谁欠了北京8000万平方米

地产神仙派的核心之一“马越”以一篇“马越: 出地不出房 北京住宅供应欠帐8000万平米”讨论北京房地产供需问题，出于对8000万平方米这个概念的兴趣，笔者曾试图算清楚这些账，看看到底谁欠了北京8000万平方米的住宅。可惜由于各种资料之间统计口径等的不同，实在无从下手。但通过分析各方面的数据（附后），我们可以发现以下几点：

1.      已经取得销售许可证的住宅不应划入没有形成住宅供应量的范畴。

2.      按北京市正常的房地产开发进度，开发商取得项目土地一年内开工属于进度相当不慢。因此相关土地是正常处于开发过程中，没有问题。

3.      规划住宅并非必然全部投向市场出售，其中必定有部分面积并非住宅（配套设施）或开发商自用，甚至转为长期持有收租经营。这个部分在总量中的比例并未显示，但的确存在。

4.      大量未开工项目，特别是未动工项目，恐怕有诸多客观原因，比如面临大量拆迁等原因。由于房价上涨导致的拆迁费持续上涨，也影响了已供土地完成拆迁工作的进度。这部分土地恐为存量土地中最难解决之问题，放则大量居民拆迁可能引发众多问题，不放则问题久置不决，土地政策无法落实，两难之间政府需要些创新思维。

5.      不可否认，由于开发项目允许分期开发，很多土地虽然已经开工建设，但由于开发分期，存在一次供地、分期供应住宅的现象，客观上拉长了土地转化为住宅的过程。

6.      由于宏观调控收紧了银根，又对预售环节进行了调整，必然也会导致开发商由于资金问题减少开发量、放慢建设进度。因此出现在建工程量上升，可售面积、竣工面积的同步下降的情况。

唉，算不情的土地帐，到底谁欠了北京8000万平方米住宅？开发商？银行？拆迁户？

相关参考数据：

根据北京市国土局的公告，今年以来完成了两次对已供住宅用地项目清理。具体情况如下：

第一次是今年4月底完成的对2002年-2005年已供住宅用地项目清理。全市2002-2005年已出让住宅用地项目用地面积为约7400公顷，规划住宅总建筑面积为15000万平方米。截止2005年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，约占已出让住宅土地面积的53%；规划住宅总建筑面积约8000万平方米（由未办理销售许可证的6720万平方米和已办理销售许可证未售出的1250万平方米组成），约占已出让住宅项目规划总建筑面积的54％。

第二次是在国办发37号《通知》下发后，于今年7月初完成的对本市2004年1月1日-今年6月30日期间已供住宅用地项目清理。根据清理，本市自2004年以来住宅项目供应土地712宗，土地面积约4206公顷（不含代征地），其中未动工土地736公顷（约占18%）；已完成土地开发646公顷（约占15%）；正在开发建设土地2186公顷（约占52%）；已竣工土地638公顷（约占15%）。

另据统计，2006年北京已经成交的土地共70块，面积为575.1公顷；正在交易的土地有14块，面积为268.6公顷；即将于今年四季度入市的土地有18块，面积为187.3公顷。北京市2006年度土地供应计划均为6500公顷，其中住宅商品房和经济适用住房用地合计为1900公顷，这意味着实际土地供应量仅为计划的54%。

北京市建委有关负责人估计，“8.31”前后，北京房地产开发商手里掌握的土地应该有2800多公顷，其中住宅用地1800多公顷，但现实情况是，‘8·31’之后遗留下来280多个项目的问题大部分在扯皮中，很难在短期形成供应量。”

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