●92个新盘将入市，供应量达480万平方米

　　●加上今年的余房，明年总供应量达700多万平方米

　　●总套数约11.7万套，每天需卖出321套，相当于目前日成交量的7倍

　　2005年，杭州楼市的格局变了。购房者持币观望了，开发商开始大玩营销大战，而购房者对“打折”却并不买账，而是讲究起了楼盘品质。杭州市透明售房网上的数据显示，供求比例大逆转了，可售房源近两万套，而最近日成交套数均未突破50套大关。

　　2006年，杭州楼市又有多少供应量？据汉嘉楼盘库资料显示，2004年杭州楼市住宅总供应量达到了540多万平方米；而迄今为止，也已经推出了550多万平方米。据统计，明年将有92个新盘上市，上市量将达到480万平方米以上。而今年还有些已经上市但未销完的存余量会留到明年继续销售，这部分量也非常可观，保守估计将超过220万平方米。因此，明年总的供应量会在700万平方米以上。以2.0的容积率，每套120平方米的面积计算，明年可卖的商品房将达到11.7万套。

　　统计数据显示，明年江滨、萧山、闲林、下沙、银湖等区域将持续放量，滨江、临平、良渚、三墩等区域也将加入供应大军。其中江滨区域上市新盘最多，为15个，萧山次之，为14个；从各区块总的供应量来看，也是江滨区域最多，为110万平方米，约为1.83万套，萧山次之，为100万平方米，约1.67万套。

　　业内人士认为，供应量持续走高，将对楼市的供需关系产生极大的影响，供大于求的局面将真正形成，消费者因此也将迎来一个很好的购房时机。

　　城中区域:1.05万套

　　(古翠路以东，文一路、德胜路以南，秋涛北路以西，复兴路以北)

　　上市量：63万平方米

　　供应特征：该区域明年新上市量预计会在33万平方米左右，野风·现代城、金都华府、枫华府第、水岸城市花园、华都·兰庭国际、华浙银马公寓、发展·今日嘉园、钱塘·梧桐公寓等多个楼盘明年都将陆续推出房源，再加上今年上市但却未销完的存量也将在明年继续销售，这部分保守估计有30万平方米。因此，该区域明年的供应量会在63万平方米左右。

　　从产品上来看，该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。

　　价格水平：该区域内大多是万元楼盘，目前成交价格多在8500-22000元/平方米的区间内浮动，目前成交均价在13000元/平方米左右。

　　城东区域:5300套

　　(秋涛北路以东、九堡区域)

　　上市量：32万平方米

　　供应特征：区域内盾安新城、金海二期、旅游·红苹果等楼盘明年都会有房源推出，新上市量大约为16万平方米，加上今年未售完的数量，该区域明年的供应总量预计会在32万平方米左右。

　　该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主。楼盘比较讲究社区内部氛围，户型面积范围从80-200平方米不等，主力户型在120-150平方米之间。有少量单身公寓。

　　价格水平：目前，该区域成交均价在8500元/平方米左右。

　　城西区域:1500套

　　(古翠路以西，绕城西路以东)

　　上市量：9万平方米

　　供应特征：该区域供应已日渐乏力，明年预计总供应量在9万平方米左右，只有西鉴枫景、西溪锋尚等少数几个楼盘上市，新推房源面积大约在7万平方米左右。而该区域今年的供应量也较少，预计仅有2万平方米会留到明年继续销售。

　　城西新盘的建筑形态已经由前几年的多层逐步爬升为高层，多是舒适型住宅，由于精品的带动，楼盘的景观规划相对比较出众，建筑风格多为欧陆经典与现代风格的融合。

　　价格水平：该区域价格比较坚挺，在宏观调控下未降反升，目前成交均价已超过万元。

　　城北区域:6500套

　　(德胜路以北)

　　上市量：39万平方米

　　供应特征：相对于城西而言，城北的供应量要大得多。据统计，协安·景上、润和·亿城家园、清水公寓、联合·世纪新筑等多个楼盘明年都将推出房源，预计到明年年底新上市建筑面积在22.7万平方米左右。加上今年的存余量，总供应量约为39万平方米。

　　城北除了少量的单身公寓之外，经济型居住社区的感觉较为突出，许多楼盘的主力面积都控制在90-100平方米。建筑形态主要为小高层，辅以高层、多层。

　　价格水平：从今年的价格变化情况来看，该区域房价比较平稳，没有大起大落，目前该区域的成交价格多在6000-13000元/平方米区间内浮动。

　　江滨区域:1.83万套

　　(滨江一带加钱塘江两岸)

　　上市量：110多万平方米

　　供应特征：江滨区域是杭州楼市近两年的供应大户，区域内楼盘连年扎堆上市，这样的态势在明年也将继续延续。贺田·尚城、六合·天寓、通策·钱江时代、逸天广场、旅游·水印城、太阳·国际公寓、同人·春江时代、锦绣江南、赞成·林风、滨江·金色家园、彩虹城、滨江·金色海岸、盛元·慧谷、凤凰城广场、赞成·太和广场等楼盘明年都会有房源推出，新上市量在55万平方米以上，加上今年的存量，供应量非常可观，在110多万平方米以上。

　　从产品上看，这一区域板式高层建筑成为绝对主力，不少楼盘配合江岸形成一定的流线型感觉，建筑色彩也非常丰富，但以暗色和灰色系居多。户型面积相对偏大一些，较为舒适的户型基本在140平方米以上，有些两房的户型也有120平方米的建筑面积。

　　价格水平：目前该区域成交价格多在6100-20000元/平方米区间内浮动，江北的楼盘价格普遍高于江南，最突出的是滨江·金色海岸，9月成交均价曾达到21000元/平方米。

　　滨江区域:1万套

　　[高新区(除沿江)]

　　上市量：60万平方米

　　供应特征：该区域预计明年总供应量在60万平方米以上，其中新上市量在39万平方米左右，华业·南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋、燕语林森、瑞丽·中央花城、中冠·现代印象广场等都有房源推出。

　　滨江楼盘的规模相对较为平均，基本在20-30万平方米左右，高层建筑为主，户型面积也相对偏大。

　　价格水平：滨江区域房价较江滨区域而言要实惠得多，目前成交均价在6400元/平方米左右。

　　闲林区域:1.33万套

　　(02省道沿侧、闲林镇及附近周边区域)

　　上市量：80万平方米

　　供应特征：庭院深深、福田·青枫墅园、绿野春天、发展绿城·翡翠城、华盛·星洲翠谷、华安·西溪山庄等都会在明年陆续放量，区域新上市量预计在56万平方米左右。今年的上市量预计有24万平方米会留到明年继续销售，因此总供应量会在80万平方米左右。

　　从产品上来看，该区域的综合性大盘比较多，往往一个楼盘里面既有小高层，又有多层，甚至还有排屋和别墅，建筑色彩比较丰富也比较鲜艳。多层、小高层的住宅由于公摊相对比较低，建筑面积相对实用，主力户型在120-150平方米之间，舒适度较高。

　　价格水平：目前该区域住宅均价在6400元/平方米左右，别墅排屋产品单价较高，排屋基本都在7000元/平方米以上，别墅基本在10000元/平方米以上，公寓产品的价格在5000—6000元/平方米左右。

　　老余杭区域:4500套

　　(余杭镇及周边附近区域)

　　上市量：27万平方米

　　供应特征：该区域明年预计新上市量在17万平方米左右，径香苑、方汇花苑、南湖时代广场、中园花苑三期、新明半岛、大禹·御景城等是供应主力。加上今年的存量，明年该区域总供应会在27万平方米左右。

　　老余杭楼盘的规模整体分为两类，10万平方米以下的小项目和20万平方米左右的大盘，建筑类型主要是多层和小高层。

　　价格水平：目前区域均价在4000元/平方米左右，与去年同期相当。

　　临平区域：6700套

　　(临平城区、星桥、运河镇区域)

　　上市量：40余万平方米

　　供应特征：桂花城、华城·格之林、保元泽第、星雅嘉园二期、天都城、东海·水景城等都会在明年推出房源，新上市量预计在28万平方米左右。加上今年的存量，明年该区域总供应量会在40余万平方米左右。

　　该区域建筑形态以多层为主，少量小高层，建筑风格偏向欧陆经典，户型设计注重居家感觉，属于经济实惠类的产品，户型主力面积在100—130平方米左右。

　　价格水平：目前区域均价在5000元/平方米左右，比去年同期涨了700元/平方米，但自今年4月后变化不大。

　　下沙区域：5800套

　　(下沙镇)

　　上市量：35万平方米

　　供应特征：该区域明年总供应面积预计在35万平方米左右，其中新上市量约为27万平方米，华元·梦琴湾、野风·海天城、理想·伊萨卡、之江铭楼等明年都有房源推出。下沙楼盘的去化速度较快，销售存量相对其他区域来说较少，约为8万平方米。

　　产品上，下沙区域楼盘总体分成居家类和单身公寓类，建筑形态多为高层。

　　价格水平：由于多个楼盘的低价入市，目前区域成交均价在4500元/平方米左右，是今年均值下跌最明显的区域，该区域4月份均值曾达到6000元/平方米。

　　萧山区域：1.67万套

　　(萧山新区、城厢镇、湘湖等区域)

　　上市量：100余平方米

　　供应特征：萧山从今年开始已经成为杭州楼盘供应的绝对主力，尤其是湘湖一带云集了大批风情各异的项目。中谷·湘湖人家、威尼斯水城、金色钱塘、三水一生、佳境天城、南岸花城、通和·戈雅公寓、苏黎士小镇、西子·郁金香岸、众安·汇丰广场、南都·新白马公寓、明华广场、天乐·云都别墅园、奥兰多小镇等都会在明年陆续放量，整个区域的新上市量非常庞大，预计在77.5万平方米以上，居杭州各区域之首。加上今年存量，总供应量估计有100余平方米。

　　萧山区域产品类型非常丰富，风格和色彩各异，建筑形态上以多层居多，也有部分小高层、高层和排屋。湘湖板块有较多的别墅、排屋以及花园洋房，如通和·南岸花城、湘湖人家、三水一生，其中还有很西式的项目，如奥兰多小镇、威尼斯水城、苏黎士小镇等。

　　价格水平：目前区域均价在5400元/平方米左右，比去年同期涨了1000多元/平方米左右，今年4月份后，均价波动不大。

　　之江区域：1200套

　　(九溪、转塘区域)

　　上市量：7万平方米

　　供应特征：之江区域供应较少，预计明年总供应量在7万平方米左右。其中，明年新上市量约为6万平方米，南都·高尔夫、西房·云溪香山等明年会有部分房源推出。

　　该区域产品供应依然以400平方米以上的独立别墅为主，也有一些联排、叠排、多层景观房。

　　价格水平：目前区域均价在11000元/平方米左右。

　　银湖区域：9500套

　　(银湖开发区)

　　上市量：57万平方米

　　供应特征：大有·清竹蓝庭、华立永通·逸城、清源·上林湖、富春·泉水湾等楼盘明年都会有部分房源推出，预计新上市量在37万平方米左右。加上今年的存余量，总供应量在57万平方米以上。

　　产品上，区域建筑形态以欧美风格别墅排屋为主。其中排屋面积以200-300平方米为主，辅以少量的100-200平方米面积，别墅面积范围在300-500平方米之间，以300-450平方米为主力面积。

　　价格水平：目前该区域均价在6400元/平方米左右，比去年同期涨了1000元/平方米左右，但比今年4月份6700元/平方米的均价有所回落。排屋类大多在4500—6000元/平方米之间，别墅类基本在7000元/平方米以上。

　　三墩区域：5800套

　　(三墩、勾庄区域)

　　上市量：35万平方米

　　供应特征：亲亲家园、西城年华、三墩·颐景园、兰韵天城、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑等多个楼盘都会在明年推出房源，新上市量预计在28万平方米左右。加上今年存余量，总供应会在35万平方米以上。

　　区域产品类型以居家为主，建筑形态有多层、小高层、高层。

　　价格水平：该区域一直呈上涨趋势，目前成交均价在7500元/平方米左右。

　　瓶窑区域：8300套

　　(瓶窑镇、良渚镇、崇贤镇、塘栖镇区域)

　　上市量：50万平方米

　　供应特征：新湖·香格里拉、良渚文化村、中尚·橄榄树、绿建·北秀蓝湾、阳光100嘉园、原舍等，预计到明年年底供应建筑面积在31万平方米以上。加上今年存量，总供应量会在50万平方米左右。

　　该板块的产品可以分为居家多层和别墅排屋两类。多层住宅楼盘以经济实用见长，主力面积100-150平方米左右；别墅排屋类产品的品质相对较高，新湖香格里拉就是总价在600万元左右的高档别墅区。

　　价格水平：目前均价在4000元/平方米左右，一年来价格波动很小。

　　热闹的房交会尚未结束，开发商失望的情绪却已开始扩散。

　　1月3日，杭州市透明售房网的成交统计数据显示，当天的成交量仅为14套，预定套数为33套。这是近期杭州的又一个销售低点。

　　更让开发商感到沮丧的是，2006年杭州楼市的供应总量将在700万平方米以上。以目前杭州楼市的成交速度，完全消化2006年的存量房需要7年时间。

　　存量越积越多

　　2005年12月25日，位于钱塘江南岸的某楼盘一开盘就创下了70套的预定量，但正式签订买卖合同却用了很长时间，基本上是以每天几套的速度来消化前期签订的合同。

　　一位杭州业内人士透露，在杭州遭遇上述情况的新开楼盘还有很多，部分楼盘的成交量甚至更低。

　　自去年4月起，一度疯狂的楼市渐趋理性，购房者开始谨慎下单，楼市成交量出现回落。但是，楼市的房源供应量却未下降。

　　去年4月~8月，楼市的房源日供应量基本上保持在1.3万~1.4万套之间。据杭州透明售房网显示，去年8月31日，网上日均可供房源为14418套。

　　截至今年1月4日，杭州透明售房网上可供房源已达19998套，这比新盘集中放量的去年8月份整整增加了5400多套，平均每月增加1000套。去年供应量剧增的势头一直延续至2006年。

　　随着楼市进入传统的“金九银十”销售旺季，看似平静的楼市出现变局。房产商们开始谨慎抛售手中的房源，楼市的房源供应出现去年的第一次放量。杭州透明售房网上的数字显示，去年9月底，房源日供应量比去年8月份增加了近1000套。

　　到了去年10月，由于浙江省12届房博会举办，市场人气有所回暖。10月底，杭州楼市上网的房源日供应量超过1.7万套，比去年9月底增加近2000套。杭州楼市第二次房源放量。

　　去年9、10月份销售形势相对较好，消化了一部分“库存”房源。房源供应量出现短期下降。

　　但随着楼市岁末行情的来临，杭州房产商们接连向市场推盘。杭州透明售房网上的可售房源数字也在日日翻新。杭州楼市进入去年的第三次房源放量。截至2005年12月17日，网上日可供房源数字变成1.8万套。10天之后，此数字刷新为1.9万套，如此增速一直持续至2006年。

　　杭州透明售房网统计数据显示，2005年1~11月批准预售商品房面积832.65万平方米，其中批准预售商品住宅674.94万平方米。但销售的情况并不乐观，2005年1~11月完成商品房预售面积567.32万平方米，其中商品住宅预售474.16万平方米。

　　依此数据计算，2005年前11个月，商品住宅新增的存量房远远超过200万平方米。全年的新增量则要大于这个数字。

　　2006年存量需七年消化

　　有业内人士预计，杭州楼市2006年的情况比想象的还要严峻，由于两个大区——余杭区、萧山区的销售还未上网，实际可售房源量还要远高于网上数据。

　　另外，2003~2004年出让的土地量远高于2001~2002年，并将于2006年陆续形成市场供应，新增供应量压力巨大。

　　那么，2006年，杭州楼市供应量究竟有多少？

　　据杭州专业的房地产分析机构——汉嘉机构的统计，2006年将有92个新盘上市，上市量至少在480万平方米以上。而2005年还有些已经上市但未销完的存余量会留到2006年继续销售，这部分数量也非常可观，保守估计将超过220万平方米。

　　据此，汉嘉机构预测2006年供应总量会在700万平方米以上。

　　相关统计数据显示，2006年杭州的江滨、萧山、闲林、下沙、银湖等区域都将持续放量，滨江、临平、良渚、三墩等区域也将加入供应大军。其中江滨区域上市新盘最多，为15个，面积达到110万平方米，萧山也有14个新盘。

　　汉嘉机构认为，加上今年的供应量，市场上的房源总量将达到空前的11.7万套，假设明年一年销售完，那一天需要销售的套数是321套，相当于前期平均销售量的7倍。依此计算，2006年的存量房消化完需要7年时间。

　　就算按照去年销售旺季9、10月份每月100多套的消化速度算，那也需要三年多时间来消化。

　　杭州大家智业机构的市场总监王建章认为，在这样的压力下，市场将考验杭州开发商的整体资金实力，房地产公司新一轮的收购兼并潮将在所难免。