土地出让金≠土地成本

    昨天看央视财经报道，对节目中有一段不太明白。就是于凌罡计算的北京房价。不知于总能否仔细给算一次，以解我等之惑。

    别的不说，个人认为于总在土地出让金和土地成本上可能有一点没说清楚。在此画蛇添足分析一下土地成本的构成。

    土地成本包括土地出让金、一级开发成本和土地溢价。

    土地出让金不多说了，你租国家土地N年的租金加上大市政与四源费。前几年亚运村地区普通住宅仅不到600元/平方米（高层住宅小区）。

    一级开发成本是一级土地开发商用于生地开发的全部费用加上合理利润（一般是8%）。包含费用多种多样，如拆迁补偿、七通一平的费用等等。国家也有很多相关规定。经常产生纠纷的也是关于拆迁补偿费用。这部分费用在稍好一点的地段均超过土地出让金几倍。

    土地溢价是土地出让实施招拍挂之后出现的。相当于土地拍卖底价与实际成交价之差。底价是土地出让金加一级开发成本，有时溢价超过底价100%以上，土地溢价的大部分归国家。所谓招拍挂导致地价上涨主要指这一块，限价房所谓限地价也是只土地溢价部分受限。土地出让金和拆迁补偿是一分都不少的。