独立经济学家杜猛预言：2016南京楼市疯了！
2015-11-27 张鲜 网易房产南京站

       3月以来，南京楼市步入迅速上涨轨道，大有赶超北上广深等一线城市的态势。而近日，国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，南京10月房价环比上涨1.3%，涨幅占据全国第二，仅次于上海。南京楼市究竟有多火？独立经济学家杜猛博士基于对南京楼市的充分了解之下表示：南京楼市疯了！


独立经济学家杜猛认为2016南京楼市不排除量价拦腰截断的可能

量价齐升豪宅爆炒 南京楼市疯狂背后或将遭遇拐点



据南京市网上房地产统计数据显示，截至11月26日，2015年南京商品房成交量已达到90040套，成交面积高达1300万平方米左右，相较于去年73100套成交量以及792.4万方的成交面积涨幅十分明显。尤其在距离年底还剩35天的时间，不少楼盘年底集中开盘，今年销量突破十万套似乎并无悬念。
就房价而言，河西破4万，江北破2万，更有楼盘仁恒江湾天成以超10000元/平方米的涨价成为涨幅最高楼盘。而目前2015年南京新房住宅价格成交均价约为15000元/平方米，环比2014年全年13523元/平米的成交均价上涨9.4%。从板块涨幅上看，南京网尚研究机构数据显示，城中板块以30.5%的房价涨幅成为南京涨幅最大板块。同为热点的河西与江北板块涨幅亦不容忽视，南京楼市热门板块在自身大热的同时成功外溢，延生出房价高价值链。比如雨花区因为距离仅几十分钟车程而成为河西板块溢价的受益者。地价推动房价，2015南京地王频出，邻居盘趁势涨价加剧房价上涨。同时，南京豪宅市场亦不容忽视，十月南京楼市总价500万及以上的豪宅一共成交了1543套，与去年同期的1188套相比增长近3成，成交金额超过111亿。
虽然南京楼市异常火爆，但库存量基本稳定在5万1千套左右，仍然深处去库存的漩涡中，部分业内人士担心当前表现会过分透支明年楼市，房价即将面临拐点。
对此，独立经济学家学家杜猛表示：南京楼市最近确实比较火，但相较于北京上海来说，从800万平方米到1300万平方米的销售面积的增长其实也没多大规模。量上去了，集中释放了压抑很久的周边地区的买房资源，但现在南京楼市量价的迅猛攀升是不符合经济规律的，是一种过度的透支的表现。就像海浪一样，有涨就有落，销量快速攀升产生的新一轮泡沫，极有可能造成明年楼市的大幅度滞销和去化率超强的趋势出现。


利好不断监管无用？南京楼市需谨慎规避风险




今年以来，房地产利好政策不断出台，南京市场随着9050政策、限购令的相继取消，涨幅十分明显。作为全国少数几个表现好的几个城市之一，基础面较好。除去开发商报价容易虚高外，还有不少投资客看好南京楼市，来自民间的炒房者、土豪投机者相继涌入，使得南京楼市虽有江北刚需重地坐镇（江北楼市一直以刚需腹地文明，虽然2015改善房源大行其道十分引人关注，但由于9050政策的影响，刚需房占据江北房源总数的比重十分可观。而2015，江北新区房源销售一直占据南京楼市的半壁江山，从而使得南京楼市房源销售刚需仍占主力），但在改善市场、豪宅市场的相继爆发下，房价涨幅仍然高达9.4%。
近日，江苏省物价局出台了《关于加强和改进商品住房价格监管促进房地产市场健康发展的意见》，意见要求对原来实行价格备案的，统一实行明码标价及价格申报制度。南京市政府则表示，南京一直执行的是明码标价和价格申报制度、政策辅导、走访约见等开展行政指导相结合的方式管控房价，短期内还将针对涨幅过大楼盘将展开成本调查。
杜猛认为，南京楼市的现状暴露了其发展发育不健康的状态和政府管理体系的不科学。大涨之后必然大落，南京楼市房价涨，量也涨但这不是刚性需求，而是炒作消费。其实南京楼市的库存量一直非常大，而现在抢房子的状态放佛会又回到了稀缺经济时代，这很不正常。就像民间自发形成的炒房团，不为刚需为涨价，为投机，这就容易造成城市房价泡沫的产生。有泡沫，就有破裂的风险，政府不要做样子，只有不断实施监管监控才能真正控制房价，才能让生病了、发烧了的楼市退烧。


2016量价或将拦腰截断 南京楼市要趋于理性避免泡沫破裂




南京楼市的房价快速增长和火爆程度非常容易让热联想到曾经的温州楼市。一样的异常上涨，同样的“土地饥饿营销”；购房者投资盲目趋热，超越经济规律的异常火爆，南京或将成为第二个温州？楼市泡沫破裂后连续40多月同比下跌？
小编进行对比后发现，南京楼市同温州楼市仍然存在明显差异。南京房价虽然发展不甚均衡，但主要涨幅板块集中在城中、河西以及江北国家及新区三大板块。城中由于之前所推房源甚少，2015年包括中航金城1号等新盘的集中入市，虽然存在房价虚高的现象，但是由于较好的区位价值，城中区域内楼盘具有相对比较稳定易保值。河西板块作为南京经济发展的龙头区域，未来发展前景值得看好，虽有宏图上水云锦领头，率先突破4万/平方米；更有新地王喊价5万/平，但想要突破下一个房价瓶颈期仍然需要时间。江北作为国家级新区，在政府政策的大力扶持下，以及其优越的长三角腹地区位优势，房价上涨是必然，透支房价的情况亦客观存在，但尚有调控可能。
杜猛认为：2016南京楼市有可能会变成为温州楼市，不排除量价拦腰截断的可能。风险绝对存在，购房者、投资者需要回归理性，南京市政府也十分有必要加强实时监管，才能够保证南京楼市平稳健康发展。（张鲜）


网易原创 作者：张鲜
编辑：张鲜