【智在公司】

染指“楼脆脆”万科再度“讲政治”

●本报记者  叶文添  通化  沈阳  长春报道

    8月5日，上海建工的工程车缓缓开进梅陇莲花河畔景苑，这8辆工程车正准备对倒塌的7号楼进行现场清理。然而倒塌楼的业主循声而至，阻止了工人的清理行动。
　　这是万科宣布参与“楼脆脆”善后工程后首次与业主“亲密接触”，但结果还是与万科介入前一样，业主宣称“赔偿方案没有谈妥，不得拆除倒楼”。

万科蹚浑水
　　“万科是很有实力的企业，但我们要求的是实实在在的赔付，或者由万科全面接盘！”张沛德的声音在电话的另一头显得有些颤抖，张是梅陇莲花河畔景苑未倒楼的业主。他在知道万科介入事件后，第一时间与“难兄难弟”们电话讨论了这件事，得出的结论是：这根本就是当地政府与开发商的一场秀，“万科只是把自己的名号借出来，实际还是原有的开发商在处理事件，换汤不换药”。
　　而这一点在万科发出的声明中也有所体现：“目前万科的介入，主要体现为凭借万科的专业能力，提升购房人的信心”。据万科发言人表述，此次介入倒楼事件，是希望借助自己的品牌影响力，提升业主的信心，帮助双方达成最终协议。
　　可是根据政府公布的“未倒覆楼”的操作细则，万科已经陷入其中。细则涉及万科的条款有两条：其一是合同继续履行，由开发商让利5%，作为对业主的补偿，上海万科房地产有限公司为购房者提供连带责任担保；其二是采取第三方收购的方法，继续项目的开发。上海万科以2009年6月27日当日的市价向购房者收购房屋。
　　早在2009年7月31日上海闵行区政府新闻办召开第十三次新闻发布开始，政府所设计的角色分工就已经确定：政府主导，上海梅都运作实施，上海万科则对已出台方案予以配合。
　　除了连带责任，作为第三方托管方，万科还需要确保在2010年5月31日前，按预售合同约定交付符合质量标准的房屋。可见，万科已经深深卷入到事件当中。
　　“收益有限、风险极大。”一位不愿透露姓名的公募基金经理如是评价万科的这个商业抉择。这位基金经理一直看好万科，旗下基金也一直重仓万科A。但他对万科这个决定的商业逻辑很难理解，“除非明年交楼前房价再涨30%，否则这个决策的收益肯定是亏本的。而另一方面风险又极大，不可控因素太多。”他表示，如果梅都没有能力支付让利5%的决定，万科为此最多可能需要支付近3000万元赔偿。此外收购购房者房子，保证房屋建筑质量，显然都是“只见支出，难见回报的事情”。
　　质疑万科这项决定的投资者似乎不在少数。在8月5日“万科2009年度中期业绩说明会上”，有股东及投资者多次“炮轰”万科董秘。对此，万科掌门郁亮表示“（此投资）不会给公司和股东造成损失”，并且认为上海梅都是一家财务表现不俗的公司。
　　然而，记者从上海杜跃平律师事务所提供的梅都房地产的最新财务资料中看到，截至2009年3月31日，其货币资金只有5885.99万元，净资产只有2200余万元。

万科讲政治
　　如果事情如郁亮所预计的那样，上海梅都有能力、有资金处理好事件，万科只是借出它的威名，化身“天照大神”被供奉在神台上，那万科的利益就可以最大化。
　　其中的一个显而易见的好处，就是取得政治上的成功。对当地政府而言，这可谓是雪中送炭。面对业主坚定、强烈的要求，加之各界对政府处理相关官员力度过轻颇有微词，当地政府在舆论中的处境颇为尴尬，此时万科挺身而出，以自身的品牌、专业度为担保，部分地转移了业主和社会各界的注意力，同时也缓解了业主的情绪，缓解了政府的压力。同时，也树立了万科的行业内负责任的大哥形象。
　　正如万科在声明中说：“万科进入上海房地产市场已经18年，上海市、闵行区给予万科以信任和支持，闵行区是万科在上海起步和重点发展的地区，万科也应当承担起相应的行业责任。”许多投资者都将此理解为政治语汇。
　　这也是上海万科再次讲政治。早在2005年春天，上海市房价飞涨，中央宏观调控步步逼紧之时，万科总裁郁亮就发出呼吁：“我们开发商要提高政治觉悟，不能够推波助澜推高房价。”当时上海市政府推出两个1000万政策——政府每年推出1000万配套商品房，1000万中低价商品房，以平抑房价。随后，上海万科高调宣布进军上海中低价配套商品房开发。
　　时任上海万科董事长的丁长峰明确对记者表示：“这毫无疑问可以搞好和政府的关系。在中国企业不讲政治是不行的，但万科也时刻记着自己是市场化运作的企业。”正是丁长峰任上海万科董事长时，对于“政治”的注重，使得上海万科在集团内利润贡献到达35%~40％的高峰。
　　2009年，万科介入倒楼事件，显然是再次讲政治。尤其是修补、改善万科和地方政府的关系。
　　2007年万科抛出“拐点论”、2008年春天万科在全国各地率先降价，大大激怒了各地方政府。在杭州，政府举办的房展会甚至不让万科参加；在南京，政府更是屡屡拿万科开刀；在上海，据了解，有些区的区政府当时对万科也是非常不满。甚至有传言说，政府故意延缓万科楼盘的预售许可证。万科和地方政府的关系到了空前的低点。
　　而这次倒楼事件，则是万科弥补政府关系的极佳机会。如果事情朝好的方向发展下去，万科几乎没付出什么代价就取得政治上的成功。

泥潭？机会？
　　可是，事情会那么顺利吗？
　　2009年7月18日，莲花河畔景苑业主就提出了自己的一个退房索赔初步方案，方案一：“退一赔一”，退还购房者的全部已付房款，并给予购房者同样金额的赔偿。
　　方案二：“推倒重建，并赔偿相应损失及费用”。对整个小区所有楼栋全部推倒，请有一级资质的著名开发商按照原规划设计方案全部重建，并提供相应的责任担保。房屋建好后，按照原合同交付给购房者使用。
　　方案三：“退房并弥补异地重置费用”，要求退还购房者全部房款及购房有关的所有费用，并以万源城在退款日一星期内的均价为基准赔偿购房者差价。而目前万源城均价已达每平方米23000元，也就是相当于以每平方米23000元价格赔偿。
　　从开发商的角度来看，这个方案是非常难以接受的。从张沛德那里，记者了解到，业主非常希望万科完全接手该楼盘，为此他们可能会更坚定自己的立场。谈判本来就是漫天要价、落地还钱的过程，张表示，“如果希望万科全面接手，要求就更不能轻易松动”。
　　虽然郁亮在答投资者业绩会上表示，托管上海闵行区倒塌楼盘一事，并不涉及收购股权，只是介入事件，协助开发商解决与客户的问题。但在一份媒体声明中万科又表示，“如果梅都公司难以继续操作这个项目，不排除由上海万科收购梅都公司的股权，以保障该项目的后续建设。”
　　万科态度的“两可”反而给了业主更大的想象空间，“楼盘变成万科的项目，对楼盘的价值提升有更大的好处。”张沛德也承认，万科介入让他们对事情的处理结果有了更高的期待。
　　“在商言商，收购梅都对万科有没有加分，就要看梅都的资产价值以及收购价格。”一位地产分析师分析道。有上海地产商向记者表示：“梅都这种类型的开发商，在上海肯定还有大量的土地储备，这对于万科来说这无疑是个香饽饽。”
　　可是梅都究竟有多少有价值的资产，业界一直只有“猜想”。记者通过各个途径调查了解，发现存在两个截然不同的观点：其一是曾与梅都有过生意往来的建筑商表示，梅都前期低价拿下的土地还有三四块；但另一种观点认为梅都这些低价地早已转移出去，万科收购的只能是一堆负债与空壳子。
　　万科发言人表示：“（以上）这些观点纯属猜测，万科不会就此表态，一切以公告为准。”并且一再强调，万科之所以介入该事件，是由于政府的期许、购房人的焦虑、行业的困难，万科希望通过自己的努力，促进这一事件得到圆满解决。
　　传闻在决定介入“楼脆脆”前后，上海万科周末连续举行了三天的内部会议，会议一直从早上9点开到晚上7点。这究竟是一次机会还是一个泥潭？看来对此万科内部也有不同意见。
　　故事会如何展开？8月8日业主与政府、开发商的见面会是“楼脆脆”续集的第一幕。

（来自：中国经营网）