看到记者报道关于空置率特别是北京空置率高很危险的报道，我特意向全经联会员、上海分盟的杨红旭把他执笔的报告要来认真学习了一下。也和杨兄在线上进行了讨论。别的先不说，首先我就关心空置率这个概念，与原来董教授所说以及大家一直以来争论的空置率是否一回事。

虽是一个专业问题，但空置率这个概念折腾了许久，似乎还是拿出来讨论一下比较好，仅将杨兄报告中关于空置率的定义部分转载如下：

一、统计指标及计算方法的确定

国家统计局中涉及商品房空置，大致开始于1994 年，目前官方统计或计算的空置指标主要有空置面积和空置面积分类指数。其中，空置面积指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的房屋建筑面积中，尚未销售或出租的房屋建筑面积（注：请注意，只要是竣工验收后没卖出去，马上就成了空置面积），是一个时点指标。

对于空置率，国内尚未形成明确定义。国际上通用的计算方法，其计算公式为：

空置率 = 增量房和存量房中的空置量÷ 全社会增量房和存量房总和*100%

但实际上，由于仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就将近 70 亿平方米，在此基础上统计调查存量面积，难度很大。空置率的计算上与国际接轨尚需时日。受限于统计资料，国内空置率的计算主要有以下两种方法。一是将空置量与三年的累积增量房总数对比；二是将空置量与当年的增量房数量对比。两种方法计算得出的都为增量空置率，但结果相差较大。由于，国家统计局统计的空置量中并不仅限于当年增量房中的空置，因此笔者认为采用前一种方法计算的空置率远比后一种可性度高。本文中，

空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积

此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：

 空置面积消化周期=当年空置面积/当年销售面积*12   （月）  
                       

空置面积与当年销售能力的结合一定程度上反映了，空置面积的消化压力。

杨兄一下子列出了多种空置率的指标，未知能否将空置率形成统一的可供比较与讨论的指标。相信不太容易。而由此造成的结果就是大家仍然抱着不一致的指标体系各说各话。

可怜的空置率指标，堪比鲁讯先生笔下孔乙已所言“茴香豆”，有N种写法，却常常无法实际应用于学术研究与讨论。首先，是指标的数学模型的多样性，其次是统计数据的可信度，最后是对数据的分析与解读的客观性，基本上没有那方面是让人满意的。