“长官意识推动地方政府人为造鬼。鬼城出数字，数字出干部，因为我们国家财税制度的不合理以及对于地方GDP的考核制度，大家都对开疆拓土、制造新区感兴趣。因此我们可以看到中国287个地级市中，114个有新区。”对于鬼城的成因，杜猛补充道，“过度开发、过度投资、过度透支、规模过大，这才有可能出现鬼城，特别是在人口红利逐渐消失，人口规划不大的城市，更容易出现鬼城，就比如鄂尔多斯。”

  另一方面，杜猛认为，适度超前、适度超前规划、适度超前投资、适度透支资源、适度的泡沫都是可以接受的。杜先生还特别谈到了苏州，“苏州背靠上海这样的大都市，人口规模又在1000万以上，人口红利也很不错，以及地方政府的决策能力，即使苏州开发了像太湖新城这样的大型项目，也不可能出现鬼城。”

据此，杜猛对于鬼城的定义是：城市建成以后三年之内，入住率和使用率在30%以内的，可以被称为鬼城。杜猛提出，根据国家发改委的标准，投资应该在五年之内拿回100%的投资回报。三年入住率只有30%，建成以后，那无论如何拿回不了基本投资。而要消化鬼城，要么靠时间，要么集中巨大的社会资本去消费它。

  但这两个方法，杜猛都认为不可取：“一个新城造出来，3年消化不了，用5年；5年不行用10年……中国还有6-8亿农民要进城，通过时间慢慢消化，新城总归能被填满。但投资回报周期大大拉长，试问，谁愿意为它买单。决策的领导不可能为它买单，那就只有让全社会去消费它。我们可以看到威海的银滩，70%左右的房子卖出去了，但是入住率只有10%左右，造成了极大的资源浪费。”