【主持人】：从今年数字来看，大开发上拿地最多是恒大，下面是万科，主流大的开发商拿地不停的跑马圈地，可能声势不是很大，大家都不知道突然就拿了一批地。大开发商拿地相对小开发商拿地非常谨慎，主要是什么原因？

　　【杜猛】：王老师是地道的土地方面的经济专家，他谈的两个实际都反映了一个问题，他谈得非常到位。一看就是资深人士，他实际准入的门槛提高了。准入门槛提高了，主流开发商活得非常好，至少活得没有08、09年那么痛苦，第二小企业，中小房地产商没钱，他比过去有钱了，支撑我们门槛升高了。就跟土地财政一样，不是土地财政增幅减弱了，它卖土地收入的土地财政还在增加，是他支出的成本要高于他卖出地的利润，我们地方财政支出，三公费用太高了。现在北京一线城市买地门槛提高了，有几大门槛。第一个门槛楼面价只要在五环以内想找到三万以内，不是光农展馆那个，预计在三万五，你非农展馆你去找，五六环以内三万一平楼面价找一个看一看，没有，压根儿在三四五环以内几乎没地，有地恐怕到四五环去了，相对市区土地资源绝对稀缺。如果楼面价三万五，或者四环以内干到三万以内，拿十万平就是三十个亿，拿二十万不得拿60个亿，你给我看一看主流开发商一次性开60个亿有几个。一旦拿前二十强以外一次性拍20个亿他都紧张，这一定紧张。拍不了，何况中小开发商，肯定不是对手。我过去服务的单位属于这种单位，何况中小，甚至稍微大一点的开发商都这样的。这是第一个门槛，资本门槛就是没钱，没钱是相对的，是因为投资门槛提高了，资本化率高了，杠杆化率高了。现在自有资金达到20%，现在达到50%才能开发项目。杠杆化率在土地上越来越低，2004年以前，杠杆化率可以达到百分之百，没有钱，拿到工程就OK了。因为拿地门槛提高了，相对中小开发商不是钱少了，他成长性很强，但是他跟不上，这是准入的条件，资本门槛增加了，这是第一点。

　　第二点准入的条件提高了，你在北京市，你如果拿土地拿住宅，你必须得做经济适用房，你有没有做保障性用房过去做过的历史，给北京市做贡献了。如果没有做贡献，他给你增加10%。也就是他给你一个准入条件，先给北京做了多少，先做了10%，过去做了才有资格，没有做加10%，先给你配套10%保障性用房，把政府责任，北京是全国倒数第一，保障性用房倒数第一城市，它本来是首都。北京这么干，全国城市效仿，把中央问责制变相摊在开发商身上，没有一个准入条件，这个也要命，10%是多少啊？很有压力的。这是准入门槛的提高。

　　另外税收的、市政配套一级费用的这种改变，这种改变实际上在增，而不是减，特别我们费大于税一倍的，开外的，现在还在向房地产增加，不是在减少。

　　这三点，一个是准入条件，一个是资本门槛的提高，拿地门槛提高，一个再加上我们税费的增加，税负的增加，没有弹性性的增加，还不像其他边缘地区还有一点弹性，这是没有弹性的增加。就使它逃离北上广，如果不逃离做不了，所以中小企业就在一线地王中就不具备任何竞争力。