银行推出了加按揭、转按揭业务。同时,房地产调控使得房子交易量减少,税收等交易成本增加。有些人卖房困难,资金紧张,就可以选择加按揭。有的人,有老房子,要买新房时候,也可以先把老房子做短期抵押贷款,付首付款。这样就不急于卖房子。
租房,现在许多人买房子有一步到位的想法,刚结婚,就要把孩子的房间、父母来临时照顾的房间都考虑进去。这样买大房子的经济压力就很重。我们也考虑买房子加临时租房的组合。比如买一个一家三口可以住的房子,三房就可以了。老人临时来照顾,可以高价租房子,负担比买大房子低很多。卖房子也是如此,有的人有老房子。再买老新房子后,老房子可以出租补按揭款,也可以卖,变现,保持现金和负债的均衡。这都是工具,可以调整我们的住房和资产状况。
这个购房操作体系是一个在实践中产生结果,经过了大量的实践检验。体系本身并没有什么高深的东西,比较实用,操作性很强,并且是从买房者立场出发,比较适合不太有买房经验的非专业人士,限于篇幅和时间,方法还只是单个列举,各种方法之间有联系,但是不完整。许多有效的观念、方法需要到以后介绍。
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