美罗城就在我公司的旁边，记得开业的时候我就跟别人说：“一个大郊亭桥周围集中了这么多商业，又是家乐福，又是乐购，又是百盛，又是沃尔玛，这不是疯了吗？”在我的记忆中我只去过美罗城两次，好像还都是吃饭（百盛上面有点快餐），最近半年一直没去，直到今天看到上期的《第一财经周刊》才得知美罗城已经关门的消息。本来不想写些什么，可是今天我应一个朋友的要求，去了一趟蓝岛旁边的百脑汇，直观的感受是：这里很可能成为下一个美罗城。

北京的商业地产在过去两年发展迅猛，即使是住在周边的人可能好几年都不知道自己的旁边新开了一个百货，比如华贸的新光百货我去过，但是我从未去过万达广场的新世界，就是他那开了百货我还是听别人说的。

我做商业地产10年了，尽管我没有在北京操作过大型的购物中心，但是我还不至于对商业一无所知，可是最近北京的商业地产做的我很不懂，比如美罗城为什么在那里选址，整个商业的定位究竟是什么？目标客群究竟是谁？我不怀疑在他们公司的策划报告中都有，可是从它开业以来我就没有看到它的核心竞争力。至于大成周围的商业，说实话这些商业定位也很有意思，千篇一律，一个超市+一个百货+门店若干，当然有时候会加上几栋写字楼，如果商业地产在北京就是这种简单的模式就可以繁荣的话，那北京三环以内我估计都是商业地产了，而开发商都会成为商业地产精英了，我们必须承认商业经营同样是一门科学，它同样需要一个精英团队为之奋斗一生。北京2008年预计600万平米商业竣工，而实际上300万平米开业，一年如此多的商业物业竣工，难道北京真的有那么多的商业物业经营高手？人才、客源、商家都面临瓶颈的情况下，商业只能开一个死一个。

我最喜欢去逛的是三个地方：新光百货、金融街购物中心和燕莎奥特莱斯，前两者基本上售货员比购物者多，其中新光百货的人气好于金融街购物中心，后者基本上可以数清楚里面的消费者，但是毕竟他们是高档百货，高额的利润和品牌的实力能够保证他们坚持下去，而燕莎奥特莱斯绝对满足了我追求品质又不想花太多钱的现实，在那里，周末基本找不到停车位，人满为患，有点像名牌批发市场。同样的位置，燕莎奥特莱斯比美罗城还要偏远，可是它成功了，原因无非就是独特的商业定位，北京仅此一家，这就足够了。

再说说百脑汇，全北京人都知道买电器上中关村的现实状况下，我实在找不出百脑汇比鼎好或者中关村E世界强在那，除了位置，百脑汇比中关村还要贵，经营模式也是店中店的形式，物品种类也比较少，你说我为什么不去中关村呢？如果大家找不到在你这里消费的理由，你不关门谁关门？

商业地产已经走过了大刀阔斧就能赚钱的时代，精确的选址与目标客群定位再加上一流的招商经营团队才能奠定一个商城的成功，当然或许还需要坚持与一些好运气，简单的超市+百货+专门店的形态已经无法保证开发的成功。我相信未来的2年，北京将有大量的商业地产走向死亡，当然或许很多根本已经失去了开业的勇气。