【智在公司】

一场牵涉众多房地产企业的“夺地之争”即将上演，与此同时，北京市的财政收入增长正陷入前所未有的困境

                   “金十字”的最后诱惑

●本报记者  段铸  广州报道

    NE19-1a只是个代号，然而在李明、潘石屹这些京城地产大佬眼中，它可能是一场恩怨的载体。
　　2005年，“清河毛纺厂地块”以25.65亿元创下北京的“地王”纪录，而不出意外的话，NE19-1a地块将刷新这个纪录。北京市CBD管委会的官员告诉《中国经营报》记者，这块土地最早有望于6月底入市。
　　潘石屹，SOHO中国（0410.HK）的联席董事长，公司账面上卧着百亿现金；李明，远洋地产（03377.HK）行政总裁。远洋地产的前身——中远地产，是NE19-1a地块的一级开发商，在这块土地上倾注了大量的“心血”。他们还不是“竞买者”的全部。包括九龙仓、嘉里建设等在内的地产巨头，都有意加入这场“夺地之争”。
　　每一次“地王”出世，都会郁结一段情仇，这一次又会由谁来续写呢？

地王恩仇
　　“什么时候入市？6月底？对，是6月底。”天空阴沉，似乎一场雷雨又将到来。潘石屹说这话似是反问又像是追问，因为记者提到了NE19-1a地块。
　　这块宝地位于北京的国贸桥区，这个区域被潘石屹称为“金十字”，是北京房价、租金最高的区域。在“金十字”的西北侧，是北京的地标建筑国贸中心，西南侧是篮球明星姚明居住的宅邸——银泰中心，东南面是招商局大厦，唯独东北角空缺。那就是NE19-1a，总规划建筑面积37万平方米。
　　尽管声名在外，但这块地却迟迟没能进入“招牌挂”市场。2008年，市场传闻该地块即将入市，引得九龙仓等香港一线房企陈兵京城。九龙仓的一位前高管甚至直接开出了80亿元的高价。“当时是为了吓退竞争者，没想到这块地后来再也没有消息了。”事隔一年，这位当事人回忆说。
　　事实上，是北京市政府改变了主意。因为当时楼市的低迷，使土地“贬值”的话题成为北京市政府最大的“忌惮”。从2008年奥运会前开始，北京市拿出来交易的地块，几乎都在非城市核心区。2009年5月，广渠路10号地入市，并以10亿元的价格成交，直到此时，北京市政府才下定决心，把NE19-1a地块放入市场。
　　与此同时，北京市上半年的财政收入“报表”编制完毕，财政收入增幅连续5个月下降，5月，增幅同比下滑幅度为11.6%。一切看似迫在眉睫。

拖延策略
　　被无数双眼睛盯着的NE19-1a，远洋地产是其一级开发商。那时候，远洋地产还没有在香港上市，名字还叫中远房地产。在中远房地产介入前，这块土地上有大量民宅、某小学“分校区”、以及部分违章建筑。在2004年8月31日“土地交易招拍挂”制度（业内简称“8·31”）实施之前，能承担一级开发，通常就意味着二级开发权顺利“得手”。
　　“连续投入了3年多，每年都在一两个亿，”一位从中远房地产离职的前高管告诉《中国经营报》记者，“再加上一些隐性的成本，中远（现在的远洋）在这块地上花了大概10个亿。”
　　但按照“8·31”之后的相关规定，如果在二级市场上不能摘得土地，一级开发商只能获得不超过8%的溢价补偿。倾注了将近4年的心血，远洋地产自然不能容忍任何一寸土地落入他人之手。
　　从2008年开始，北京市国土局就开始询问NE19-1a地块的一级开发情况。最初还只是简单过问，到2008年下半年，“询问”变得甚为频密，令远洋地产感到了压力。
　　此前，远洋地产一直使用“拖延战术”，放缓开发速度，在管线布设、施工进度等方面寻找延期的理由，为自己争取时间。直到2009年初，远洋地产再也找不出新的理由了。按照规定，完成一级开发的土地，必须收归北京市土地储备中心进行储备、交易。于是，NE19-1a正式被登记在册。

被迫接招
　　“谁愿意到我家院子里买一块地？”潘石屹用这句话来形容一级开发商和“招拍挂”竞买者之间的关系。潘石屹应该是猜到了远洋地产总裁李明的心思——既然无法拖下去，就一定要把NE19-1a“抢”回来。
　　“这个项目我们当然还是想自己来做。”2009年5月前后，远洋地产销售负责人张森林被问及这块地的情况时出言谨慎，他表示，不到最后，怎么办都还不好说。远洋地产清楚，一旦NE19-1a进入二级市场，唯一决定性的因素就是钱。
　　根据远洋地产2008年年报显示，截至报告期末，远洋地产手上仍拥有88.37亿元的现金，报告期内仍未入账的协议销售余额54.33亿元，还有89.7亿元尚未使用的授信额度，35%的负债率也处于行业的低水平。2009年1季度，远洋地产仅北京地区的销售额就已达20亿元。
　　临近6月底，远洋地产又发行了26亿元的企业债，官方解释是：调整债务结构，推动未来发展。

　　《中国经营报》记者了解到，远洋地产正在调整各个项目的资金结构，并着手整理手中的资产，其中既有土地，也有建成物业。知情人士透露，必要的时候，远洋很可能进行一些资产处置，用以变现，以备不时之需，毕竟这是一块可能成为新“地王”的土地。
　　而土地市场的大势好转，也需要远洋地产做好“高价”的准备。《中国经营报》记者从北京市国土局获得的数据显示，从5月5日到21日的17天内，北京共交易土地16宗，交易金额达到43.8亿元，是前4个月交易总额的1.5倍。

深海杀机
　　远洋地产的“对手”不只一个，看得最清楚的是SOHO中国的潘石屹。刚刚料理完“前门商业街”项目的他，正在等待他最熟悉区域的“最后的土地机会”。
　　在《中国经营报》记者面前，潘石屹拒绝为NE19-1a地块开价。按照潘石屹的习惯，每当他拒绝为一块土地开价时，就说明他有意参与这块土地的争夺。他自己也承认，对于NE19-1a地块，能拿到当然最好。
　　此前，SOHO中国突然宣布将发行28亿港元的可换股债券。而众所周知，SOHO中国目前账面现金就高达百亿，加之百亿元的银行授信，SOHO中国可动用的现金已多达200亿元，如此巨大的现金储备，潘石屹显然要有大用。
　　《中国经营报》记者了解到，2009年北京两会期间，身为崇文区人大代表的潘石屹曾多次与北京市领导沟通，认为土地的一级开发应尽量透明。潘石屹甚至为此草拟了一份议案。在议案当中，潘石屹提出，应该保证一级开发成本、投资、土地条件的公开与透明，避免当下只有土地一级开发商才知道土地开发成本、地块规划条件的情况。同时，潘石屹还提出，土地一级开发完成进入二级市场后，所有竞买者应拥有同等的竞买条件，不应让参与二级市场交易的一级开发商占有过多的优势，导致实质上的不公。
　　彼时，土地二级市场冷清得无人问津，潘石屹的提议显得不合时宜。但回头看去，潘石屹作为一个精明的商人，的确比一般人看得远。
　　实事求是地说，潘石屹对NE19-1a地块并没有十足的把握。也正因如此，潘石屹曾经与马来西亚糖王郭鹤年掌控的嘉里建设商谈联手在NE19-1a地块上合作，后来，陈兵京城的九龙仓也有意加盟。潘石屹看中的是嘉里建设的名气与运营商业的能力，而郭鹤年希望通过潘石屹的加盟，在资金、人脉上拥有更多的胜算。
　　“和嘉里当时确实谈过合作，但由于种种原因，最终没有进行下去，现在还是我们自己单干吧。”站在朝外SOHO13层的天台上，夏天仍然穿着西服套装的潘石屹很平静地说。而从这里向东南不到1公里，就是迷人的NE19-1a。戏称自己是受惊吓的小孩的潘石屹，在这场争夺中，只是角色之一。

前事之师
　　当一块地拥有众多竞买者之时，不管成功与否，“运作”是必须的。2005年北京“地王”的诞生，从中运作的是富力（北京）原老总谢强—— 一位擅长书法字画，以拿地手腕著称于京城地产圈的人物。
　　2005年，北京清河毛纺厂地块挂牌出让，吸引了包括港资、外资在内的多家房地产商。直到截至报价日，仍有8家地产商在继续报价。当时，准备在现场竞价中拼死一搏的包括富力、华润、顺驰等一线房地产商。
　　时任富力（北京）老总的谢强希望以相对小的代价换取这块土地的开发权。于是，在现场拍卖前夕，谢强组织了一场“六方会谈”，参与者是除华润和顺驰以外的所有竞买者。谢强希望这次会议能“化干戈为玉帛”。
　　据参与当时“六方会谈”的地产商回忆，谢强在会上给出了一个“合理”的解决方案，由富力支付给另外五家企业每家1000万元的现金，但条件是，这五家企业在次日的现场竞价中不出价、不抬价，让富力地产以“起拍价”中标。
　　然而，谢强似乎忽视了许久未有土地入账的华润地产，以及被认为资金链条已经崩溃的顺驰。最终的拍卖中，来势汹汹的顺驰与华润竞标到最后一刻，华润以25.65亿元的天价胜出，而谢强和他的“盟友”们，只是象征性地举了几次牌，便草草退出。金钱的力量，在这一刻被显示得淋漓尽致。土地未能到手，谢强许诺的每家1000万元的现金自然无法兑现。
　　历史总是惊人的相似。只不过主角更迭，物是人非，清河毛纺厂地块变成了NE19-1a，善于权术的谢强已然引退专心书画，此刻，谁会替代谢强4年前的角色呢？
　　4年之后，当新“地王”即将诞生之时，不变的，或许只是那一场寄托于“地王”的欲望。

（来自：中国经营网）