以下这份报告是我2005年作为某公司顾问，针对他们高尔夫项目前期工作提出的建议，现在已经过了保密期，拿出来与大家分享，希望公司的员工能够看到工作思路与方法，在以后的工作中注意。

一、           项目凭什么生存：

我认为高尔夫别墅首先提到的是高尔夫，其次才是别墅，开发商靠别墅谋取利益不假，但是如果离开了高尔夫球场的调查，我们将会成为无源之水。高尔夫球场的档次与品味决定了高尔夫别墅的成功与否，深圳的观澜高尔夫别墅与三河的和安花园是最值得研究的项目。因此，我得结论一是：要卖高尔夫别墅先做好高尔夫球场的规划、推广与管理。

二、           项目如何推进：

考察了如此多的楼盘，我最大的感觉就是恐惧，我们凭什么与别人竞争。北京周围大约200个别墅项目，我们如何同他们竞争，一个高尔夫球场能不能承载如此多的希望，我们自己有没有能力独自操作这个项目，我考虑了很久，我认为项目如果要成功推进应该做到以下几个方面：一家专业的市场研究公司；一家专业的高尔夫球场管理公司；一家专业高端物业代理公司；一个专家评审委员会。

三、           项目如果建设，建成什么形式：

我只代表个人意见，因为我并不是专家，我认为高尔夫别墅是两重概念的综合体，一是运动概念；二是休闲概念。我们地块周边紧邻文化艺术中和会展中心，会议的概念依旧成立。因此，项目的主题我认为应该在运动＋商务上。也就是在项目整个定位上把70％的精力放在高尔夫运动上，把20％的精力放在与会展经济结合上，把10％放在休闲度假上。我们作为一个第二居所或者第三居所存在着。根据这个理念我认为项目的各项特点如下：

1、容积率：0.3－0.6之间，比较合理的是不超过0.5。

2、价位：在球场推广成功基础上，毛坯房均价应该在1500美金/平米。

3、面  积：主力房型为300－400平米/每栋。

4、物业费：6元/平米的价格可能更容易让人接受。

5、建筑形式：主力应为单体别墅，建筑风格采用美国或西班牙别墅风格。

6、额外服务：解决好物业日常管理以及代租问题，同时将会所功能进行合理规划。

7、别墅定制的方式我认为不如一期先建出样板别墅区更合理。

                                                            其余部分略