谁是中国消费之都：各大城市购买力

                                                 理财侦探社

今天，理财侦探社（licai007s)独家从咨询行业大佬世邦魏理仕处拿到了一份研究报告，这份报告选取了国内17个城市作为样本，调研了这些城市的零售物业投资机会，为我们揭开了国内消费力最为旺盛的城市排行榜。

这份报告名为《MarketScore：中国物业投资指南之零售物业篇》，样本城市为北京、上海、深圳、武汉、沈阳、无锡、广州、天津、青岛、南京、宁波、青岛、长沙、成都、大连、重庆。

以下为报告最为核心内容：

1、上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地。其中，2005年~2013年间，上海大宗零售物业（仅包括成交额为1,000万美元以上的纯零售物业大宗成交）投资交易额高达345亿元，约为同期17个监测城市交易总量的31.6%，位列榜首。

上述城市排名依次是，上海、北京、杭州、成都、广州、武汉、深圳、宁波、南京、大连、沈阳、苏州、天津、无锡、重庆、长沙、青岛。

2、国内城市购物广场普遍供过于求，2013年中，全球在建购物中心面积达3,900万平方米，在建面积最多的前10个城市中有八个位于中国。在部分二三线城市中，大量的新增供应已经开始对零售市场表现带来压力。在沈阳和无锡，部分零售项目的空置率甚至高达40%。如下图。

3、上海：消费之都。

近年来，上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，零售市场空置率始终保持在10%以下。在此推动下，核心商圈租金逐年攀升，年复合增长率达7.9%。上海零售物业市场的良好表现，首先得益于其高出一筹的城市经济能级和消费市场容量。2013年，上海地区生产总值达21,602亿元，独占鳌头；同时上海的常住人口、社零总额、可支配收入、消费支出、旅游人数等与零售业发展相关的主要经济指标亦均在全国城市中名列前茅。

4、北京：物业具备升值潜力。

作为华北乃至全国经济、政治和文化中心的北京，其零售物业市场一直备受关注。与其他一线城市相比，北京零售物业的特点十分鲜明。首先，北京高端消费突出，其社会消费品零售总额排名全国第一，其中相当一部分由高端消费拉动。其次，北京的零售项目较为分散，包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈仅拥有全市20%左右的零售物业，其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。

5、杭州。供应稀缺 租金上涨。

供应稀缺是杭州优质零售物业市场最显著的特征，主要体现在两个方面：1.物业存量规模小；2.市场空置率低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，排在MarketScore所研究的17个主要城市的末尾。同期，杭州优质零售物业空置率仅为1.7%（图十四），为17个城市中的最低水平。

6、成都：西部崛起的“消费第四城”。

成都享有丰富的旅游资源以及温润的气候条件，自古素有天府之国美誉，是著名的消费休闲城市以及旅游城市，也是西部大城，辐射范围涵盖整个西南地区。近年来受益于西部大开发政策所带来的强劲经济发展，成都的地区生产总值（GDP）持续保持两位数的增长，于2013年达到9,109亿元，并且重点发展现代服务业，第三产业占GDP比重50.2%，站稳西部金融与经济中心的地位，也进一步推动成都城镇居民收入快速增长。2009年至2013年五年间，成都城镇居民可支配收入的复合增长率达到12.1%，在全国主要城市中排名第三。

7、深圳：个性鲜明 表现欠佳。

在MarketScore整体排名中，深圳是唯一没有进入前四名的一线城市，总体排名第六——对于经济高速发展并以“消费主力年轻化”著称的深圳，似乎多少有点出人意料。尽管深圳市人均可支配收入位列全国之首，消费能力也名列前茅，但由于其毗邻香港的关系，有相当一部分的消费需求，特别是高端消费已外流香港。另一方面，充沛的未来供应预期也大大限制零售租金的上涨空间。最后，由于深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场交易主要由散售为主。这直接导致大宗交易活动极不活跃。在过去九年，深圳仅录得七宗一千万美元以上的纯零售物业大宗交易，市场流动性欠佳。

8、沈阳：供过于求 市场承压。

作为东北最大、经济最发达的城市之一，沈阳拥有东北最大体量的零售物业市场。同时，据沈阳统计局数据，沈阳居民消费水平及社会消费品零售额在东北地区都处于较高水平（图二十一），而沈阳2013年人均GDP已达到14,245美元，由此可见，沈阳居民消费能力及潜力巨大，同时也具有较强的消费意愿，对零售物业市场支撑力较强。